荣盛集团房地产成本控制问题探讨

徐向宁

（中国石油大学（华东）经济管理学院，山东 青岛 266580）

荣盛集团房地产成本控制问题探讨

徐向宁

（中国石油大学（华东）经济管理学院，山东 青岛 266580）

探讨荣盛集团房地产开发及其成本控制现状，分析荣盛房地产项目成本控制中存在的问题及成因，并从市场调研、投资决策、成本策划、工程设计、招投标、工程造价与建筑施工成本控制、施工安全、资金管控与结算管理等方面，探索荣盛集团房地产开发成本控制的主要对策。

荣盛集团；房地产开发；成本控制

一、荣盛集团房地产开发及成本控制现状

荣盛房地产发展股份有限公司简称“荣盛集团”，成立于1996年，现注册资金为38.2亿元。长期以来，公司一直致力于中等城市房地产开发事业，始终坚持专业化经营与高档产品品质理念。经过近二十年的努力，公司已发展成为集建筑设计、商品住宅开发、物业经营与酒店管理为一体的、具有国家一级开发资质、甲级设计资质的大型综合房地产企业集团。2007年8月，荣盛集团成功登陆深圳证券交易所，正式挂牌上市，进而成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。借助于良好的市场环境与历史机遇，公司以房地产为核心，开始向金融、酒店、设计等方面全面拓展，并取得了辉煌的业绩。截至2012年底，荣盛集团总资产增加到400多亿元，其中净资产100亿元。此外，还拥有土地储备即潜在可开发面积2 000多万平方米。到2015年底，荣盛集团总资产进一步增加到1 028亿元，拥有土地储备2 300多万平方米，业务范围扩展至辽宁、内蒙古、山东、安徽、江苏、湖北、湖南、广东、海南、四川等十多个省市区，开发项目140多个。2005年，企业销售额、销售面积跃居房地产行业领先地位，公司品牌价值估值45.68亿元。2012年开始销售额稳步进入TOP20强，销售面积进入TOP15强，市场影响力进一步加强。2015年，荣盛集团已在25个城市建立分（子）公司，拥有土地储备总量1 900万平米，项目总数130余个，在售项目总数为96个。2015年末注册资本为43.48亿元，是基期的3倍；总资产1 028亿元，是基期的近5倍。五年累计实现销售收入886亿元、回款1 024亿元、利润122亿元，分别是“三五”时期的6倍、4.8倍和3.6倍。荣膺“2015年中国房地产百强开发企业榜”第18位、“2015年沪深上市房地产公司综合实力TOP10”第8位、“2015年沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10”第5位等多项荣誉，建立了行业内的竞争优势和地位。

近年来，荣盛房地产公司项目建设始终坚持“好、快、省”的原则，科学管控工程进度，不断提高质量意识，规范预算、结算，强化成本管理，项目开发进展顺利。

第一，公司对材料采购实行预算控制。公司经理根据计划批准材料认质单位后，由项目工程部施工组负责统计项目工程所需材料的种类与数量，将其预算上报财务部后，财务部负责对项目材料设备进行定价复核。第二，公司对现行材料实行零库存管理，采购组可根据项目实际需要随时进行购买，然后在项目工地进行现场验货，验收合格后由项目部施工组人员对材料进行签收，并在收货单上签字。第三，工程部施工组在施工前根据实际需要向设备组申请领用设备机械，如果缺少该项设备则可根据使用情况或实际需要向财务部申请购买或租用，待财务部审批通过后，再由设备组进行购买或租用。在施工过程中发生的水费、电费、仓储费以及施工组办公费用等，主要由施工组在施工结束后按照实际发生额向财务部申报，最后由财务部统一拨付。

二、荣盛集团房地产项目成本控制问题分析

在决策阶段，有关对成本控制的观念未能正确树立，结果，成本控制计划书浮于表面、套用模板、不能紧密地联系实际；其评价指标体系不完善、不系统、不可行、不科学；成本控制只是形式化地走过场，项目的可行性评估、预计成本评估、预计盈利评估不准确，导致决策失误，损失惨重。同时，由于成本控制观念的不足，导致荣盛发展没有设立专门的成本控制机构，结果，在决策阶段进行成本控制研究与规划的时候，必然缺乏专业的指导和部门支持。没有一个专门的成本控制部对方案进行把关，直接把各个部门的方案进行简单的拼凑就上交公司领导，很容易造成决策失误，这肯定增加了项目运作及其成本失控的风险。此外，市场调研不充分，也会给项目的后续运行造成一定的风险，进而导致成本失控。

在开发项目的设计阶段，设计人员重技术、轻经济，往往会人为加大工程的安全系数，在公用工程及配套工程上采用大而全的设计，难免会造成工程成本的增加，导致方案的先天不足和成本失控现象的发生。同时，设计方案和现场施工衔接不紧密，也在客观上为成本失控提供了方便。在招投标阶段，工程招标过程不规范，缺乏专业的评标队伍及评价体系，都会导致成本的额外增加。在施工阶段，由于控制机制不严密，成本信息反馈相对滞后，同样会导致成本失控现象的发生。在竣工结算与营销阶段，由于制度不严，执行不力，市场竞争激烈，都会或多或少地发生费用超支现象，进而诱发成本的失控。

