“凶宅”的法律与实务研究

陈明燕董艳雪

“凶宅”的法律与实务研究

陈明燕董艳雪

从实践来看，凶宅纠纷应该分为凶宅买卖纠纷和因他人致使房屋成为凶宅的纠纷两种，由于我国大陆法律对物之瑕疵的规定并不健全，所以依据现有法律法规，对于凶宅纠纷应作如下处理：对于类型一的凶宅纠纷，买受人可以通过欺诈或者违约的方式寻求救济；对于类型二的凶宅纠纷，房屋所有权人可以通过侵权或者违约的方式寻求救济。

凶宅；物之瑕疵；欺诈；违约

这些年来，关于凶宅的法律纠纷问题越来越多，诉诸法院的也有不少。但司法实践中对于此类案例的处理方式不尽相同，裁决结果以及裁决依据也差异较大，实践中曾出现过同一案例在一审和二审中有“驳回诉讼请求”和“完全支持诉讼请求”两种截然不同的裁决结果的现象。裁决的不统一势必会影响公平正义，破坏司法的权威，致使裁决得不到执行，进而阻碍整个社会司法的进步，所以确立一个相对统一的裁决标准势在必行。这也是本课题的研究价值所在。

一、凶宅的定义

什么是凶宅，我国法律没有对之做出规定，理论和实践中对凶宅的定义有很多种说法。台湾内政部所公布的不动产委托销售契约书范本中对于凶宅的描述为“本建筑物（专有部分）于卖方产权持有期间是否曾发生凶杀或自杀致死之情事”。①許政賢：《凶宅、物质瑕疵與法律適用》，载《法学教室》，2014年4月。这一观点被台湾诸多学者所援用。

本文认为凶宅的定义应该包含以下方面：1.仅包括人为致死情形，如发生过凶杀或者自杀致死等情形，诸如煤气中毒、一氧化碳中毒、食物中毒等意外致死情形不应纳入凶宅范围之内；2.凶杀或者自杀致死情形是发生在专有部分之内的；3.凶杀或者自杀致死情形不以在出卖人产权持有期间为限。

二、实践中对凶宅纠纷的处理

（一）凶宅纠纷的类型

根据实践中发生的实际案例，凶宅纠纷的类型一般包括两种：一是凶宅买卖中的纠纷②张德金贾杰：《政府法制·半月刊》2005.7（下）。，即买卖曾发生凶杀或自杀致死的房屋而引发退房、降价纠纷；二是因他人原因致使自己房屋成为凶宅要求赔偿的纠纷。③陈明：《苏甲、苏乙与徐x福房屋租赁合同纠纷案》，载怀效锋、吴志攀：《高级法官案例讲坛》（民商法卷Ⅰ），北京大学出版社，2006年5月第l版，265-271。前者如上吊、他杀等，后者如跳楼、承租人自杀等。

（二）台湾对两种纠纷类型的处理

1.对类型一的处理

在台湾，对凶宅买卖纠纷的处理是通过物之瑕疵来实现的。如若一房屋曾有非自然身故之事件发生，是否该屋即有民法典第三五四条之物之瑕疵，而买受人得依物之瑕疵担保之规定请求救济，实务和学说上都有争论，主要有否定说和肯定说。其中肯定说占主流地位，处理方式为：先依该凶宅的客观情况认定物有瑕疵，再根据瑕疵程度分别适用应减少价金或解除契约之法律效果。

2.对类型二的处理

自杀使他人房屋成为凶宅的纠纷要如何处理，台湾高等法院实践中一般认为自杀行为侵害房屋所有人之所有权，其继承人负侵权行为损害赔偿责任。④吴从周，《凶宅、物之瑕疵与侵权行为——以两种法院判决案型之探讨为中心》，载《双评释义》，第112页。

（二）大陆对两种纠纷类型的处理

1.对类型一的处理

我国大陆对类型一的凶宅买卖纠纷的处理方式呈现出多样性：

（1）认为构成物的瑕疵

如叶锋法官认为虽然《合同法》第153条规定我国物之瑕疵范围仅限于物的质量问题，但物的交换价值亦影响物的整体性能，在法律评价要点上应属一致的，因此对交易价值之瑕疵的救济应与质量之瑕疵作同一处理，可类推适用质量之瑕疵的规定。买方可以请求损害赔偿、解除合同或要求减少价款等。⑤叶锋：《凶宅、物之瑕疵担保责任和侵权责任》，载《中国房地产》，2014年第15期。

