房地产价值影响因素研究

陈初羽

摘 要：近年来，房地产的价格出现了较大的波动，二三线城市房地产库存增多，而一线城市房地产供不应求。在“供给侧改革”和“去库存”的背景下，房地产的评估业务量大量增长。对房地产价值影响因素的分析有助于高质量地完成评估业务。

关键词：房地产价值；房地产评估；影响因素

房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。在“供给侧改革”、“去库存”的大环境下，房地产的评估尤为重要。房地产的价值由多种因素影响，主要可以分为四类，即自身状况因素、市场供求因素、经济因素与行政因素。

一、房地产自身状况因素

房地产的自身状况包括很多，比如位置、产权状况、建筑结构、装修等等。然而对房地产价值影响最大的还是房地产所处的地理位置。房地产界的有句名言：位置决定一切。当然这句话有些绝对，但是从另外一方面充分肯定了位置对于房地产价值的重要性。人们因不同的目的而持有房地产，然而这些目的绝大部分都需要满足各种生活生产活动与经济活动，房地产位置的好坏对其所有者及使用者的生活舒适便利程度、经济收益状况等都有着直接的影响。因此，房地产的位置对其价值有着较大的影响，特别是在城市中，房地产位置的好坏基本决定了其价格。

一般来说，按照房地产的用途，可以将其分为居住型房地产和商用型房地产。不同类型的房地产对于位置好坏的评定标准也不同。居住型房地产的主要功能为居住、满足日常生活需要，因此其地理位置的优劣主要取决于所处的区域交通是否便利、附近是否有超市、距医院、学校等距离的远近、小区周围环境是否优良等。这些因素主要定了住户的舒适程度和便利程度。不同于住宅型房地产，商用型房地产更注重其人口、经济方面的因素，如所处区域的人流量大小、所处区域商业繁华程度、周围的商业服务及配套设施的情况等等。商用型房地产所处的地理位置应该为其带来期望的经济利益，不同的位置决定了其发展前景及价值的高低。

另外，是房地产的权利状况也会对房地产的价值产生较大的影响。房地产权利状况，包括土地使用权性质，土地使用权的权属状况，土地使用年限，建筑物的权属状况，房屋所有权或房屋使用权、独立权或共享所有权，房地产设定的其它权利状况等。房地产的权利状况反映了房地产被法律承认的权利的类型。

二、市场供求因素

房地产也是一种商品，满足供求曲线。房地产供求状况主要表现为房地产供给和房地产需求。某一时期，当房地产需求大于供给时，房地产价格就会上升；反之，当房地产供给大于需求时，房地产价格就会下降。

近年来，一线城市的房价不断攀升，二三线城市房价低迷，另外，一线城市“高价学区房”、“房王”的频出也是供求状况对房地产价值影响的反映。房地产库存过剩及大量的购房需求共同存在状态的根本原因是供给与需求的不匹配。为解决这些问题，中央对房地产提出了“侧供给改革”，即从供给的角度提供高质量、符合市场需求的房地产，改善楼市供应结构性失衡。对于二三线城市的库存，鼓励加快城市化，通过提高农民工的购买力来“去库存”。然而，在一线城市，土地作为一种稀缺资源，随着某些房地产需求的不断增加，其价格会在一定时间内保持持续的上涨。可以预见的是，房地产“侧供给改革”会引起成交量的增加，因此也对评估人员提出了更高的标准和要求，评估人员要在价格时刻变化的情况下，迅速、准确地为各类经济事项提供评估服务。

三、经济因素

（一）国民经济发展水平。自改革开放以来，我国经济飞速发展，国民经济发展水平显著提高，人们的生活水平得到了极大地改善，将热点投入到改善居住条件上，推动了房地产价格的增长。国民经济发展水平的提高也改善了总体投资环境，投资者信心增加，进而房地产的供给增加。房地产供给的增加带动了房地产相关产业如建筑、钢铁、水泥、家居家装等，这些相关产业的发展及价格的提高也会反过来推动房地产价格的增长。同时，国民经济发展水平的提高也说明了社会生产力以及社会生产效率的提升，对厂房、办公楼等的需求和要求增加，会促使房地产的升级和价格的上涨。

（二）物价水平。随着经济的不断发展，的物价水平不断提高，房地产的价格也会随之不断上升。首先，物价水平的不断提高，使得市场上的商品价格提高，房地产的相关行业如建筑、家装家居等的价格也会相应提高，最终导致房地产行业其次，整体价格的提高。其次，物价水平的提高往往会伴随高通货膨胀。由于房地产具有消费与投资的双重属性，有保值和增值的功能，人们在高物价水平、高通货膨胀时会倾向于购买房地产来将货币资产转化为实物资产来规避风险，由此物价水平也推动了房地产价格的变动。

（三）利率水平。由于房地产开发商需要的资金及购房者的购房贷款大多来自于银行的贷款，利率的变动会对房地产的价格产生较大的影响。利率的变化会导致开发商成本以及购房者的购房成本的变化，进而通过供求关系来影响房地产的价格。一方面，利率上涨，开发商的融资成本增加，使得开发商减少房地产的开发，进而减少了房地产的供给。另一方面，利率上涨，购房者的贷款增加，导致购房成本增加，打消购房者的积极性，从而减少了房地产的需求。利率的变化从而导致的供给和需求变化是同时的，但从实践经验来看，一般都是利率上升房价下降，利率下降房价上涨。

（四）货币供应量。货币供应量是一国在某一段时期为服务社会经济运转所发行的货币存量，它一般要跟实体经济保持匹配。当实体经济规模一定时，增加货币供应量会导致房地产价格上升，减少货币供应量则会导致房地产价格下降。首先，货币供应量增加会使得人们对房地产的潜在需求转化为有效需求，根据供求曲线，需求增加，房地产的价格上涨。其次，充足的货币供应，会增加市场的活跃度与流动性，使得房地产开发商更容易从银行融资，进而加大对房地产的投资力度，增大房地产的供给量，进而影响房地产的价格。

（五）居民收入水平。近年来虽然经济增长放缓，但居民收入水平仍保持较快的增长速度。一般来说，居民收入水平越高，其对改善住房环境的愿望就越强烈。通常，居民收入水平的提高也会改变人们对居住的价值观。而且住宅类房地产的价格一般弹性较小，因此，居民收入水平的提高往往会导致房地产价格的上升。

四、行政因素

（一）城市和土地规划政策。城市和土地规划政策对房地产的价格有着重大的影响作用。首先，当某个地区被规划成为新区、开发区时，该地区的优惠的政策会吸引更多的资本，从而带动整个地区经济的发展状况，房地产的价格也会随之增长。其次，当农田耕地被规划成为城市建设用地后，其土地价格增加，也会导致房地产最终价格的增加。故政府在制定相关规划政策时，会综合考虑各种因素，避免房地产价格的盲目抬高，保证行业的健康发展。

（二）房地产价格政策与税收政策。房地产价格政策是我国的一项宏观调控政策，对房地产的价格有着重要的影响作用。房地产价格政策，比如增收房产税、出台限购政策、提供住房补贴等，是为了维持房价健康发展的一种手段。然而，某些房地产是刚需，弹性较小，如学区房等，出台的房地产政策就收效甚微，反而会增加购房成本，使情况恶化。税收政策通过影响开发成本进而影响房地产的价格。

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