小区公共用地与车位购买的物权法分析——以XX房地产公司小区车位产权归属案为例

陈元园

(四川省社会科学院 四川 成都 610000)

小区公共用地与车位购买的物权法分析
——以XX房地产公司小区车位产权归属案为例

陈元园

(四川省社会科学院 四川 成都 610000)

《中国人民共和国物权法》第七十四条关于小区公共用地的产权归属问题，特别是车位的产权归属做出了规定，但规定十分笼统，不利于实际的操作，本文试图借用XX房地产公司关于车位产权归属的案例来分析当前物权法第七十四条规定的不足之处，并提出相应的建议。

小区车位；物权法；产权归属

1 案件概况与争议焦点

XX房地产公司关于小区车位的纠纷案起始于2015年2月5日，该小区的业主在购买了XX房地产公司的期房时，签订了关于车位的归属合同，合同规定：“小区内的地上停车位和地下停车位均归房地产商所有，小区业主可以通过租赁和购买的方式获得小区车位使用权”，并且采取口头协议的方式规定了租赁和购买的相关价格。两年后，小区业主拿到房子入住，房地产商以物价上涨为由，要求变更合同，提高车位租赁和购买的价格，并要求已经签订合同的业主补足协议价格差额，理由是当初签订的合同中明确规定了“小区车位是归房地产商所有，房地产商有权决定车位的租赁和购买价格”。这样一来，小区业主在已经入住该小区的情况下，房地产商单方面要求变更合同，受到了所有业主的不满，引起了激励的纷争。小区车位的产权究竟该归谁？房地产商是否有单方面规定车位价格的权利？我们通过分析《物权法》第七十四条的规定来回答这个问题。

2 《物权法》第七十四条不足之处与完善建议

2.1 《物权法》第七十四条第一款的不足之处与完善建议

《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。这款规定彰显了立法者维护业主利益的价值选择，对于构建和谐社区、维护社会稳定无疑具有积极意义，但其表述过于概括，极易发生理解上的分歧。①这种过于笼统的规定，不但没有解决车位问题的纷争，反而让业主的利益无法得到切实保证。“首先满足”这一规定是否是在规定小区业主具有优先购买权或者承租权？如果房地产商在未经得小区业主的同意下将车位出售或者转租给小区外的业主，是否是侵犯了本小区业主的权利？而在当今社会下，小区的概念与以往并不相同了，现在的小区人数众多，有时候甚至是上万户人家，为一个车位而须征得所有人的同意势必会浪费大量的时间和精力，也不符合市场经济的要求，更是没有可操作性。由此可见，《物权法》第七十四条第一款根本无法保障小区规划内的车位和车库能够优先满足小区内的业主。

针对这一问题，首要任务是对相关规定进行修订，从实际上的可操作的角度去设计法律条文，为解决问题提供可以预见是手段和结果。将“首先满足业主的需要”更改为“只能为满足小区业主”这样界定明确的说辞，便是解决这一问题的不二选择。

2.2 《物权法》第七十四条第二款的不足之处与完善建议

《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。

也即是，当事人之间对于不是第三款规定的属于小区业主共有的车位和车库可以通过出售、附赠或者出租方式确定其归属,这是有利于明确车位权利主体,减少争端的合适手段。

但是，这里也存在两个相当大的问题。首先，第一个问题就是如果事先没有约定或者约定不明确时那该怎么办？现实生活中无疑存在很多这样的问题，如本案中XX房地产商虽然与业主已经采取口头协议约定好了车位承租或者购买的价格，但口头协议并无法律效力，小区业主并未能按照约定的价格获得车位的产权。有些更为严重的是事先连这种口头协议也没有，这无疑为后来的纠纷埋下了巨大的隐患。其次，第二款的第二个巨大问题是在车位归属问题上，采用“约定优先”的原则真的是合适的吗?在市场经济条件下，业主和房地产商的信息显然是不对称的，无疑，房地产商在这场交易中处于有利地位，如果采取“事先约定”这种方式，房地产商必然会从中窃取利益，使业主蒙受巨大损失。由此可见，《物权法》第七十四条第二款之规定实际上没有保障业主利益，反而使其处于被动地位。

针对这两个问题，首先采取“约定加法定”的原则，对于约定不明或者没有约定的情况，应该以法律的形式明确此时车位归小区业主所有。因为对于房地产商来说，其在市场中必定是属于信息不对称的有利方，如果在签订购房合同的时候并未明确说明车位的归属问题，那一定是其故意隐瞒，另有打算，此时便应该以维护小区业主的利益为原则来制定法律。

2.3 《物权法》第七十四条第三款的不足之处与完善建议

《物权法》第七十四条第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”这里最大的争议就是对“其他场地”的界定。

