房地产去库存的理论与实践分析

文/李然

房地产去库存的理论与实践分析

文/李然

从理论上讲，产能过剩、产品积压是经济新常态下制约我国经济转型升级的重要问题。对于房地产业而言，去库存不仅是房地产业宏观调控，还有盘活存量资产、扭转土地财政的发展模式、扎实推进新型城镇化建设、带动全产业链转型等重要意义。因此，对于当前去库存的问题及对策进行研究显得十分必要。

一、房地产业库存问题及去库存现状

（一）库存分类或口径

房地产库存可以从两个角度分析：第一为分类口径，严口径和宽口径；第二为住宅、商业和办公等物业的不同类型。

严口径主要为取得预售许可证但仍未进行网签或销售的住房。此类住房库存主要包括现房加期房的库存量。在数据缺失的情况下，对于此类口径库存的推算，可以通过以下公式进行：严口径库存=历史累计新开工面积-未拿到预售许可证的面积和已经销售的面积。根据易居房地产研究院《全国房地产去库存现状与趋势研究报告》的数据，2015年全国严口径下的商品房去化周期为43.4个月，其中住宅、办公楼、商业用房去化周期分别为22.3、119.8和150.4个月。

宽口径的实际定义为项目新开工后尚未完成销售的面积，宽口径的库存主要包括严口径的库存和部分新开工面积。根据易居研究院《全国房地产去库存现状与趋势研究报告》的数据，2015年全国宽口径下的商品房去化周期为58.8个月，其中住宅、办公楼、商业用房去化周期分别为34.4、151.2和182.3个月。

（二）当前去库存的状况

去库存主要涉及两个内容：库存规模和存销比（库存去化周期）。全国60个城市住宅库存的统计数据显示，因政策、市场、资金、投资等变量的变动，2015年1月到2016年4月，这60个城市库存规模呈现总体下滑的态势，有三个原因：一是在中央和各大部委持续强调去库存的战略导向下，各类刺激住房消费的政策陆续出台，市场交易活跃促使去库存效果较为明显，尤其是一、二线重点城市，去库存效果更佳；二是2014年开始各大城市投资数据开始呈现下滑态势，潜在供应规模略有下滑，牵制了库存规模的上升；三是三、四线城市积极去库存的效果得到展现，市民化、农民工购房配套政策落实，三、四线城市房价处于止跌反弹的阶段，都容易加快市场交易，进而利好对库存规模的削减。

衡量库存压力的另一个指标是存销比，其定义为：存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值。基于2010年1月至2016年4月的数据可以看出，2014年8月到2016年4月去库存效果较为明显，本轮周期共21个月。峰值出现在2014年7月，为19.5个月；谷值出现在2016年4月，为11.7个月；本轮去化周期的波动幅度达到7.8个月。从原因分析，本轮下行周期主要受货币宽松和房产政策刺激影响，还受国家去库存的战略导向影响，市场销售持续增长，存销比不断下行，2016年4月已减少为11.7个月（图1）。

图1　60城新建商品住宅库存及存销比

（三）去库存与市场分化的问题

60个城市按照一、二、三四线的方式进行分类，其中：一线城市包括北京、上海、广州和深圳；二线城市包括长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁、石家庄、呼和浩特、大连、哈尔滨、郑州、武汉、海口、重庆、成都、昆明、银川和乌鲁木齐；三四线城市包括淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海、珠海、三亚、无锡、丹东、唐山、蚌埠、徐州、昆山、燕郊、宜昌、常德、景德镇和滁州。

对于一线城市而言，库存规模总体上有周期性波动的特征。到了2014年第四季度，随着深圳等城市陆续步入房价上涨的通道，库存量也随之出现下滑。2016年4月份，相比3月份库存规模略有上升，为3096万平方米，这与4月份一线城市房企积极推盘等策略的实施有关。总结来看，一线城市较好的投资价值和部分阶段较为严厉的购房政策，能够对城市库存走势形成较为明显的影响。

对于二线城市而言，库存总体上呈现出持续攀升的态势，到了2014年第四季度，二线城市的库存规模也呈现了下滑的态势，其中以部分热点城市如杭州、苏州等城市的库存规模减少最明显。总结来看，二线城市成为除一线城市以外的最佳投资区域，库存规模上升与新城开发规模较大、需求释放不到位等有关。但当一线城市购房政策偏紧时，二线城市的去库存效果会变得比较明显，即所谓一线城市需求溢出的效应。

对于三四线城市而言，到了2014年第四季度，受一、二线城市市场活跃的影响，三四线城市库存的持续攀升态势也有所改变，这与农民工购房、三大城市群周边的四线城市交易活跃等态势有密切关联。需要警惕两个问题：一是三四线城市中存在市场分化的现象；二是购房需求释放类似“割韭菜”，呈现出阶段性而非持续性的活跃（图2）。

