住宅小区物业消防安全管理存在问题与对策

欧哲盛

摘 要：现代化的小区极大地提升了人们的生活质量和生活水平，但是许多住宅小区依然存在着很多消防安全隐患，该文以海南三亚的住宅小区为例，着重分析了海南三亚住宅小区造成诸多安全隐患的原因，进而提出具有针对性的应对措施。

关键词：住宅小区 物业消防 安全管理 问题与对策

中图分类号：TU998 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2016）09（a）-0068-02

近几年来，三亚市从一个默默无闻的小岛城市渐渐地蜕变成了一个家喻户晓的“明星”城市。因自然环境得天独厚，城市建设快速发展，三亚市荣获了中国人居环境奖，吸引着越来越多的外地人前来买房置业。然而，无论是国际旅游城市的成功建设，还是房地产业的稳步健康发展，都需要借助物业管理的力量。在对三亚市低、中、高档住宅小区调查的过程中发现，部分住宅小区的许多消防安全设施往往跟不上小区的发展节奏，这就导致许多小区存在着消防管理滞后或者不到位的现象，小区内部存在不少的安全隐患和盲点，进而对居民的正常生活造成一定的影响，也会严重影响国际旅游城市的崭新形象。所以积极探讨小区面临的消防安全管理中存在的问题并提出对应的措施势在必行。

1 海南三亚住宅小区存在的消防安全隐患

1.1 物业管理单位相关责任落实情况较差

海南三亚地区有不少新兴的住宅小区，其中既有价格比较高昂的高档小区，也有符合普通大众的住宅小区，但是这些小区的物业管理单位的相关责任都没有得到完全的落实，进而造成一定的消防安全隐患。不少小区的物业管理单位为了追求自身的经济效益，忽视了小区建筑消防设施的维护和保养，而且很多物业管理单位对自身的职责认识不足，以为自己的工作就是对小区内的各项安全事务进行简单管理，一旦小区内部的建筑消防设施出现损坏，因为物业管理单位难以发动业主收集相关的维修资金，使得物业管理单位往往对小区内部的建筑消防设施的损坏和缺失视而不见，进而为整个小区的安全造成一定的隐患。小区的物业管理单位对相关的消防安全责任没有认真落实，对于小区内部的诸多问题选择无视或者简单处理，比如在三亚的某一小区内部发现部分消防栓已经丢失，部分消防设施出现了不同程度的损坏，但是小区的物业管理单位没有做到及时处理，这就导致小区内存在严重的消防安全隐患，一旦出现消防安全事故，小区内部的消防安全设施无法为相关人员提供可靠的帮助，比如消防栓无法出水、无法正常使用等，这些问题就会在火灾发生时造成重大的人员伤亡以及相关的财产损失。还有一点就是不少物业管理单位为了防止小区内的消防设施或相关器材被小偷盗走或被居民破坏，进而对很多的消防设施和器材安装门锁，这样就导致一旦发生紧急情况，具体的消防设施如消火栓箱、水泵房、配电间、消防控制室等难以及时发挥其作用，延误了消防人员进行火灾扑灭的最佳时机，进而造成不必要的财产损失和人员伤亡。

1.2 小区居民的消防安全意识不够

海南三亚住宅小区内部的居民众多，而且居民的来源广泛，主要分为两大类：一是本地普通住宅小区，这类住宅小区的业主 80%是本地人，20%是外来务工人员；另外一种是“候鸟”人群住宅小区，这类小区“候鸟”人群住宅小区的业主，85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在职人员。这些居民的文化、生活水平和知识结构都存在着较大的差异，进而导致他们对小区的消防安全存在着不一致的认识。

同时，近年来随着人们生活水平的不断提升，很多家庭都已经购买了自己的私家车，但是小区内部的停车位由于设计或者其他原因等导致难以满足居民的停车需求，进而导致小区内的道路或者消防车道被居民的私家车占据，一旦发生消防事故，相关的消防车难以顺利抵达指定位置进而造成巨大的消防损失。有的小区居民由于思想认识水平较低，对消防法规也没有清晰的认知，他们以为消防用水是免费的水源，就私自借用消防栓里的消防用水，但是消防栓的供水一般来自建筑在楼顶的消防水箱，其储水量有限，这些消防水箱的供水一般只能满足水灾发生的前10 min的扑灭工作，如果在平时被居民大量使用又得不到及时补充，那么一旦出现火灾就没有足够的用水来扑灭火灾，其影响是可想而知的。还有的居民为了满足自己的需要把小区内部的消防通道进行改建，用作自己的杂物间或者储藏间；还有不少居民消防安全意识不够，将许多生活杂物放置在疏散电梯前，这些行为都造成不小的消防安全隐患，在火灾发生时往往造成巨大的人员损失和财产损失。

