房地产企业税收筹划方法与风险防范分析

袁爱文

（中铁房地产集团 北京顺捷金海置业有限公司，北京 102300）



房地产企业税收筹划方法与风险防范分析

袁爱文

（中铁房地产集团 北京顺捷金海置业有限公司，北京 102300）

房地产行业的发展，在我国国民经济中占有重要地位。而如今伴随着房地产行业竞争的日益激烈，与房地产开发相关的各项开发成本也一路走高，如何扩大现有的利润空间，提升企业的综合竞争力成为房地产企业财务管理的重要工作。房地产企业涉及税种多、税额高，存在税收筹划的可能性及必要性。本文阐述了房地产企业税收筹划的方法，分析了税收筹划所面临的各种风险，最后提出了房地产企业税收筹划风险的防范措施，以期为房地产企业进行有效的税务筹划提供参考和借鉴。

房地产行业；税收筹划方法；筹划风险；风险防范

国内外学者对税收筹划概念的研究，都认为税收筹划是一种合法的涉税活动，以税收法律法规为基础、安排在经营活动之前进行、目的是合理合法的减少税负，达到企业利润最大化，是重要的一种扩大收益的方法。税收筹划有别于偷漏国家税款，偷漏税款是事后行为，而税收筹划是发生在纳税义务之前。因此，税收筹划的定义可以总结为在税收法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得节税的税收收益。房地产企业在经营和税收方面有着区别于其他企业的行业特点，正是这些特点决定了房地产企业税收筹划的意义和可能性。

一、房地产企业税收筹划的重要性

1、有效降低纳税风险

房地产行业涉及营业税金及附加、土地使用税、印花税、契税、土地增值税及企业所得税等多税种，土地增值税、企业所得税涉及预缴及汇算清缴等缴税过程，计算缴纳较为复杂，且各地区对各预缴税种的税率及缴纳时间也有细微的差别，如企业对相关税收规定掌握不充分，极易出现少缴、漏缴或多缴等情况。进行税收筹划，有利于业务人员理清各税种的缴纳规定及计算方法，在税收筹划过程中有效提高企业涉税人员的业务水平，降低企业纳税风险。为各项业务提供参考，合理降低企业税负。

税收筹划整体情况，能够指导开发项目各项经济业务，合理降低税负。企业在销售定价时，根据先前测算的项目售价及增值额测算情况，在项目可以提高价格时不盲目提高售价，以免因土地增值税累进税率的规定，由于售价提高，增值额在临界点升入较高税率档位，导致企业不但没有因为售价提高而受益，反而因税率提高而利益受损。企业在项目分期开发时，根据税收筹划情况，合理进行成本分摊，均衡调节各期利润及增值额，在实现企业所得税均衡缴纳的同时，还能够使各期增值额更加均衡，降低项目土地增值税整体税负。

2、提升企业管理水平

税收筹划工作涉及到企业各个部门的相互配合，税收筹划的前期设计阶段主要是由企业的税务管理部门负责的。在税收筹划方案的实施阶段，企业就要建立相关的管理制度，并对涉及经济业务的各部门进行相关的业务培训，以使相关业务部门理解税收筹划的重要意义，并根据企业新的管控制度进行相关的经济活动。企业在税收筹划的实施过程中，不但降低了企业税负及纳税风险，同时培训了相关业务部门，完善了内部管控制度，提升了企业的管理水平。

二、房地产企业的税收筹划方法

1、合理确定融资方式和资本结构

房地产企业融资的方式通常是银行贷款、发行股票、内部积累和发行债券等。从抵税角度看，负债融资方式的利息费用，在提供金融机构相关证明后，可以在企业所得税和土地增值税税前进行扣除，存在一定的减税作用。

债务性融资或者权益性融资方式都会对房地产企业的资本结构（资产负债表）产生影响，资本结构的变化会带来资金成本的变化，进一步的会影响包括利息费用在内的成本费用项目，从而导致企业税负发生变化。通常来讲，权益性融资资金成本高，但没有到期还款压力；债务性融资资金成本低，债权人不参与企业经营管理，但存在按期还本息的要求，各有利弊。从税收筹划角度讲，债务性融资会产生相对较多的利息费用，相对股息红利而言由于利息费用的“税盾”作用，从降低税收负担的角度考虑债务性融资在一定程度上优于权益性融资。不过房地产企业应充分考虑企业自身风险承受能力，合理测算资本结构，综合运用两种筹资方式，在做好资金筹集工作的基础上，同时利用“税盾”的作用减少不必要的税收支出。

