房地产众筹模式发展探析

文/杭东

房地产众筹模式发展探析

文/杭东

近年来，我国大多数房地产企业有融资渠道单一、融资成本高、融资风险大等问题。2015年，李克强总理在国务院常务会议中强调：以众筹促融资，发展实物、股权众筹和网络借贷，有效拓宽融资新渠道。众筹融资的出现将成为房地产行业新兴的融资模式，对于房地产企业来说，可以缓和当前融资形势。房地产众筹最早出现在美国，最开始将众筹概念与房地产业相结合的，是2012年8月成立的 Fundrise网站。房地产众筹，是指在互联网众筹平台上多人投资一处房产，共同拥有并且共同获得房产收益的过程。众筹平台作为房地产企业的一个媒介，在项目开发建设的环节可以起到筹集资金的作用，使投入成本降低，实现真正意义的轻资产运营，也可在销售、运营和服务环节提供支持，并且还可提前锁定意向客户，投资者可以在高度知情和主动参与的基础上增加投资收益。

本文以通过众筹这一新兴策略来完成房地产行业的轻资产运营从而实现多方共赢的目的为出发点，主要探讨我国房地产众筹的发展模式，总结出四种模式并对其进行分析评价。

一、房地产众筹模式

我国目前众筹的形势，可分为两个维度：从房地产企业的角度来看，房地产企业众筹目的是一个维度，分为项目去化以及融资开发这两类；从投资者角度来看，众筹投资者参与动机是另一维度，分为投资理财和购房消费这两类。把这两个维度两两交叉合并，形成了融资开发型、开发理财型、营销推广型、运营理财型这四种我国房地产众筹的主要发展模式。

（一）融资开发型

特点：开发商可以得到开发建设资金，投资者可以得到房屋产权。具体又可以细分成两类。

1.定向式。面向特定的合作投资人进行众筹，一般是在立项或拿地前进行。开发商对合作单位的筛选条件通常比较严格：一是在定向拿地方面的影响力足够强；二是员工具有大量的购房需求。投资者的收益主要来源于开发商给的较高的价格折让，代价是投资者要在拿地之前支付几乎所有的买房资金，在这个过程中开发商只获得管理收益作为回报。

优点是完成认筹的时间较早，通常是在拿地前。开发商筹集到较多的资金，使其在开发建设环节中自有资金的投入量减少。但这种模式不确定性较强，无论是对开发商还是投资者来说，风险都较大。

2.非定向式。面向大众投资者进行众筹，一般是在项目拿地后建设前进行。为了使项目的负债率有所下降，在项目的建设环节提供须略低于成本的资金，并且可对购房意向人群提前进行充分了解。债权、保险等金融产品成了众筹项目的包装，再加上特定的产品设计，可避免投资者与开发商进行沟通，从而躲避集资建房的法律风险。由于投资者要在预售前付清全部的房屋款项，所以参与门槛很高。投资者作为“微开发商”，可以参与到项目前期设计、社区设施配套中，提出关于项目的意见，进而实现房地产的产品“定制化”。

投资者的收益主要是前期众筹中标的价格会低于楼盘在销售中的价格，即房价差是其主要的获利渠道。对开发商而言，这种模式降低了融资、销售阶段的成本，不仅得到了收益，还抢先锁定了购房顾客群体。

（二）开发理财型

特点：开发商可以得到开发建设资金，投资者可以得到投资理财收益。

投资者必须充分认同开发商从项目前期规划——开发建设——招商运营这一整个阶段的商业模式。一般来说，这种模式门槛较高，产品持有期较长。众筹产品需要依托基础资产而推出，例如“稳赚一号”的基础资产就是万达广场，募集来的资金投入只进行出租而不出售的万达商业地产，投资者获得商铺租金以及物业增值收益。对于开发商来说，这解决了在开发建设环节融资困难的问题。

（三）营销推广型

特点：开发商可以进行项目去化，投资者可以获得房屋产权。具体又可以细分成四类。

1.预先团购式。通常是在项目预售前举行众筹。当项目符合国家规定的房屋预售条件时，投资者可以使用通过众筹而享受到的优惠购房资格期权，来交付全部房款，用较低的价格来购买房屋的产权，投资者会获得购房补贴以及现金收益。

2.抽奖式。为了吸引客户，只有项目得到国家颁布的预售证时才能开始营销。参与门槛很低，运用抽奖方式，用可能得到的高收益来吸引更多的投资者加入进来，实现扩大营销活动影响以及炒热楼盘的效果。

3.彩票式。与抽奖式的营销动机相同，只有项目得到国家颁布的预售证时才能进行营销。参与门槛很低，凭借彩票形式可能带来的高收益，达到扩大影响力、积累人气的目的。

4.拍卖式。只有项目得到国家颁布的预售证，才可以通过投资者互相竞价的方法来判定投资者对楼盘定价所能接纳的范围。参与门槛很低，利用拍卖方式，提高了公众参与度，为楼盘蓄积了人气。参与的所有投资者都可以获得收益，同时可以获得优惠购房折让以及拍卖带来的收益分成。

（四）运营理财型

特点：开发商可以进行项目去化，投资者可以获得投资理财收益。

运营理财型的众筹方式的实质是开发商依靠众筹让多个投资者持有物业产品，从而使每个投资者的投资资金减少，进而改善资金现金流，实现项目去化的目的。也就是说：开发商可以依靠很高的售价得到资金并获得长期管理资产的费用；投资者也可以通过投资金融产品得到一定的物业权益，从而得到期内的物业增值和租金收益。虽然这类众筹参与的门槛较高，但是产品持有期很长。

二、总结

开发理财型和运营理财型众筹十分相似，开发商需要通过价格折扣得到众筹带来的高收益，同时，成功完成众筹的关键是具备优良的基础资产，因此面临严峻的市场监管风险，目前在国内无法大规模实现；营销推广型的众筹方式目前能够达到营销去化的良好效果，拥有较高的投资者关注度，但它并没有体现众筹融资的本质，因此也不可能变成未来房地产众筹的主要形式；融资开发型众筹在很大程度上可以颠覆房地产开发的传统模式，也许会成为房地产企业由重资产运营向轻资产运营转型的实现路径。

（作者单位：杭州市房地产经济学会）