图2　60城一、二、三四线城市库存走势

总体上看，一线城市的去化速度快于二线城市，二线城市又快于三四线城市，这从2013年以来的曲线走势可以清晰地看出。到了2016年4月份，一线城市的存销比数据出现了小幅反弹，而二线城市继续下滑，三四线城市下跌态势更明显。其原因是三四线城市近期的市场交易异常火爆，直接带动了三四线城市曲线的下行。换而言之，三四线城市也并非全部都是去库存难的城市，部分城市市场数据甚至要优于二线城市（图3）。

图3　60城一、二、三四线城市存销比走势

（四）城市去库存的压力排行

现对60个城市2016年4月份新建商品住宅的库存去化周期或者说存销比作横向对比。相比库存规模，存销比的数据更具有可比性和参考价值。数据显示，存销比最大的三个城市为唐山、丹东和北海，分别为34、33和30个月。而存销比偏小的三个城市为合肥、南京和苏州，分别为2、2和3个月（表1）。

表1　60城新建商品住宅存销比（单位：月）

二、 房地产业库存问题的经济学分析

一个产业的产量是由供给与需求决定的。供给弹性与需求弹性一定，即供给与需求的变动幅度相对于价格保持一定，市场的均衡状态也是一定的。我国房地产市场的需求弹性小于供给弹性，根据经济学中的蛛网模型，其均衡将不断发散，即价格和均衡产量紧密相关。因此，化解库存的问题应该从三个方面入手。

（一）降低供给的弹性

房地产市场价格是由市场供求机制和房地产企业成本共同决定的。市场价格的提升有助于缓解因成本（如土地价格）的提升给房地产企业带来的经营压力。因此，市场价格的提升有助于促使房地产企业扩大产能。如何引导房地产企业降低对市场价格的敏感性、理性地确定生产规模，需要进行全面综合的考虑。如从控制土地价格、降低房地产企业税率、扩大融资渠道等入手，降低房地产企业开发成本，引导房地产企业由“卖”向“营”转化。

（二）扩大需求弹性

我国房地产市场的需求弹性小于供给弹性，表现出交易量与交易价格的稳定增长。降低需求弹性，一方面是要改变购买行为，如发展租赁市场为手段，引导购买需求向租赁需求转化，从而降低对市场购买价格的敏感性，另一方面是要扩大需求群体，如在新型城镇化背景下，以大量人口的城镇化为契机，合理引导这部分人群进入购房市场，扩大购房需求。

（三）扩大支付能力

库存积压的核心问题是价格超过了可支付水平。一方面应从企业定价环节入手，进一步降低开发成本，以税收等手段合理引导企业的定价行为；另一方面还要扩大金融工具在降低企业成本、提升需求方支付能力上的作用。

三、 房地产去库存的政策解析

今年以来，截止到4月中旬，全国各地出台的以去库存为目标的刺激型政策主要可归纳为六大类。

（一）宽松的财政税费政策

重庆市：房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率按1%执行。

江西省：全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率，具体到南昌市，在市区范围内多个开发项目的销售未完工产品计税毛利率，由原来的24%调整为22%，其他经济适用房、限价房和危改房计税毛利率由7%调整为3%。

辽宁省：降低开发企业未完工开发产品的计税毛利率，将非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。

甘肃省：将住房转让手续费整体下调33%，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴。

新疆维吾尔自治区：将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算，确定补贴年限后，差额部分由政府财政予以补贴。

（二）利用公积金杠杆工具

江西省和甘肃省：开始落实公积金贷款全省“一体化”政策。

四川省：与全国20家省级住房公积金管理中心签订了互贷互认协议，积极推进异地购房，并推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖。

湖北省：探索在乡镇建立健全住房公积金制度。

陕西省：活化了公积金的用途，支持职工租房、购房、“养房”提取，允许在公积金所有人同意的条件下直系亲属“互提”，允许职工本人、配偶及直系亲属因重大疾病、家庭困难提取公积金。

（三）支持农民进城购房

江西、湖北、四川等省：逐步将包括农民工在内的新市民纳入住房公积金制度范围。

河南省和甘肃省：要求用工单位将建立稳定劳动关系的农民纳入住房公积金制度覆盖范围，依法保障其享受住房公积金政策。

河南、山东、江苏等省：通过发放购房补贴、租赁补贴、搬迁补贴、物业补贴等方式，展示出吸引农民工来当地购房的诚意。

广东、湖南、吉林、浙江等省：与当地农行分行展开合作，推出“农民安家贷”产品，较为灵活地处理贷款业务。

四川省：专门拿出30%的公租房房源用于解决农民工住房问题，而且房租比市场租金低50%。

（四）推进棚改、商品房回购等工作

甘肃省：计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购。

福建、新疆、湖南等省：要求棚改货币化安置比例不低于50%，且不再新建公租房，盘活存量商品房作为保障房，鼓励开发商自持、各类机构投资者购买存量房开展住房租赁业务，扶持以住房租赁为主营业务的企业。

