购房者缘何对调控政策不再敏感

文/卞梦健

购房者缘何对调控政策不再敏感

文/卞梦健

今年以来，全国一二线城市楼市潮涌，惊心动魄。比如，上海因抢房而起的假离婚潮尚未平复，杭州单日3265套的售房纪录已横空出世，甚至连郑州、合肥、厦门、济南这样的“普通”二线城市，楼市之火爆景象也是令人瞠目结舌。在此形势下，虽然各地频频出台严格的房地产业调控政策,但对许多购房者来说, 在某种程度上他们已经对此不再敏感。有些市民说：每次有专家说房价要跌，但哪次不是狼来了,狼在哪？这七八年时间里，只看到房价涨，一线城市的房价几乎没看到跌过。现在不买，以后更买不起；现在买，就是赚,不买就亏了。

政策应对恐慌情绪有所作为

国家统计局日前公布的数据为这样的“盛况”做了绝好的注脚，8月份70个大中城市住宅销售价格环比涨幅创下近79个月以来的新高。毫无疑问，新一轮的楼市狂潮已沛然降临。与以往房价一涨就有人出来喊泡沫不同，今年房地产业界一个耐人寻味的现象是：虽然房价屡创新高，但鲜见有人对楼市作出有份量的预警。曾经的“空头部队”和“空军司令”，几乎都销声匿迹。更有南京购房者吐槽，原本计划卖掉一套南京郊区的房子之后，再到市区换一套新房，但没想到中心城区出现一房难求的现象，几周后再想买以前区域的房子，因为房价上涨，卖房的钱早已买不起以前的房子了。

购房者对地方出台的调控政策已不再敏感，究其原因主要是很多人认为，当下地方政策只具有喊话作用，对于已经历过多年限购的购房者来说，除非信贷收紧，否则抑制作用非常有限。不收紧信贷的任何调控政策，都没有作用，因为全民炒房的深层次原因就在于货币政策,“所谓货币为水，房产是容器”。为此，有关专家认为，如果没有超发的货币，房地产市场就不会如此癫狂，所谓的资产荒，与资产泡沫有相当大的联系。

央行近日公布的数据显示，8月份全国人民币贷款增加9487亿元，是7月份4636亿元的两倍多，而8月份以住房按揭贷款为主的中长期贷款增加5286亿元，占当月新增贷款的一半以上。资本想在一线和热点城市寻找安全岛，但实体经济如此差，不要说投资收益，能收回本金就不错了。所以说，资本对房地产业的追逐，是源于市场对货币购买力的普遍焦虑。

一位不愿具名的分析师说：“房价上扬、地价疯涨，地方土地收入猛增，地方政府的调控看上去严厉，但其实很温柔 ，甚至是矛盾的，并没有严厉打击的意思。”在房价大涨中，与“温柔”政府相伴的是地方土地收入的大增。据中原地产统计，今年前8个月全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗，其中溢价率超过100%的地王高达46宗。另据财政部公布的数据，今年前8个月全国国有土地使用权累计出让收入超过2万亿元，同比增长14%。由此可见，地方政府为了在卖地中多增加收入，在“招拍挂”中无时不在盘算着将每一块土地多卖些钱，所以，地方政府所出台的调控政策，老百姓不仅不再敏感，而且不相信房价会因调控政策出现下降。

业人士认为，现在房价爆涨的原因是资金潮下的资产荒，导致购房者出现了恐慌，要解决这个问题只能从三方面下手：降低资金潮水位，增加优质资产，缓解购房者的恐慌情绪。三方面都需要政策加码，信贷不能只投入房地产业，要有政策约束信贷进入实体。房地产去库存也不能只去一二线城市的，银行对三四线城市应该增加利率优惠。同时，应出台政策应对恐慌情绪，通过增加土地供应给市场以平稳的预期。

手握“尚方宝剑”，要权为民所用

可以说，我国房地产市场从来没有像今天这样，竟然出现如此“分裂”的状况：一方面，一线城市和热点二线城市市场高烧不退，武汉、厦门、南京、合肥、苏州等热点城市纷纷限购限贷；另一方面，三四线城市和沈阳等部分二线城市仍在寒风中努力“去库存”，通过各种手段刺激疲软的楼市。各种复杂的、个性化的市场病症，迫切要求政府施政更加精细化，令调控政策为民所谋。为此，今年9月6日住建部发布了《贯彻〈法治政府建设实施纲要（2015-2020）〉实施方案》，再度强调了“坚持分类调控，因城施策”的房地产调控原则。

“分类调控，因城施策”是去年年初中央确定下来的调控原则，并把这条原则纳入未来五年的“法治政府建设实施纲要”当中，可见“分类调控，因城施策”已经成为一条长期性的施政原则，并且上升到“法治政府”的高度。这就意味着，在房地产业调控方面，地方政府被赋予了调控的主导权，拿到了来自中央的“尚方宝剑”。而且这项权力被置于依法全面履行政府职能的重要一环，是地方政府的权力，也是沉甸甸的责任。拿着这把“尚方宝剑”，地方政府可以怎么做，就值得思量了。因为，由于地方政府为了利益，在出台调控政策时软绵无力，老百姓根本感受不到调控政策的威力，因而人们变得对调控政策不再敏感，所以才会出现越调控房价越上涨的局面。

