国内不动产登记制度初探

雷永华

摘要：我国社会经济发展至今，老百姓生活品质不断提升，使得他们对私有财产的重视也与日俱增。不动产登记制度作为我国保护私有财产的重要手段之一，对它的深入研究以及探索将具有十分深远的意义。然而目前我国的不动产登记制度在实际执行过程中，难免会存在一些漏洞以及不足，无法真正意义上维护老百姓的切身利益。基于此，相关部门应该加大对不动产登记制度的研究力度，积极听取多方建议来进一步完善以及改进这些弊端，从而促进我国社会的和谐进步[1]。

关键词：国内;不动产登记制度;探讨

中图分类号：D923.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）027-0000-01

引言

针对不动产登记，虽然我国已经制定和施行了一系列法律法规，比如《不动产登记暂行条例》等，但是这些法律条例并不能有效解决所有不动产登记问题，仍然遗留着一些问题需要有关部门予以解决。因此，应该将不动产登记制度作为重点研究课题，对制度中妨碍不动产登记的条例进行改进或者废除，以此来确保不动产登记过程的合规合法。

一、不动产登记制度的内涵

不动产制度作为我国物权制度的一种，是在《中华人民共和国物权法》的基础上确立实行的，它直接服务于利害关系人或者权利人，可以将其作为一种物权公示手段来理解[2]。其中，权利人或者利害关系人想要进行不动产登记需要提前申请相关不动产物权的变动事宜，而这一过程都要如实详尽的在政府相关的专职部门进行记录。与此同时，在我国市场经济体制不断完善的过程中，不动产登记制度也随之产生并得以完善。由此可见，不动产登记制度的确立执行一方面是为了满足市场经济要求，另一方面还涉及到每一位公民的切身利益。因此，只有实现不动产登记制度的建立以及完善统一，才能在有效解决登记问题的前提下，体现市场经济的核心价值。

二、当前国内不动产登记制度的漏洞以及不足

通过研究不动产登记制度的发展演变过程可以发现，不动产根据性质的不同，其管理以及登记分别被土地、房产、林业、渔业、水利以及农牧业等行政主管部门负责，而这些部门在规章制度以及遵循的法律依据都存在一定差异，它们会依据不动产权利类型以及相关职能等进行分散登记，这就很难对这些不动产的登记行为进行有效管理[3]。与此同时，不动产统一登记的改革与多部门多级别的等级制度、当前的市场经济形势不匹配，行政审批管理的职能仍保留在原来的不同的职能部门，仅仅是把登记的职能统一，特别是当前将不动产交易、抵押管理与登记行为分别交由两个部门，及其容易引发下列问题：第一，不动产交易的风险加大;第二，在一定程度上增加了权利人的登记成本;第三，造成登记资源的浪费;第四，如因行政审批的错误导致不动产登记发生错误，会引起不必要的责任推逶，影响到政府的公信力等等。

三、完善我国不动产登记制度的建议

1.完善不动产登记制度

目前，我国尚未建立和实行专门针对不动产登记的法律法规，虽然国家出台的《不动产登记暂行条例》是目前国内最高水平以及最前沿的关于不动产登记的立法。但是想要确保《条例》的顺利实施，就要对当前政策法规中关于不动产登记的条款进行重新梳理，或者将其纳入到《条例》中，也可以对其中不利于不动产登记的条款进行修正或者废除，以此来为不动产的统一登记奠定基础。其中，可以从以下几方面入手，来完善当前的土地登记制度：第一，对土地登记申请制度进行完善。在土地登记申请过程中，除了权利人要按照程序行事之外，登记相关人以及义务人也应该向其提供协助登记的义务，从而在保护权利人利益的同时，提高登记的公信力;第二，确立实质审查制度。登记机关人员在受理了权利人的申请后，应该进行实地调查，以保证土地登记结果的准确性。与此同时，可以借鉴其他优秀的登记制度，比如托伦斯登记制度，来维护权利人的利益。当遇到欺诈或者划界错误情况时，受害者可以恢复其权利的请求权，以此来提高土地登记的公信力;第三，目前，我国关于土地登记簿公开的相关制度还不够完善，为保证土地转让或者出租等相关利益方的知情权，应该坚持土地登记簿的公开查阅，这不仅可以对土地登记实施有效监督，同时也有助于社会和谐;等等。

2.完善不动产登记机构的责任赔偿制度

不动产登记机构在整个不动产登记过程中扮演着至关重要的角色。如果不动产登记机构在交易审查过程中没有尽职尽责，或者存在暗箱操作等问题，都会给当事人乃至整个市场造成巨大危害。而一旦损害到当事人的切身利益，怎样赔偿就成为各相关部门或机构都要关注的重点问题。现如今，很多不动产登记机构都存在登记人员素质参差不齐的现象，登记错误问题时有发生，也让该不动产登记机构的公信力受到质疑。所以，想要最大限度的减少发生登记错误的几率，就必须要加强登记人员关于登记业务相关技能的学习培训，对登记业务流程有一个熟悉以及掌握。与此同时，为保证登记效率，可以对本单位所有人员进行资质认证，比如注册会计师考试以及国家司法考试等，建立和完善不动产登记人员从业资格选拔机制。另外，还可以面向社会公开招募一些专业技能过硬的人才，从而有效提升整个登记团队的综合素质。

目前，很多不动产登记的纠纷虽然由法院做出了相应判决，但是受经济因素影响，很多受害者就算拿到了赔偿判决书也迟迟得不到赔偿。这是由于当前我国的不动产登记机构很少会设立专门负责赔偿的款项，这就使得很多机构没有能力去执行法院的判决，从而影响到法院的公信力。基于此，相关部门应该结合当前的不动产登记情况，建立和完善相关的责任赔偿制度，对不动产登记机构应承担的责任，都做出明确规定。而登记机关赔偿的资金来源，可以参照国外做法设立专项赔偿资金。从登记机关上一年度收取的费用中划拨出一部分资金专门用于不动产登记错误的赔偿，必须做到专款专用。只有这样，才能从根本上维护受害者的切身利益，进而促进社会主义市场经济的良性发展。

四、结语

综上所述，我国当前的不动产登记体系已经初步确立，但是在实际工作中，仍然暴露出一些问题。因此，为进一步确保不动产交易双方的根本利益，相关部门应该就目前不动产登记制度中存在的问题加以研究，并提出有建设性的建议，来不断完善我国的不动产登记制度。

参考文献：

[1]阙持辉， 唐冬梅. 我国不动产登记制度若干问题探讨[J].工业b，2015（8）：17-17.

[2]马瑗苑.关于对不动产登记制度若干问题的研究[J].中国科技纵横，2016（5）.

[3]李季.不动产登记制度沿革与现状分析[J]. 黑龙江国土资源，2015（4）：52-52.