2、调节结转收入和成本的时间点，递延纳税

房地产商品包括期房和现房，销售时往往采用预售，也可采用一般销售和分期付款销售。对于预售房收入，营业税的确认时点为收取预收款的当天即发生纳税义务，其余销售方式以合同约定或实际收款时间孰早确定。因此房地产企业可以根据资金流转情况，合理规划销售进度。前期时，一部分商品房以预售形式销售，缓解期初的资金压力，同时要按税法规定缴纳各项税收。根据工程进度和资金需求量再安排下一步的销售，只要资金能够保证正常的经营活动，就可以减少预售的销售方式，可以等商品房整体完工后按分期付款的方式销售，利用递延纳税技术，将营业税及附加税费的纳税时间点后移。

企业所得税对销售未完工开发产品的情形需要按预计毛利率计算，待商品房完工后再进行汇算清缴。房地产企业进行企业所得税的筹划主要发生在所得税的汇算清缴阶段。在此阶段税收筹划方法主要是合理延迟交房时间和推迟成本最终确认时间。第一，合理延迟交房时间。税法规定房地产企业销售收入确认的时点是房屋的产权发生转移即交房时。房地产企业可以通过合理延迟交房时间，缓缴企业所得税，缓解企业资金紧张状况。现在市场上很多期房的交房时间都是在首付两年后。第二，合理推迟成本最终确认时间。销售收入虽已实现，但却有些配套工程尚未竣工，因此无法准确进行成本、费用或损失的财务核算，净收入也无法得到准确核算，因此可以申请延期纳税，以实现企业所得税推迟缴纳的目的。但在实际工作中，往往有些房地产企业从资金周转增值角度出发，愿意尽早交房确认收入，清算项目，加速资金流转，同样也可以达到增加利润的目的。

3、利用免税临界点，降低土地增值税

在我国，土地增值税实行四级超率累进税率，从税率表中可以看出增值率有三个临界点50%、100%、200%，超过时适用更高税率。房地产开发企业应当合理规划方案，提前测算增值率，避免其略高于上述三个临界点的情况出现。增值率的大小取决于转让房产的收入额和扣除项目金额两个因素。所以改变增值率的方法也是从这两个方面进行考虑。第一，降低房地产商品价格。在确定房地产商品销售价格时，详细预测销售价格对各个税种的影响水平，从而决定房价的高低，同时考虑销售价格的提高带来的收益与增加税负之间的关系。也可以选择今后调低销售价格，但容易引起之前已经购买房屋消费者的不满情绪，甚至可能发生诉讼，可行性不大。第二，增加成本扣除项目。房地产企业在建设过程中，成本的规划控制直接影响土地增值税的增值额与扣除率，所以要及时关注税收临界点，利用适当增加成本，从而调整土地增值税的增值率，实现降低税负的目的。

4、合理土地成本分摊，降低土地增值税

土地增值税是房地产企业一项比较主要的税种，开发项目成本的分摊对开发项目的土地增值税有较大的影响，企业可以以合理的成本分摊来对土地增值税进行筹划。税法规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。开发成本中建安成本及土地成本占主要部分，由于建安成本一般为直接成本，筹划空间不大，税法规定，开发项目的土地分摊方法有占地面积法及建筑面积法，因此土地成本的分摊对于土地增值税来说有一定的筹划空间。如果企业进行分期开发、开发产品包含普通住宅及非普通住宅等情况，企业可以合理选择土地成本分摊方法对土地增值税进行筹划，根据项目开发产品的售价及其他开发成本，在税法允许的范围内合理选择土地成本的分摊方法，使项目各期或各业态的增值额相对平均，使项目土地增值税总体最低，避免出现因土地成本分摊不合理，项目有的部分由于无增值额不缴纳土地增值税，有的部分增值额较高而按较高的税率缴纳土地增值税，导致项目整体土地增值税额较高的现象出现。

三、房地产企业税收筹划面临的风险

1、政策风险

政策风险是指由于国家对房地产行业税收法律法规等方针政策的调整或随着经济形势的变化做出相应的变化，而给房地产业税收筹划带来的风险。国家为引导房地产行业健康发展，会适时调整税收政策对房地产业进行调控。有些有溯及力的税收政策是会严重影响企业的税收筹划效果，甚至新税收政策的公布实施，可能会使原先的税收筹划方案，完全失效或者变为一种偷税的违法行为。这种风险是因房地产企业对税收政策认识不足而产生。

