房地产企业税务筹划浅析

马如雄

（青海明扬房地产开发有限公司，青海　西宁　810000）

房地产企业税务筹划浅析

马如雄

（青海明扬房地产开发有限公司，青海西宁810000）

在房地产企业行业利润率较高的大形势下，税务部门应不断加强对房地产企业的税收管理，加大对企业税务的筹划，为企业的发展谋求更大的利润。本文从房地产企业税务筹划的概念入手，分析了房地产企业税务筹划的意义，就房地产企业如何加强税务筹划提出几点建议。

房地产企业；税务筹划；意义；建议

20世纪90年代以来，房地产产业作为我国国民经济的一个强力增长点，在国民经济中的地位日益突出。对于房地产企业来说，企业成本的高低直接影响利润率的高低，而在房地产企业的经营成本中，税收是非常重要的因素。根据权威部门统计，各种税费占我国商品房成本的30%—40%。对于房地产企业来说，如何通过合理安排企业的涉税事项，合法减轻自身税负，对房地产企业降低企业成本，增强企业利润率具有重要意义。

一、房地产企业税务筹划的内涵分析

1、含义

房地产开发企业税务筹划的主要目的是通过对涉税事项的合理安排来减轻企业的税务负担，为获得更高的利润提供有利的条件。一般而言，税务筹划涉及避税、节税和转税三个方面。其中，避税是指在税务实施过程中，为了规避税务的负担，进行一些不合规定的操作；节税是为享受税务优惠服务的；而转税是指通过提高价格等方法，将税负合理转移出去。

2、可行性

税收对一个国家的财政至关重要，不仅能给国家带来收入的增加，拓宽收入的渠道，还能对整个国家财政的平衡起到宏观调控的作用。此外，税收对于经济的发展也有一定的调节作用，能够刺激国民经济增长。由于地区、时期、以及核算方法等方面的差异，决定了多种纳税方案实施的可能性，也就是说，时期、地区、核算方法的不同，带来了纳税方案的多元化，也为企业更好地进行税务筹划打好基础。

3、特征

（1）税务筹划是以遵守税法的相关规定为基础。房地产企业税务筹划必须在完全符合税法规定的前提下进行。税法是处理征纳关系的准绳，税务筹划是在纳税义务没有确定的前提下，相关要求还不明确，存在多种可供选择的纳税方案，房地产企业进行合理选择，尽量减轻税收负担的行为。以符合税法规定为前提是合理避税与偷税漏税的本质区别。

（2）必须未雨绸缪、强调超前性。税务筹划产生在纳税前，是建立在房地产企业充分了解税法相关规定的基础上的，要求纳税人员必须充分掌握相关的财务知识和纳税的基本流程，并能进行税务的合理规划。

（3）企业所有的经营活动都离不开税务的筹划。企业经营过程中的所有活动都与税务筹划密不可分，也就是说，税务筹划是贯穿于企业经营活动始终的一个活动。因此，必须重视税务筹划的实施，以保证每个经营活动的顺利开展。此外，企业的税务筹划活动并不是在企业内部独立进行的，而是与其他企业联系在一起，共同进行税务的筹划，为实现共同的目标努力。

二、税务筹划在房地产企业发展中的作用

1、有利于房地产企业降低成本、减轻资金压力

随着国民经济的发展，房地产企业的数目与日俱增，各企业间的竞争也越来越激烈，利润成了竞争的有利工具，也是企业追求的目标。如何能提高房地产企业的利润，实现成本的最小化，使其在激烈的竞争中脱颖而出是各企业广泛关注的问题。税收负担在房地产企业生产成本所占比例很大，使得降低税收负担成为企业的目标之一。合理税务筹划的实施，可以拓宽资金来源的渠道，实现资金来源的多元化，还有助于实现资金的效用最大化。

2、有利于房地产企业管理质量的提高

资金、成本和利润是决定企业生存发展的三要素。合理的税收筹划，有助于房地产企业在生产经营活动中有效地规范自身的行为，明确什么该做、怎么做是最有效的，提高投资的合理性，将企业的资本应用到实处，实现资本效用的最大化，最终实现良好的经济效益。税收筹划是一项复杂的系统工程，企业要想合法减轻税负，必须加强自身的管理水平，尤其是财务核算和财务管理水平。

3、减轻企业的税收重负，降低房价

当前我国房价居高不下，很大程度上是房地产企业税收负担过重，成本过高。目前，我国房地产企业涉及的税务种类过多，不便于管理，从而加重了企业的税收负担；与其他行业相比，房地产企业所承担的税收负担偏重。通过合理避税、节税、转税，可有效降低企业成本，缓解房价上升压力。

4、帮助房地产企业避免涉税风险

近年来，国家针对房地产企业陆续出台了一系列财税政策，房地产企业必须充分了解这些税收政策，从而降低涉税风险，实现企业持续、健康发展。房地产企业开发环节多，拿地、拆迁、建设、装修、销售，每一个环节都涉及税务风险，企业必须加强税务筹划，合理规避企业涉税风险。

三、房地产企业税务筹划的要点分析

1、税收优惠政策上的税务筹划

税收优惠政策操作性较强，政策上的税务筹划可帮助税民减少其应纳的税额，其要点主要在免税和减税两个方面，具体方法有属于减免税人、使减免税额最大化、减免税期最长化。但是，当企业能适用多项税收优惠政策，且需对其做出选择时，就不用比较分析，只需综合地权衡，选择利益最大化的缴税方式。