河南省：出台新政策探索“租售并举”，公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

湖北省：实行“市场租金、分类补贴”，力争通过棚改货币化安置，消化库存商品住房20万套，并坚决打击小产权房的建设和销售，严格规范私人建房。

珠海市：积极鼓励社会力量投资建设保障性住房，政府按规定给予税费减免等政策支持，多渠道筹集保障性住房房源。

（五）实施房地产供给侧改革

山东、海南、辽宁、新疆、江西等省：探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租客栈等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产、“创客空间”等；还允许开发企业修改城镇规划，允许调整住房套型结构相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地调整为跨界地产或新兴产业用地。

新疆、辽宁、江西等省：鼓励企业通过兼并重组等方式整合资源，提高产业集中度，做大做强。

（六）拓展购房群体

北京市：允许在境内工作、学习和居留的港澳台居民和华侨，在境内工作的境外个人，在北京市购买一套用于自住的住房；境外机构在北京市设立分支、代表机构的（经批准从事经营房地产的企业除外），可在北京市购买办公所需的非住宅房屋。

沈阳市：支持高校、中等职业学校在校生和新毕业生购房，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。

海南省：鼓励高知人员购房，并给予补贴，国家985和211高校毕业生等在海口市工作并缴纳3年（含）以上社保的，购买首套新建普通商品住房的，政府予以不超过2万元的住房货币化补贴资助。

广东省：允许有条件的城市可放开香港、澳门居民购房限制。

四、 去库存后续政策与策略建议

（一）土地供应调整依然是最核心的任务

建议各地区要根据本地商品房库存数量、潜在的消化速度、房价上涨的压力等内容，科学制订2016年土地供应计划，合理确定土地供应结构和投放数量。同时，对于一些库存量大、去化周期长的三四线城市，后续要严控或者暂停土地供应。从物业结构类型角度看，对于一些商办用房库存去化周期长的城市，要暂停商办用地出让。而在供需紧张的一、二线城市，要适当加大土地供应，防止地价和房价上涨过快。当然，对于北京、上海等城市，建议在容积率提高等方面做新的文章，这样才会比较务实。

（二）让租赁市场来转嫁购房市场的库存压力

建立购租并举的住房制度，推动房屋租赁市场规模化、专业化发展，能够为解决后续去库存问题提供更好的思路和对策。一是搭建住房租赁信息政府服务平台，提供高效、准确、便捷的信息服务；二是规范房屋租赁市场，保护房屋租赁当事人的合法权益；三是积极培育以住房租赁为主营业务的专业化企业，提升租赁服务水平；四是鼓励自然人和各类机构投资购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者；五是支持房地产开发企业改变经营方式，将其持有房源向社会出租，从单一的开发销售向租售并举模式转变。

（三）强化房地产市场监管

在后续强化房地产市场监管层面有以下几个建议：一是深化房地产市场分析研判，建立房地产市场监管信息平台，及时掌握市场动态，保证政府政策制定时机和方案的合理性；二是理顺房地产业调控管理体系，建立各个部门之间的协调机制，加强各个部门之间政策制定和执行方面的合作；三是加大对房地产开发企业资金链风险排查力度，高度关注重点地区和重点企业，防范金融风险，严厉处罚恶意拖欠工程款和闲置烂尾行为，让开发商不能违约、不敢违约。

（四）允许调整和改建项目用途

考虑到后续市场销售的热度或弱于上半年，单纯寄希望于用市场销售来去库存可能也是有一定风险的。当面对既定库存规模依然比较大的事实时，相应的去库存战略可以更为灵活。对楼市库存较高的地区提出如下建议：首先，对已批出去的土地，要引导企业调整土地用途；其次，对正在开发建设的项目，允许企业根据市场的情况调整开发节奏，调整户型结构；再次，允许尚未开工的房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设。此外，也可以鼓励房地产企业将符合条件的商品房改造为“创客空间”、养老地产、旅游地产等，将去库存与发展新兴产业结合起来。通过此类做法，后续去库存和培育新的市场需求、新的产业发展机会等能够结合起来，恰恰契合当前去库存的战略导向。

（作者单位：上海易居房地产研究院）