房地产行业营运能力评价指标体系优化研究

黄洁

摘 要：我国房地产行业近年来发展迅速，牵涉面广。所以，房地产业健康发展对国民经济有着重要的影响。所以房地产企业自身的资金周转效率好坏决定了其长期战略目标能否实现，从而对企业价值具有较大影响。本文以房地产上市公司为例，结合我国现有营运能力评价指标，对营运能力指标进行优化，新的指标体系能更加准确评价企业经营管理质量和资源的利用效率，为房地产行业的健康发展提供依据，同时也希望对其他行业有借鉴作用。

关键词：营运能力评价指标；优化；房地产上市公司

一、研究意义

我国的房地产行业发展速度较快，投资数额巨大，非常依赖金融机构，所以房地产企业自身的资金周转效率好坏影响着企业自身的价值，决定着其长期战略目标能否顺利实现。我国的房地产行业在资金周转能力和营运能力上存在诸多问题，所以需结合我国房地产行业现有营运能力评价指标，根据房地产行业特征及存在的问题，对房地产行业营运能力评价指标进行改进，使企业管理者和利益相关者能准确判断和评价企业经营管理的质量和经济资源的利用效率，为房地产行业的稳定发展提供依据。

二、国内外研究现状

（一）国外研究现状。Dutta（2005）认为公司输入资源并转换产出相对能力，就是按照公司的各种投资和产出来定义每个能力就是企业的能力。能力可以看做是一个企业可以利用自己的资源投入，例如研究开发，市场营销，广告投资，到商业预期目标，例如新技术的发展，销售收入输出的效率。Coyne & Singh（2008）在其研究中，结合众多企业的实际资料，深入研究了资产结构和现金存量对企业收益的影响。通过研究发现，拥有较高收益率的总司往往会存在大量的现金，稳定资金链往往带给企业更多的效益，其现金在资产结构中占比越高，收益率也越高。

（二）国内研究现状。李会娟（2013）对房地产上市公司的财务营运状况与企业绩效之间的关系进行探究，得出结论房地产上市公司的营运能力与企业绩效之间存在显著的负相关关系。公司的营运能力状况越低，企业绩效则越强。这符合房地产行业资金投入巨大，回收期较长的特征。黄水媚（2014）提出强调相关体系的建立有着重大的作用，体系建设具有综合性。要想加强对企业现状的充分了解，就应当通过一些一级指标和一些二级指标来分析，得出综合性的判定结果。另外，应当注意的是：所选择的变量性指标应当具有显著的可对比性。

（三）文献综述。对于财务评价指标的研究，一些有价值的成果相继涌现，但是现有的研究还存在以下的局限性：（1）传统的财务指标体系均参照工业时代提出的杜邦分析体系，将资产收益率和利润率作为中心，重点评价企业的盈利能力。（2）虽然国内外学者对企业关营运能力状况和资金周转能力上。提供了一些关于财务决策的建议，但是如何在实践中运用这些指标，企业如何运用这些指标来保证企业的稳定运转，这些指标又如何给企业提供准确得信息使得企业做出正确的判断，这些均没有指出，所以缺乏实践性。

三、房地产上市公司财务特征

中国的房地产企业总体业绩提高，但在发展中潜在很多问题。由于房地产本身的特点、房地产销售模式、其开发特点以及金融工具不断发展，房地产产品渐渐脱离实体经济。房地产跟别的商品不一样：具有双重属性，其保值增值功能和地域附着性导致了房地产是高价值耐用的消费品，也是受投资者喜欢的投资品，有投机价值，导致房地产产品价格具有实体经济与符号经济特征。

四、房地产行业现行营运能力指标体系构成及其存在问题

（一）房地产行业现行营运能力指标体系构成

1、应收账款周转率：应收账款起点是销售，终点是现金，企业的应收款项能否够顺利如期收回，关系到企业资金利用效率和经营管理质量。

应收账款周转次数=本期营业收入/应收账款平均余额

2、流动资产周转率：流动资产在企业资本中最为活跃。

流动资产周转次数=当期营业收入/流动资产平均占用额

3、存货周转率：存货周转率反映的是利用存货周转的情况，一般来说，它是和营运能力呈正相关的，越高的存货周转率就说明有越稳定的购入、产出、销售等综合营运能力。

存货周转率=本期销售成本/存货平均余额

4、固定资产周转率：固定资产生产能力，影响着企业产品的产量和质量，甚至影响到企业营运能力和盈余能力。

固定资产周次数=本期营业收入/固定资产平均余额

5、总资产周转率：总资产周转率用来综合评价企业总体资产利用效率和经营管理质量。总资产周转率越高，总资产经营管理质量就好，有利于有利于企业减少负债从而提升企业竞争力。

总资产周转次数=本期营业收入/资产平均总额

（二）房地产行业营运能力指标体系存在的问题

1、反映现金流量的指标不全面。现行房地产行业营运能力评价基本指标中，没有一个指标与现金流量相关。

2、财务指标衡量标准的缺陷。我国对营运能力指标目前只是在评判指标数值的高低作为评价标准，没有统一指标标准值，使得财务指标计算结果没有可比性。

3、不能充分反映资产结构和资产质量。忽视了非财务因素对企业营运能力评价的影响，由于财务评价标准的局限性以及环境的变化，企业未来的营运能力分析并不能在当期的财务指标中得到反映，将非财务指标信息加入营运能力分析具有科学性。

五、房地产行业营运能力指标体系改进

（一）增设净营运资本周转率指标。净营运资本周转率具有很强的综合性，评价整体资产营运能力分析的财务指标，能体现企业偿债能力状况与潜在的财务风险。净资产的周转通常伴随着收益的增加，周转越快，效率越高。

净营运资产周转率=产品销售收入/（流动资产-流动负债）

（二）增设与现金流量有关的营运能力指标。本研究通过主营业务现金比率、资产的经营现金流量回报率两个指标来反映现金流量状况。

1、主营业务现金比率指标，反映企业主营业务的运营状况和主营业务产品产生现金的效率，企业通过当期主营业务产生现金的能力。

主营业务现金比率=经营活动产生的现金净流量/主营业务收入

2、经营现金流量回报率，该指标反映总资产中所含有的经营现金流量净额的比重，是体现总资产流动性的重要指标。

经营现金流量回报率=经营活动产生的现金流量净额/总资产

（三）增设资产保值增值率指标。资本保值增值率通常用来反映投资者投资的完整性和增值性。如果大于100%，说明企业资金投入经营效益良好，资本在原有基础上实现了利益增值。

资本保值增值率=期初所有者权益/期初所有者权益

六、结论与建议

新的营运指标评价体系是在传统营运能力评价指标体系基础上的升华，更加注重营运资金运转效率，用所有者权益比率去反映企业的运转效益和安全状况，更加注重现金流量的作用，变静态为动态，更真实、更客观的反映了房地产行业在近几年的营运状况，对引导行业的整体发展提供了良好的基础。

参考文献：

[1] Dutta，S and Narasimhan.O.Conceptualizing and measuring capabifites.Methodologynd and empirical application[J]Strategic Management Journal.2005（26）：277-285

[2] Coyne，J.S and Singh，S.G.The early indicators of financial failure[J].solvent health systems Journal of healthcare management.2008（5）：333-345.

[3] 黄水媚.企业营运能力分析体系研究[J].东方企业文化.2014（4）：167-181.

[4] 李会娟.房地产上市公司营运力与企业经营绩效关系的实证研究[J].商界论坛.2014（25）：239.