（2）认为构成欺诈

如2008年金牛法院审理的凶宅买卖纠纷案中认为：销售房屋期间未告知房屋曾发生凶杀案构成欺诈，判决撤销原告李某与被告刘某某签订的房屋买卖合同，李某将房屋退还给刘某某，刘某某与田某某退还购房款。①陆倩、杨阳：《金牛法院审结备受社会关注的“凶宅”买卖纠纷案》，http://cdfy.chinacourt.org/article/detail/2008/06/id/561913.shtml 2016.2.29 17：15访问。

（3）认为构成侵权

如黑龙江大庆凶宅买卖纠纷案中，让胡路区法院认为：高重在售房过程中故意隐瞒了房屋内曾发生过非正常死亡的事实，依据价值规律，该房屋虽然在实物形态上没有受损，但依据人们的现实观念，房屋会因购买者讳避而贬值，因此，高重主观有过错构成侵权。②张德金、贾杰：《政府法制·半月刊》2005.7（下）。

（4）认为构成违约

“凶宅”可认定为房屋的品质瑕疵，出卖人交付有瑕疵的标的物，即构成违约。如果双方在订立合同时约定了违约金，买房人可以请求出卖人支付约定违约金；违约金不足以弥补损失的，可以继续要求对方承担损害赔偿责任。如果双方未约定违约金，应根据违约程度的不同选择相应的方式。③参见陈耀东、张瑾：《“凶宅”的法律限定及其交易纠纷的法律适用》，载《河北法学》，2007年10月

2.对类型二的处理

浙江省衢州市柯城区人民法院陈明法官认为：“凶宅”主人受有财产和精神损害，房屋的承租人、管理人应负损害赔偿责任。“凶宅”租、售困难和贬值正是市场价值规律在消费文化、消费心理、消费观念上的反映和体现，它是一种客观存在。“趋吉避凶”作为社会群众由来已久的善良无害习俗，理应得到法律的尊重，如将其视为封建迷信思想使然，从法律上予以排斥，有违情、理、法的统一。④陈明，《苏甲、苏乙与徐x福房屋租赁合同纠纷案》，载怀效锋、吴志攀：《高级法官案例讲坛》（民商法卷Ⅰ），北京大学出版社，2006年5月第l版，第267-268页。

四、凶宅纠纷处理方式之再探讨

鉴于两岸理论和实践上对于凶宅纠纷的处理方式各有不同，大陆地区应该如何统一适用法律，达到同案同判的效果呢？笔者将通过对现存的处理方式一一作出评价，得出本文的观点。

（一）类型一

1.是否成立物之瑕疵

我国《合同法》第148条、第150条、第153条规定了买卖合同标的物的瑕疵担保及责任，条文的阐述均为“不符合质量要求”，这一规定甚至可以称之为关于“物的质量瑕疵担保责任”的规定，而如此诠释物的瑕疵这一概念，过于狭隘。⑤李超：《“凶宅”买卖中的瑕疵担保责任与缔约责任》，载《人民法院报？法官说法》，2013年1月24日第007版。而台湾民法典第354条为物的瑕疵确立了三种类型：价值瑕疵、效用瑕疵、品质瑕疵。因此，在台湾此种凶宅纠纷可以适用此条法律来达到保护买受人的目的，而大陆法律无明文规定，适用存在法律难题。

2.是否违反诚实信用原则，构成欺诈

我国《合同法》中将欺诈分为两种，即损害国家利益的欺诈和不损害国家利益的欺诈，前者为无效行为，后者为可撤销行为。金牛区法院以欺诈为由判决撤销买卖合同这一判决在某些情形下可以解决问题，但细思则存在一些无法触及的方面：

首先，出卖人有无义务告知买受人标的物为凶宅，如果没有此义务，即使出卖人故意隐瞒，也不能归责于他。

其次，由于欺诈要求出卖人的故意，在出卖人有义务披露房屋信息的情况下，买受人还需要举证证明出卖人是故意隐瞒标的物为凶宅的事实，而人的主观意识是很难证明的，有可能使之诉讼目的不能达成。