1.3 公共维修基金使用阻力较大

海南三亚地区的消防设施设备完善，体积较大，而且一旦出现损坏需要大量资金进行维修，但是维修经费的来源只能依赖小区的专项维修基金。但是在实际操作中由于小区的业主数量较大，业主对消防安全的认识不统一，因为这类“候鸟”人群住宅小区业主每年都只在三亚住一两个月，所以没有业主提议成立业主委员会。对于平时小区内出现的物业纠纷，业主的处理方法一般是去小区物业投诉然后不了了之，加之物业管理单位的协调宣传工作往往不到位，相关的物业服务未能满足业主的具体需求，这些都造成小区的消防设施因为没有足够的资金进而难以及时地完成维修和更换。

1.4 开发商建管脱节，留下火灾隐患

房地产开发商未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督，甚至一些建筑未经消防审核、验收就投入使用了。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。

2 住宅小区物业消防安全管理的对策

2.1 加强对相关物业管理单位从业人员的培训

物业管理单位以及相关的房地产行政部门必须加强对海南三亚地区住宅小区的物业管理单位从业人员的相关业务培训，进而全面提升相关从业人员的业务素质和业务技能，为小区的物业管理打下坚实的基础。同时相关部门比如消防安全机构和当地的派出所、街道办事处等组织要加强对物业管理人员的监督，同时也要积极组织形式多样的培训班。可以采用现场教学的方式对相关的物业管理人员进行专门的消防知识和技能的培训，务必使物业管理人员做到“懂基本消防常识、懂消防设施设备的使用方法、懂逃生自救技能，会查改火灾隐患、会救初起火灾、会组织人员疏散”。

2.2 建立健全物业管理消防工作制度

为了确保物业管理单位切实履行相关职责，做好小区的物业管理工作，就要建立健全物业管理消防工作制度，对小区内部的各项管理事项进行仔细确认，明确工作人员的消防安全管理责任，制定科学合理的消防巡查制度，做好相关消防安全隐患的检查和整改工作，及时对相关的重大消防问题进行检查和报告，同时做好与业主的沟通交流工作，明确双方的权利和义务，对于相关的专项资金的管理和使用都要保证公开透明，争取业主的支持和理解，促进业主积极配合物业管理人员的工作。保证物业管理人员积极完成其主要责任和工作，对小区内部的安全问题及时进行排查，做好相关问题的整改工作，对于比较重大的物业管理问题可以与业主进行交流和探讨。

2.3 加强对物业管理单位的监督执法

我国制定了具体的《中华人民共和国消防法》和《消防监督检查规定》，公安机关和消防机构要根据规定对小区内部的消防安全执行情况进行检查，积极了解小区内物业管理单位的消防安全职责的落实情况，以及物业管理人员的防火巡查的执行情况，检查小区内部的安全出口、疏散通道以及消防车通道的具体情况，保证各项消防器材和设施的完整和有效，对于在巡查中发现的各项问题和隐患要及时整改，并将有关情况告知具体的房地产行政主管部门和小区业主委员会，进而形成部门联动制约机制，为小区的消防安全管理确定必要的约束机制，全面保证小区物业消防安全管理长期处于正常水平。

2.4 加强小区消防安全常识的宣传普及

对于小区内的居民要积极普及相关的消防安全知识，按照《中华人民共和国消防法》等法律法规规定的消防工作职责定期组织开展小区消防知识宣传、培训。可以在小区内采用多种形式的宣传工作，比如为居民发放各种消防安全资料，在小区的公示栏里张贴宣传图画，利用小区广播对居民进行消防安全知识的宣传和普及，还可以组织业主进行火灾逃生的疏散演练等。

小区的物业消防至关重要，对于保护小区内人们的生命安全和财产安全具有非常重大的意义，同时做好小区的物业消防安全管理也是物业管理部门的重要职责。

参考文献

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