2、销售机构所设置的税务筹划

单独设立有销售机构的行业，如房地产的开发企业，其差旅费、工资和福利费等都能作为销售费。未单独设立的销售机构类的房地产开发企业，则将以上费用记入房地产的开发成本中。房地产企业所设立的单独销售机构相对较划算，不但能递延开发企业的纳税时间，而且能为企业获得一笔“流动资金”，有助于企业的向前发展。佣金就是企业在推销其产品或者劳务的过程中，向给予中介服务的机构或代理人直接支付一笔合法的报酬。企业出现的佣金一旦与下列条件相符，就能纳入到销售费用中：具备合法的真实凭证；支付对象一定为独立、有权从事中介服务的个人或企业；支付个人的佣金（另有规定者除外），不得大于服务金额5%。

3、企业设立和筹建上的税务筹划

在跨地域的企业发展时，其开办形式直接与税收利益挂钩。如果设立的分支机构（或分公司）前几年会出现较好的业绩预期，那么开办分公司较好，这是由于子公司是独立法人实体之一，通常会获得当地政府税收和其他优惠。开办费的筹划要点就是让开办费用最大化，并在长于五年期限内尽量多地摊销所有的管理费用，或者缩短筹建的期限，把本应列入到“开办费”内的开支归入”管理费”，在免税的期间等实现免缴税、少缴税或者延缓缴税这一目的。

4、期间费用上的税务筹划

企业出现与其经营活动相关的差旅费、会议费和董事会费等都可以在税前就被扣除。而房地产中诸多项目均为滚动开发，可在实现销售的收入前，对期间的费用实施有“余地”摊销。而会计制度给出规定，房地产的开发企业在开发房地产的借款资金筹措时，在房地产即将完工前所发生的费用，可计入相关的房地产开发成本中。所以可运用利息的资本化及费用化进行税务筹划。

5、预缴所得税上的税务筹划

企业所得税一般规定需进行按年计算、分期预缴和年终汇算清缴等方式征收。预缴可确保税款及时入库，但企业收入与费用均需在会计的年度结束后，才可以准确计算出来。企业预缴中的少缴税款不会被当成偷税处理，从而企业能利用这点，得到资金时间值。

四、对房地产企业加强税务筹划的建议

1、综合考虑筹划的成本和带来的效益

虽然税务筹划有助于减轻企业的税务负担，但在具体的实施过程中，企业必须支付一定的费用，这在一定程度上增加了企业的成本。对房地产企业来说，单纯看某一项税收的成本和收益还不够，要综合考虑企业总体的税收总成本和收益；对于企业整体而言，成功的纳税筹划必然是多种方案的优化组合，实现企业整体营利最大化是企业加强税务筹划的最终目标。

2、科学运用各种规划方法，理论与实践相结合

税务筹划包括预测方法、决策方法、规划方法等，是一项综合的管理活动，其所采用的方法是多种多样的。近年来，房地产企业税务筹划工作的专业性要求越来越高，这是单靠企业的经营者不能完成的任务，房地产企业可以通过选择一些专业的税务机构，依靠税务机构专业化的筹划人员为企业制定一套完整的规划方案。另外，税务筹划理论出现时间较晚，可供借鉴的理论依据和案例较少，企业需要不断紧跟行业发展前沿，加强对国家政策和税法规定的学习，在实践中探索一条适合企业的税务筹划道路。

3、具体情况具体分析、避免生搬硬套

税务筹划必须与时俱进，根据税法要求，具体情况具体分析，不能生搬硬套，也不能单纯地复制其他企业的经验。不同企业的内部条件不同，以致各企业应根据自身的条件选择与本企业发展相适应的税种。此外，企业还要根据地区、时间、纳税人的不同、自身经营要求合理做出选择。

4、加强企业在各个阶段的税务规划

在准备阶段，企业经营决策者在谋划各项经营活动时，必须把税收作为企业成本的重要影响因素，例如合理选择注册地点、企业性质、组织形式、人员结构等，为企业合理选择其在经营阶段所应承担的税负。在筹资阶段，企业在筹集所需资金的同时，还应该要实现筹资成本的最小化。企业要认真考虑债务和股权的比例，搭配合理的资本结构，运用适当的方法进行筹资。在销售阶段，税收筹划企业可设立全资子公司，或者委托独立机构从事与自身经营无关的代理业务，把这部分费用从应纳税营业额中分离出去，从而降低企业的相关税负。

综上所述，税务筹划对房地产企业的发展具有重要的作用，不仅能帮助企业有效地降低运营成本，还可以提高企业的管理水平，帮助企业规避风险，因此，有必要加强对房地产企业的税务筹划。企业在加强税务筹划的过程中，要从企业的实际情况出发，理论结合实际，具体情况具体分析，在综合考虑成本和效益的基础上，做好各个阶段的税务规划。

［1］陈红燕：房地产开发企业税务筹划研究［J］.中国外资，2011（15）.

［2］孟琦：新形势下房地产企业税务筹划的思考［J］.中国集体经济，2012（30）.

［3］李昱炅：房地产企业税务筹划浅析［J］.西部财会，2010（6）.

［4］王杰志：企业税务筹划浅析［J］.中国乡镇企业会计，2008（8）.

（责任编辑：徐悦）