目前住宅小区的车位主要可以分成两大类五种形式:第一类是地上车位,第二类是地下车位。地上车位又包括三种形式,即小区内独立建设的多层车位、小区内的地面车位和楼房首层架空层车位；地下车位又有两种形式,一种是利用人防工程改造的地下车位,还有一种是通过利用地下空间而建造成的非人防工程性质的车位。②这几类车位究竟哪些是属于“业主共有”的“其他场地”，我们并不能做一个很好的界定。随之而来的另一个问题是，就算对业主共有的场地做了明确的界定，属于业主共同所有，但车位较之于业主来说仍旧是稀缺资源，并不能满足每一位业主的停车需求，这样的“共同所有”势必会加深业主之间的矛盾，不利于构建和谐社区。

针对这一问题，关键是对“其他场地”做一个明确的界定和一个可操作的划分。在购买房屋时，如果房地产商将车位的面积均摊到了房屋价格里，此时车位就应该属于小区业主共同所有，房地产商无权再对其做出租赁和销售的绝定，但如果房地产商并未将其均摊到房屋价格里，则可以按照上述车位的类型进行不同的规定。如果是地上停车位，其应该是属于小区业主生活的组成部分，是小区的附属物，不应该进行二次收费，但如果是房地产商自行修建的地下停车位，其耗费了大量的人力、物力和财力，有权对其所有权进行二次处置。通过这种明确的规定，便可对车位的产权进行清楚明晰的界定。

3 美、日关于小区车位产权归属的法律规定

3.1 美国美国法律对小区内的车库及停车位所有权的制度设计,遵循了以下两个最基本的原则:一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库及停车位的所有权,二是不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖。③首先从第一个原则来看，限制了小区业主以外的其他人承租或者购买小区车位的权力，也限制了房地产商通过将小区内车位转租或销售出去的权力，对比我国《物权法》第七十四条第一款，这样的规定是更具操作性的，也切实保障了小区内业主不受外来业主的竞争影响。在如今我国家庭汽车数量不断攀升的现状下，小区车位无疑是一种稀缺资源，将车位产权归属划分明确，有利于保障业主利益。其次从第二个原则来看，不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖，实际上也是为保障业主利益服务的条款。限制车位的买卖，改为承租的方式，有利于缓解业主压力。

3.2 日本

日本现行的《建筑物区分所有权法》(1983年)并没有关于停车场问题的规定,自上个世纪50年代起,因停车场问题发生了大量的纠纷。日本地方法院对于地下车库的所有权的归属问题也存在不同的认识,直到昭和56年6月18日,日本最高法院以判决的形式确认地下车库为专有所有权客体,从而为裁判实务上长期存在的意见分歧打上了休止符。日本最高法院认为,建筑物区分所有权的专用部分必须满足构造上的独立性和利用上独立性两个要件,而地下车库完全符合上述两个要件,因此,地下车库可以成立独立的所有权。④日本的做法为我国《物权法》第七十四条第三款规定具有一定的导向作用。在上面的分析中可知，第三款中关于“共同所有”这一问题存在很大的操作隐患，实际中并不能很好地实现车位的“业主共同所有”，反而会造成更多的纠纷。日本的做法是将车位作为专有所有权客体，也即是独立的所有权，可以进行承租和买卖。

4 结束语

总而言之，小区车位的产权问题是《物权法》不可回避的问题之一，它涉及到众多利益主体的利益，是建设和谐小区的重点工作内容，关系到邻里和睦。通过立法的手段不断促进小区车位问题的解决，也是当前《物权法》义不容辞的责任。如何在汽车越来越大众化、普及化的今天为业主的爱车寻找一席之地，是关系到人们生活质量提高的关键。

注释：

① 王荣珍.对《物权法》车位权属规则的检视与完善[J].当代法学(双月刊).2011年第1期：79.

② 陈志卓.《物权法》第七十四条小区车位归属规定的不足与完善———从上海物权法“第一案”谈起[J].湖南公安高等专科学校学报,2010年4月第22卷第2期：75.

③ 戴忠喜.美国法中住宅小区车库及停车位、会所、绿地的归属—兼谈对物权法草案第76条的修改建议[J]房地产与法律,2005,(11):12-13.

④ 邱玉成.浅析小区车位的权属[J].法制与社会,2008,(9):77.

[1] 陈志卓.《物权法》第七十四条小区车位归属规定的不足与完善———从上海物权法“第一案”谈起[J].湖南公安高等专科学校学报,2010年4月第22卷第2期：73—75.

[2] 王荣珍.对《物权法》车位权属规则的检视与完善[J].当代法学(双月刊).2011年第1期.

陈元园(1990-)，女，汉族，四川广安人，四川省社会科学院社会学硕士研究生，研究方向：社会发展与社会政策。

D923.2

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1672-5832(2016)02-0183-02