最后，欺诈要使买受人发生错误认识，如果买受人并没有受到错误指引要如何处理呢？本文认为即使出卖人没有告知其房屋为凶宅，但是从其价格可以反映出房屋存在某些问题，而买受人在明知的情况下依然购买，则是默认了瑕疵的存在，因此不能以此为由撤销合同。

3.是否构成侵权

侵权可以分为多种，房屋为凶宅，虽致房屋的交易价值下降，但并未侵害房屋所有权本身，其导致的财产损失为纯粹经济上损失。《侵权责任法》第2条规定侵权法的保护客体为“民事权益”，似乎并不排除纯粹经济上的损失，但学说和司法实务对纯粹经济上损失的保护趋向于采严格标准，仅在行为人故意以悖于善良风俗之方式加以侵害才承担侵权责任。⑥叶锋，《凶宅、物之瑕疵担保责任和侵权责任》，载《中国房地产》，2014年第15期。而在一般凶宅买卖纠纷中，出卖人仅隐瞒了房屋为凶宅的事实，并未以悖于善良风俗实施侵害行为，因此对于买受人以侵权为由请求损害赔偿法院本不应支持的，但大庆法院却认为构成侵权，显然是不恰当的。

4.是否构成违约

笔者认为，对凶宅买卖纠纷可以用违约责任来救济。根据《合同法》第107条和第60条的规定来看，出卖人应该将房屋为凶宅的信息告知买受人，这相当于是房屋买卖合同中的附随义务，而违反附随义务也是违反合同，同样构成违约。

同时，通过违约方式来解决纠纷存在以下优势：（1）违约责任形式解决交易纠纷更利于保护当事人意思自治和交易自由。（2）方便买受人进行诉讼。在凶宅买卖交易中，房屋买卖合同本身就可以作为提起诉讼的依据，而且卖方在合同纠纷中承担的是无过错责任，诉讼难度降低。

（二）类型二

台湾和大陆实务都认为在类型二的凶宅纠纷中，房屋的所有权人应该获得损害赔偿，但是这是侵权损害赔偿还是违约损害赔偿不能统一。首先，吴从周先生认为所有人不得请求继承人赔偿纯粹经济上损失。⑦吴从周，《凶宅、物之瑕疵与侵权行为——以两种法院判决案型之探讨为中心》，载《双评释义》，第113页。其次，房屋所有权人请求精神损害赔偿。根据《侵权责任法》第22条规定，如果房屋所有权人因居住在此凶宅内精神遭受到了严重损害，则可以依此请求精神损害赔偿。再者，因出租房屋引发的凶宅纠纷还可以通过违约的方式予以解决。《合同法》第222条、第265条分别规定了承租人、承揽人应妥善保管租赁物和加工材料的义务。由于违约责任是一种无过错责任或者说严格责任，就凶宅损害赔偿而言，发生房屋损害的事实，该管理人即存在违约行为，除非有法定或约定的免责事由。

五、结语

综上所述，由于我国大陆法律没有明确规定价值瑕疵，所以使用物之瑕疵担保责任来解决纠纷存在一定困难。目前对于凶宅纠纷应作如下处理：

（一）对于类型一的凶宅纠纷，买受人可以选择使用以下两种救济方式：一是可以以欺诈为由请求法院变更或撤销买卖合同。二是买受人可以以违约为由请求法院变更或者解除合同。由于违约是承担无过错责任，买受人只需证明房屋为凶宅的事实即可。

（二）对于类型二的凶宅纠纷，房屋所有权人可以选择使用以下两种救济方式：1.要求侵权人承担侵权损害赔偿责任；如果房屋所有权人要请求精神损害赔偿，则还需证明健康权受到损害并达到严重的程度。2.以承租人、承揽人违反合同义务为由请求损害赔偿、解除合同等。

陈明燕，重庆人，中国青年政治学院诉讼法研究生，研究方向：民诉；

董艳雪，贵州人，中国青年政治学院民商法研究生，研究方向：知识产权。

D923

A

1008-4428（2016）08-108-03

本篇论文为中国青年政治学院校级科研项目成果。