2、法律风险

从某种角度上讲，房地产企业的税收筹划工作就是在税收法律的灰色边缘地带，即在法律法规没有覆盖到或者有可以不同理解的政策方面才有筹划操作的可能性，但这恰恰也为房地产企业税收筹划带来了法律风险。我国的税收法律体系层级多，不同的立法机关或者行政权力机构会发布不同的税收法律规定或者法律解释，如果纳税人对税收法律的理解不深入全面，轻者会导致税收筹划方案失效，重者会发生违法行为，不但不能减轻企业税赋，反而会造成因偷税而被税务机关处罚等严重后果。此外，在我国不同的地方政府会根据地方的实际情况，出台一些地方性税收优惠政策，房地产企业要选择在当地适用且有效的税收法律制度来进行税收筹划，以防企业的财务管理人员由于主观判断所带来的风险及不必要的税收损失。

3、财务风险

税收筹划所面临的财务风险，其实也是房地产企业普遍存在的财务风险，即借入资金存在到期不能兑付的风险。房地产企业属于资金密集型，尤其是在拍地环节，目前的政策是一旦拍地成功是要全额缴纳土地出让金，少则几亿多则几十亿。面对如此巨大的资金需求量，企业的自有资金无法满足，所以需要通过借债方式取得。从税收筹划角度来看，如此巨大的资金借入量，利息税前扣除数额也会非常可观，从而利息抵税作用明显，利润空间会增大，获取税收筹划利益的机会也越大。但企业不能仅从税收筹划角度出发，无限制地借入资金，也要从还款能力及借款的刚性兑付考虑，否则由此带来的财务风险也相应增大，若资金链上的某一个环节出现了断裂问题，可能会引起整个企业破产。

四、房地产企业税收筹划风险的防范措施

1、加强财务人员税务知识培训

税务风险是企业财务工作的几大风险之一，税务工作相比于其他财务工作有其自身的特点。首先是税收条文较多，出台部门不一，同一税种相关法规解释较多。其次在我国经济发展较快的形势下，我国的税收相关法规变化较快，细微调整也较多。因此企业中从事税务相关工作的财务人员必须要加强培训，掌握与本企业有关税种的最新税法规定，只有这样才能够在税收筹划时降低风险。

2、强化税收筹划风险意识，把握税收政策

强化风险意识是税收筹划的前提，把握税收政策是筹划的基础。房地产企业在起草税收筹划方案时，要强化税收风险意识，尽量多的去整理和理解与企业相关的最新税收法规及政策，从而作出全面的税收筹划方案。关注最新税收政策的途径有很多，目前国家税务总局和地方税务官网都会及时发布最新的税收政策法规，企业也可通过12366税收热线咨询，获取最新政策。

3、加强与税务机关沟通协作

在现代税务制度体系下，由于各地区的经济发展程度存在差异，税务机关具体的税收征管方式也各不相同，各个地区拥有较大的自由裁量权。房地产企业税收筹划的合法性指的就是税收筹划多依据的法律条款要得到税务部门的认同。在有些界定很模糊的法条及概念上，税收筹划人员不可主观理解，要与当地税务部门联系和沟通，咨询税务执法部门，保证税收筹划的有效性和合法性。

4、聘请专业人员

房地产企业的税收筹划是一项专业性很强的工作，对筹划人员的专业知识和筹划技巧要求更高，仅仅由企业财务部门人员单独完成有一定困难性。要想达到事半功倍的税收筹划效果，还是需要专门的筹划人员来完成。从避免税收筹划风险角度考虑，可专门聘请有资质的税务师事务所的专业人员来进行筹划，从而来提高税收筹划方案的合规性。

5、完善内部控制

税收筹划的结果能否实现是由企业的各项经济业务决定的。为避免筹划结果不能实现的风险，企业要建立健全内部控制制度，设计合理的内部业务流程，使企业销售定价、筹融资、合同签订及成本分摊等与税务有关的经济行为有企业内部税务工作人员参与，避免因无关人员参与而导致后期企业税负大幅提高，严重偏离税收筹划结果的风险。

五、结语

当前房地产行业面临的各种环境错综复杂，既有时时变化的国家宏观调控政策，又有不断调整的税收政策。房地产企业作为我国社会经济的中流砥柱，面临着营业税改征增值税等税收政策方面的不确定性。在此环境下，房地产企业如果想拓展利润空间，提前进行税收筹划不可或缺。防范税收筹划风险，利用税收筹划方法，提高筹划的减税效果，这样才能使我国的房地产企业争取到最大化的利益。

[1]全国注册税务师职业资格考试教材编写组：税法（II）[M].中国税务出版社，2014.

[2]刘敏芝：浅议房地产企业税收筹划风险[J].会计师，2014（7）.

[3]杜倩：论房地产企业所得税纳税筹划的意义及方法[J].经济视野，2014（18）.

（责任编辑：晓彤）