国家住建部的方案强调：“坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进，使房地产业与经济社会发展和群众居住需求相适应。”还提出一个重要的原则，就是“支持居民合理住房消费”。也就是说，出台政策的目的不是为了打压市场，让大家没办法买房，而是要“支持居民合理住房消费”。地方政府在实施调控的时候，一定要对市场有科学的和全面的把握，因地制宜，以房地产市场的发展“不超前”、“不滞后”于本地经济发展状况和本地居民的收入水平为原则，根据本地市场的实际情况实施政策，在实施调控的过程中，无论是行政化的限购限贷，还是刺激楼市增长的“去库存”政策，无论是差别化税收，还是信贷政策，都应当以市场的平稳运行为目标，不能因为行政调控而破坏市场的调节机制，导致市场的大起大落。

与此同时，地方政府手中还掌握着土地这一个影响市场的决定性工具，怎么用好这个调控手段至关重要。所以，住建部在方案中提出在用地方面亦坚持分类原则，“实施住宅用地分类供应管理”。这就意味着，地方政府在用土地进行调控这一点上大有可为。而在运用土地工具的时候，也要根据市场情况，坚持“分类供应”的原则。

其实，国家住建部方案中所提出的“分类供应”原则，一方面是指保障房和商品房用地的分类供应，另一方面也是指在土地供应时，应当根据市场情况，根据城市核心、城市边缘、远郊区等区域的不同，有意识地调整土地供应数量和节奏。总体来说：如果城市房价上涨过快，就应当加大土地供应；如果库存过大，就应当控制土地供应；哪个区域供不应求，房价上涨过快，可能引发恐慌性抢购，就应当以土地供应来消除市场的恐慌情绪。

重要的是，地方政府在拿到“因城施策”的“尚方宝剑”之后，应当权为民所用。施政目的是让人民“住有所居”，让大家能够住上自己心仪的房子，安居乐业，而不是把土地、税收、信贷等调控大权当作地方财政增收的工具。

地方政府调控政策要因地制宜

当然，无论如何调控都会涉及责任主体的问题。基于此，只有各地政府抛开“本地利益第一”的观念，自觉将地方局部利益与国家整体利益有机统一起来，才能打赢房地产市场调控这场涉及国家经济健康发展前景的持久战。所以，新华社在其发表的《房地产调控应坚持因城施策》一文中认为：“从国务院到主管部门，对于房地产调控须强化地方政府主体责任，坚持分类调控、因城施策，政策信号应是明确的。在分化细化的房地产市场上，城市政府调控须因地制宜，把分城施策细化为‘一城一策’甚至‘一区一策’。”笔者认为，这样调控或许能真正取得效果，对于那些已经出台调控政策的城市而言，房价如果真的能降下来，老百姓的焦虑心理就会缓解，对地方出台的调控政策才会信服。

也许我们会自然地认为，调控的目标是抑制房价上涨，因此其结果就一定是让房价降下来。但从之前一些调控动作来看，其往往并没有起到抑制房价上涨的作用，有时反而对房价上涨起到了火上浇油的作用。例如，限贷限购所造成的“末班车效应”就会在短期内推动大量购房需求涌入市场，加剧房价的上涨。再比如，一些城市为了不产生地王，就干脆不供地。北京到现在为止就已经有4个月没有供应住宅用地。这样做的效果无异于“掩耳盗铃”。没有新土地供应，固然就没有地王，结果却是加剧市场供应紧张，进而推高房价。

今年市场热度最高的苏州率先出手，先是3月份的房价“限涨令”，然后是5月中旬撤销5幅土地出让，接着就是“土地限价令”。这个限价令很有意思，规定报价超出政府设定的最高报价时，竞价就被“熔断”，竞价结果无效。可以看出来，苏州市政府面对高烧的房地产市场、汹涌的舆论、上级政府的压力，显然有些着急，因而其出台的政策就显得有些简单粗暴。

从实际效果看，苏州3月份房价“限涨令”并没有产生实际效果，苏州房价在4月份涨幅依然领跑全国。这项政策就像之前在北京等城市曾经实行过的“限价令”一样，一些开发商把装修等费用抬高后与房子捆绑销售，导致实际成交价与账面成交价大相径庭的局面出现，使得价格信号失真，实际上不但没起到抑制价格上涨的作用，还凭空增加了不少交易费用，为房产交易纠纷留下大量隐患。

至于土地“限价令”，可以简单限制土地价格。然而，它在实际操作中很可能变成企业的“一口价”，一步到位出价到最高限价，于是就变成了谁抢先报价土地就归谁，这就失去了“竞拍”的意义，显然也有失公平。这样的土地价格也和在竞争中形成的市场价格相去甚远。同时，对土地进行简单粗暴的“限价”，并不能改变实际供求关系。土地紧张导致住宅供应紧张，仍会推动房价继续上涨。

“分类调控，因城施策”是我国十几年来房地产调控总结出来的重要经验，运用之妙，存乎一心，而简单粗暴的行政调控只会适得其反。这一段时间，深圳、上海、北京的风头终于被苏州、合肥、南京抢过去，房价涨幅领跑全国，土地市场更是地王频出，好不热闹。风头出尽并不是好事，接下来中央政府调控的“雷神之锤”可能砸下来，让一切归于平静。

（作者单位；山东省临沂市兰山区财政局）