盐城市因城施策推动房地产市场去库存

文/羊维元

盐城市因城施策推动房地产市场去库存

文/羊维元

今年以来，江苏省盐城市全面贯彻落实国家和省关于加快供给侧结构性改革、大力推动房地产市场去库存的决策部署，立足盐城市情，精准施策，房地产去库存工作取得明显成效。

一是销售持续增长。1-9月份，全市商品房销售950.3万平方米，已超过去年全年930万平方米销售量，同比增长29.8%，其中市区商品房销售389.2万平方米，已超过去年全年336万平方米销售量，同比增长52.5%。

二是房价稳中有升。全市商品住房（不含保障房）销售合同备案均价为4738元/平方米，同比增长5.7%，其中市区商品住房销售合同备案均价为5778元/平方米，同比增长4.3%。

三是商品住房库存去化成效明显。截至9月末，全市商品住房库存904.5万平方米，较上月末下降2.1%，较上年同期下降25.3%，其中市区商品住房库存181万平方米，较上月末下降7.5%，较上年同期下降39.6%。全市和市区商品住房库存去化周期分别为12月和6.5个月，较上年同期分别缩短10月和9个月。

一、充分发扬民主，科学筹谋去库存新政

盐城地处苏北，是革命老区，也是经济后发地区，如何将房地产市场去库存与推动新型城镇化、促进人才引进和服务民生安居有机结合起来，实现去库存效益最大化，是萦绕在市委、市政府领导脑海中的一个重大问题。为此，市领导充分发扬民主，多方面听取意见，深入调查研究，学习外地经验，努力促进去库存新政更加符合市情、民意和经济社会发展实际。一是广接地气，虚心听取基层群众意见。多次召开外来务工人员、农民工、市民代表、在盐工作的科技人才及重点房地产开发企业负责人座谈会，多方面听取意见和建议。二是认真学习外地经验做法。组织市房管局等相关部门负责人到周边二、三线城市调研学习去库存做法措施，进一步开阔视野，启迪思路。三是各相关部门负责人参与决策。多次召集市房管局以及国土、建设、财政、人社、物价、公积金中心、公安、民政、农办等部门负责人座谈讨论，要求大家就出台房地产市场去库存新政提出意见。在精心筹谋、深入研究的基础上， 4月20日，盐城市在江苏省13个省辖市中，率先出台了《关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》（盐政发〔2016〕37号，以下简称《意见》）。

二、深入解读宣传，促进新政家喻户晓

《意见》主要从促进市场需求端发力，聚焦房地产市场去库存，有以下几个特点：

一是实行购房补贴。规定自2016年5月1日起至2016年12月31日期间，各类引进人才、外来务工人员、农民、市民和企业在市区购买新建商品房的，政府给予购房总价1.5%的补贴（住宅补贴最高不超过2万元）。

二是将去库存与推进新型城镇化紧密结合起来，从解决“新市民”户籍准入、子女入学、住房公积金和购房信贷及养老保险、医疗保险等相关市民待遇问题入手，大力支持和鼓励“新市民”购房，有效释放外来人员和农业转移人口城镇购房需求。《意见》提出，对农民进城购房落户的，其宅基地使用权、土地承包经营权、集体收益分配权可保持不变，按规定享受各项惠农政策，以此来加快农民工市民化的步伐，不断提高户籍人口城镇化率。

三是加大棚改货币化安置力度。《意见》提出，为了进一步改善民生居住条件，2016年将完成1.5万户棚改征收任务。同时加大了对货币化安置的奖励力度，对市区新实施的棚改项目被征收（搬迁）人购买市区新建普通商品住房的，给予应安置面积每平方米200元的奖励，提高被征收（搬迁）人选择货币化补偿的积极性。并规定，2016年起不再新建经济适用房、公租房、安置房。通过被征收（搬迁）人自行购买商品房或各征收（搬迁）主体团购存量商品房等方式筹集安置房源；通过发放经济适用房货币补贴，鼓励经适房保障对象自主购买普通商品住房；通过发放租金补贴，鼓励公（廉）租房保障对象到市场租房。

