基于“营改增”体系下的房地产企业会计核算和纳税分析

陈玲

【摘 要】在最近几年里，随着我国经济水平的飞速发展，房地产行业也得到蓬勃发展，因为房地产开发的时间不短，投入的资源也很庞大，而且价值较高等因素，在某种程度会对会计核算工作中产生一定的影响。对此，本文“营改增”概述、“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响、应对“营改增”对房地产企业影响的策略三方面进行分析，并提出合理化建议，提供给相关人士，旨在推动房地产业的不断进步。

【关键词】房地产企业；会计核算；对策

基于“营改增”体系的发展下，国内房地产企业的发展方向趋向于规范化发展，但是，快速发展推动房地产企业逐步迈入了调整阶段，当前会计核算方面依然会存在诸多不足之处，这样会在一定程度上制约着会计业务的发展，这是值得相关人员值得思考的问题。当房地产企业在运作的过程中，会计业务扮演着重要的角色，在处理中倘若出现问题，那么就会产生严重的影响，致使对企业造成该损失的后果。

一、“营改增”概述

“营改增”财税改革避免了营业税重复征税严重的弊端，尤其是对具有环节复杂、产业链条较长的房地产产业而言，税负的减小可以缓解房价上升，降低房产市场准入，促进小型企业进入房地产市场自由竞争。增值税的发票抵扣也在一定程度上益于房地产企业选择供应商和合作商、优化产业链，减少行业偷税漏税行为。因此，“营改增”对于房地产企业的发展具有重要影响。

二、“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响

随着“营改增”的有效落实，可以避免出现重复征税的情况，而增值税大多数依据不同的流程来实施征税的，而营业税大多数是依据销售额开展征税的，房地产成本主要包含诸多因素，如材料成本、土地成本等。而材料成本以及相应的建安成本在以往基础上承担着税负，然而，当房产正在销售的过程中仍然需要缴纳相应的营业税，这样就出现了二次缴税的现象。当营业税转变成增值税以后，仅仅在增值的环节缴纳相应的税费，并且材料成本以及有关成本的花费可以使用增值税发票进行抵扣，从而缓解企业的税负现象。

基于“营改增”体系下的发展情况来看，对相关人员的整体素质提出了愈来愈多的要求，与此同时也为财务核算工作增加了困难，以往营业税的核算仅仅依据一个账目就可以进行计算，但是随着“营改增”的落实要数十个以上的科目进行核算，并且增值税进行认证的过程中通常都是利用抵扣以及网上申报的方式，不但对相关人员的整体素质带来了挑战，而且也在某种程度上加剧了财务存在的安全隐患。

三、应对“营改增”对房地产企业影响的策略

1.强化票据管理，完善税务筹划

由于增值税能够避免出现重复征税的情况，将增值额当作计税的基础，而增值额计税是利用进项税发票以及相应的销项税发票所产生的抵扣而形成的。因此，票据管理在增值税中起到了重要的作用。第一，最大程度和不能开据发票的厂家进行合作，倘若不是专业部门以及纳税人，所涵盖劳务的时候应当和外包企业进行沟通，并且选择农产品的时候要尽可能考虑到和农户之间进行合作，由于增值税会在某种程度上对农产品带来益处；第二，对于增值税发票的获得应当和有关商家进行沟通，切记出现延期申报的情况，对流动资金进行占用；第三，要对票据管理实现规范化的目的，严格进行控制，并对相关人员开展培训工作，避免出现暗箱操作不良行为的出现。将“营改增”的具体内容加以明确，认识到“营改增”对会计核算以及纳税所产生的影响，其主要用途就是做好纳税筹划，特别是对成本税务筹划的落实。因为房地产存在较大的金额、周期时间不短等特征，这样相关企业就需要加大和当地相关部门沟通的力度，掌握当地税务优惠的有关政策。与此同时，可以使用整个项目所具有的开发成本做好期间分摊的工作，这样做会比辞去一次性核算所缴纳的税要少很多，与此同时也可以采取落实成本筹划的工作；第三，因为房地产流转税大多数是诸多产业流转以后呈现出来的，所以企业对相应的税务结构进行研究也是较为主要的。

2.强化全员培训，优化账务处理

首先，相关人员属于会计核算以及纳税的主体表现，其业务品德对税务筹划达到有效性带来直接的影响。而票据管理的工作是将税务的主要内容逐渐转换到业务部门以及相应的财务部门身上，对二者的协调性引起高度重视。因此，相关人员的纳税意识以及培训工作的开展等方面都会在某种程度上对“营改增”的落实带来影响；其次，“营改增”的落实对会计报表带来一定的影响，增值税要求账务尽可能“细化”，不管哪个账目都要有详细的记载，并对增值税出现抵扣的环节都需要进行申报。不仅仅是这样，相关企业还需要对“老”员工进行培养，一是使用现代化设备进行做帐以及对税务的申报；第二，使老员工带领新员工的培养策略，交接过程中可以实现完整的目的；第三，要依据互联网的环境情况，对财务信息化以及共享方面做好严格的控制，减少出现不必要的税务问题。

四、结语

总而言之，正是由于房地产企业具有一定的特别性，才能够真正的抓住该行业的特征，应用科学的方法对会计核算以及纳税制度加以完善，并对销售收入核算带来正确的方向，从而给出恰当的销售要求。即使和买家已经制订了预售的合同，也不能对销售要求进行确定，因此相关人员需要对房地产企业的收入情况做好严格的控制。就工期时间花费较长、规模较大的项目而言，就可以采取分期开发的形式进行成本核算，进而依据项目的整体特征利用科学的手段改善成本核算以及纳税。

参考文献：

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