一房数卖恶意串通行为的相关法律问题探讨

摘 要：随着社会经济的不断发展，因房屋买卖而产生的纠纷不断涌现，特别是以一房数卖为代表的房屋买卖纠纷。该类型纠纷涉及主体较多，涉及款项金额巨大，社会影响广泛。其中，多方参与的恶意串通损害第三方合法权益的行为更恶劣，应当给予相应的负面评价。本文从一起一房数卖的典型案例出发，分析研究恶意串通背景下一房数卖行为背后的物权、债权法律关系，并从案例出发提出解决方案，以期为房产交易市场的规范运营做出一定的贡献。

关键词：一房数卖；恶意串通；权利保护

中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2016）35-0243-01

作者简介：陈文彬（1990-），男，澳门科技大学，研究生。

一、“一房数卖”现象概述

“一房二卖”是指出卖人先后或同时签订两个房屋买卖合同，将同一商品房出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。实践中开发商对于商品房“一房二卖”现象致使买受人不能取得房屋的，依据2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷纷适用法律问题的解释》应当承担惩罚性赔偿责任，即可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。①

上述司法解释第8条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋卖给第三人。”第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。②

2014年10月28日，徐某某与某公司签订《房屋买卖合同》，约定某公司将一套房屋出售给徐某某，房屋总价为31.388万元，由徐某某先支付首付款10.388万元，余款2l万元于办妥银行按揭后一次性付清，某公司应在2015年1月底前将合同约定的房屋交付给徐某某，合同并对双方其他权利义务作了约定。合同签订当天，徐某某依约支付某公司购房款10.388万元，某公司向徐某某出具了收款收据一份。

2015年某公司取得了讼争房产的相关权属证书，因某公司运营资金紧张，且房屋取得权证期间发生了较大幅度的上涨，公司负责人指令将房屋出售给其亲戚史某，并将房屋已经出售过一次的情况告知了史某。2015年5月7日某公司又以65.5414万元的价格将讼争房产转让给史某，并办理了房产登记，为此，徐某提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求：（1）解除双方签订的房屋买卖合同，某公司立即返还徐某某已付10.388万元购房款；（2）责成某公司赔偿徐某某房款一倍赔偿及其他损失34.1534万元。③

二、物权原则在房屋买卖中的体现

平等原则，也称为“物权一体保护原则”，是指所有物权人不论权利人是何人，均受到法律的平等保护。物权法属于民法，对权利人的权利实行平等保护是民法的一项重要原则、换言之，物权法的平等保护原则是民法平等原则的具体化。该原则指国家、集体、私人等物权主体在法律地位上是平等的，其享有的物权在受到侵害以后，应当受到物权法的平等保护。平等原则的规制反映了我国基本经济制度的要求。我国《宪法》规定国有经济为主导力量，多种所有制经济共同发展，因此，作为民法中财产法的《物权法》，必然应体现相关经济制度，维护市场主体的合法利益，维护社会主义市场经济制度，巩固改革开放的成果：这也是市场经济的必然要求，从而建立财产秩序和交易秩序，促进市场经济的发展，并最终有利于公有制的稳健发展。从尊重市场主体各方权利和私法追求的主体平等而言，这也属于私法的必然要求。

物权的一个特点是，它的内容只能由法律规定和创设，不像债权那样可由当事人自由约定。日本学者认为，物权法定主义，是19世纪欧陆各国从事民法典编纂活动以来，各国物权立法的一项基本原则，在物权法的结构体系中居于枢纽地位。其含义是指物权的种类和内容由民法和其他法律统一确定，不允许当事人依自己的意思自由创设、变更。我国台湾学者认为，关于物权法定原则，在立法例上应设有明文的，除我国台湾地区“民法”外，尚有《日本民法》第175条、《韩国民法》第185条、《奥地利民法》第308条。

[ 注 释 ]

①李复达.“一房二卖”法律问题分析[J].法制博览，2015（6）.

②黄智.一房两卖应如何处理[J].科技与企业，2014（3）.

③闵昕.政策“补丁”，难掩漏洞房屋买卖问题调查[J].中华建设，2016（2）.

[ 参 考 文 献 ]

[1]陈勇.一房二卖的债法救济[J].胜利油田党校学报，2014（6）.

[2]季境.物权变动立法模式在我国的修正及其完善[J].法律适用，2015（5）.