四是把好土地“闸门”，优化供应结构。明确用地指标向重点保障重大产业项目、重要民生实事和社会事业项目用地需求倾斜，减少住宅类用地指标。今后市区土地供应控制在每年2000亩左右，积极策应房地产市场去库存，防止形成新的商品房积压，以保证房地产市场健康平稳发展。

为了有效推动以人为中心的新型城镇化，《意见》从完善教育、医疗、公交、超市、农贸市场、购物中心等公共设施建设的角度出发，提出在义务教育资源紧缺区域，规划布局和新建高品质的小学和初中，采取合作办学等形式引进优质教育资源，在公共配套设施缺乏区域，规划布局和建设大型超市、农贸市场、购物中心等商业服务设施，加密市区快速公交线网，引进名医名院，提升城市宜业宜居宜学水平，把促进购房需求与推动新型城镇化发展有机结合起来。

为了充分发挥政策效应，新政出台后，市房管局部门开展了多层次、全方位的宣传工作。首先是充分运用媒体开展宣传，先后在《新华日报》、《盐阜大众报》、《盐城晚报》、《盐城房管》杂志、广播电视以及政府网站上宣传、报道市政府出台的去库存购房新政；其次是通过房展会、房博会进行广泛宣传；再次是将新政印制成若干单页宣传材料，分送到市区各个老旧小区、工厂企业和各机关单位；第四是通过各种会议、培训班等宣传市政府购房新政。由于宣传工作扎实深入，基本上实现了家喻户晓，为引导社会预期、调动居民个人和社会各界的购房积极性、有效推动房地产市场去库存营造了良好的舆论氛围。

三、强化责任落实，促进新政落地生效

购房新政涉及众多职能部门，市房管局积极强化责任担当，主动与各相关部门沟通协调，全力推动相关政策措施落实到位。市各相关部门都积极配合，履职尽责，扎实服务房地产市场去库存。

一是金融部门实行了贷款优惠利率。市里将居民家庭购买首套房的商业性个人住房贷款最低首付比例下调至20%，各商业银行对个人住房贷款采取了9折的利率优惠，有的降至8.5折优惠。至8月末，全市个人住房贷款余额660.87亿元，比2015年全年增加95.3亿元。

二是税务部门全面落实房地产交易税收优惠政策。个人住房转让营业税年限“5年变2年”，省掉了5.6%的营业税。个人购买家庭唯一住房在90平方米以下和90平方米以上的，分别减按1%和1.5%税率征收契税。特别是对于原144平方米以上的和90平方米以下的二套房，比原税收政策分别优惠了1.5%和2%。减少了购房交易成本，促进了商品房和二手房的成交。1-9月，市区二手房成交110.1万平方米，同比增长50.8%，成交金额52.7亿元，同比增长46.4%，其中二手住房成交81万平方米，同比增长63.5%，增幅较上年同期提高33个百分点。

三是公积金政策做到了最大限度的宽松。公积金住房贷款已实施购房首付款20%、最高贷款额度50万的政策，开展异地缴存本地购房贷款、取消累计贷款额度等政策，对市区城镇户籍以外购买新建商品住房的购房者申请住房公积金贷款的，参照自由职业者办理住房公积金缴存和贷款。市公积金中心数据显示，截至2016年8月18日，共发放异地缴存本地购房贷款415笔、1.14亿元，撬动房地产市场销售近3亿元。

四是国土部门已制定购房补贴具体实施细则。对个人和企业在市区购买新建商品房的，实施购房总价1.5%的购房补贴。“新市民”的户籍准入、医疗保障和养老等工作均在有序推进中。在市各部门的积极配合下，去库存新政将尽快得到贯彻落实。从5月1日至9月底统计，符合购房补贴发放条件的商品住房14803套、175.8万平方米，面积同比增长48.3%，非住宅用房销售40.5万平方米，同比增长48.8%。其中农民进城购房2100余套，引进各类科技人才购房970余套。取得了房地产市场去库存、改善民生居住条件、新型城镇化和引进人才四方共赢的良好成效。

(作者单位：江苏省盐城市住房保障和房产管理局)