三、荣盛集团房地产成本控制的主要对策

（一）科学进行投资决策与前期成本分析

房地产开发是一项耗资巨大的风险投资，投资决策与成本分析是整个房地产开发活动的重要环节，是实现成本控制、降低市场风险的基本前提，必须给予高度重视。

首先，要加强市场调研，科学进行企业投资决策。投资决策是房地产开发中最为关键的环节，搞好投资决策是降低和化解市场风险的基础性工作。为此，作为房地产企业，荣盛集团要集中自身资源，在科学解读国家房地产政策的基础上，加强市场调研，借助市场定位、产品策划与风险分析，进行科学的投资决策。其次，切实搞好前期开发成本分析。投资决策完成后，企业成本管理部门及其相关人员要在前期调研的基础上进行详细的成本分析，把好成本控制关。其中，要重点进行土地费用评估分析、前期工程费用预算分析、建筑安装工程造价预测分析、基础及配套设施费用分析、园林环境工程费用分析、投资决策阶段的费税与管理费用分析以及不可预见的费用分析。

（二）搞好成本策划与工程设计，合理确定目标成本

首先，要搞好成本策划，确定限额控制指标。在具体执行中，要结合营销定位报告，对概念设计多方案组合进行成本匡算。并通过对各类型产品的成本配置模块进行经济性测算与比较，找出盈利最大化的产品组合，由此形成对未来规划设计工作的限额控制指标。其次，搞好工程设计，合理确定并严格控制目标成本。在工程设计阶段，必须加强工程设计的标准化工作，制定共同遵守的技术准则和依据；严格控制设计方案的选择与审核，确保设计方案不断优化；制定科学的设计管理程序，搞好设计接口控制；建立设计成果校审与设计文件的会签制度，防止设计过程中的遗漏与错误；鼓励设计人员进行设计创新，推动设计质量的稳步提高；认真进行设计交底与图纸会审，严格目标成本调整的审批流程。再次，严格控制设计变更，防止成本失控。通常情况下，设计变更必须征得建设单位同意并且根据规定程序办理书面变更手续。其中，涉及到施工图审查内容的设计变更计划，必须报请原审查机构审查后再予以变更，并切实做好事前控制。与设计单位签订合同时，应事先对因设计质量问题所造成变更进行相应的制约。

（三）加强内部管理，严格控制工程造价与建筑施工成本

在房地产开发中，建筑施工成本及其工程造价是房地产开发成本中的主要部分，也是房地产开发成本控制中的重中之重，必须予以重点控制。

第一，要加强招投标管理，防止工程造价失控。在此，一要切实搞好工程招投标与合同洽商工作，严把招标审核关；二要严格控制招标工作质量，防止意外风险的发生；三要严格招标程序，合理控制工程造价。

第二，严控设计变更，防止增加费用。在此，一要完善设计变更和工程签证管理制度，明确规范相关人员的责任、权利和义务；二要加强设计变更和工程签证管理工作，重点对其不实之处及其不合理性加以严格审查与管理。

第三，强化设备管理模式，缩减施工成本。在此，根据施工组织设计科学合理调配施工设备，在设备选用上要坚持先调剂、后租赁的原则，购置设备要少而精，同时提高设备使用效率，做好设备现场管理工作。

第四，严格材料管理，降低项目成本。在此，要严格材料供应过程管理，提前消除各种费用失控的隐患；加强材料仓库管理，预防意外风险的发生；加强材料使用过程的管理，降低材料使用费用与施工成本。

（四）高度重视施工安全，全面降低风险成本

首先，要高度重视施工安全，全面提升工程质量。在此，要以安全为重，加强施工监管，确保整个工程施工根据计划按质按量地向前推进。一旦发现质量问题，立即停工修补，避免事后大修带来的严重损失及其工程进度的拖延，有效控制各种额外支出。

其次，消除事故隐患，严格控制各种风险支出与建筑施工成本。在建筑施工中，必须加强施工安全管理，完善安全施工制度与应急管理方案，层层落实安全责任，预防各种意外事故的发生，最大限度地消除事故隐患，全面降低建筑施工中的风险成本。

（五）加强资金管控与结算管理，降低资金占用成本

首先，要严格监控资金计划，提高资金合理利用率。在施工阶段，工程款的支付要以资金计划为基础，并根据施工进度计划合理调整，以此加强项目费用监控。同时，要坚持资金计划与成本动态控制相结合的原则，有效掌控项目的运行，确保企业销售收入与工程支出的正常运转。

其次，搞好结算阶段的成本控制，全面降低资金占用成本。其一，要实行会议确认制结算方式，通过结算会议来确定结算的具体方法、人选及其结算期限等相关问题；其二，建立健全二次复核与审计机制，加强对资金结算的有效监控。

最后，完善内部奖惩制度。整个工程款项结算完毕后，还要对照成本控制的具体目标进行相应的分析，并视具体情况给予相应的奖罚，确保结算阶段各项成本的有效控制，全面降低资金占用成本，以此推动成本控制目标的实现。

［责任编辑刘兆峰］

F293.3

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1673-291X（2016）27-0078-02

2016-08-16

徐向宁（1983-），男，河北廊坊人，助理工程师，硕士研究生，从事项目管理研究。