城乡统筹背景下重庆市商品住宅市场发展前景研究

康媛媛

（重庆建筑工程职业学院，重庆400072）

城乡统筹背景下重庆市商品住宅市场发展前景研究

康媛媛

（重庆建筑工程职业学院，重庆400072）

随着重庆市“两孩政策”的落地，在房地产商品成本增长，重庆市城镇人口增加，重庆市城镇职工工资、可支配收入增加，重庆市住宅审批用地、商品房市场供应逐年增加的背景下，以及消费者从“持币观望”到“买涨不买跌”等心理因素的叠加和“去库存”的市场影响下，重庆市商品住房市场（以下简称楼市）正在经历着结构性调整。

重庆楼市；刚性需求；区域经济；宏观经济

基金论文：该论文为重庆市教委科学技术研究项目“城乡统筹背景下的重庆市高职学生就业研究”（项目编号：KJ123304）论文之一。

0　引言

随着2015年两会提出“两孩”新政，这为上半年持续低迷的房价，注入了新鲜的活力。至今，各级政府对楼市的宏观调控可谓越来越严。在这样的市场背景下，重庆楼价却一路高歌，屡创新高。随着“限购、限贷”及“限外”政策的松绑，利好政策效应开始显现。本文从人口增加、土地供应、固定资产投资、政府宏观调控等综合影响房地产市场价格趋势的因素逐个进行剖析，并结合向量回归模型来进行有效预测。

1　影响重庆市房地产商品价格的因素

人口增量是房地产市场活跃的基础。没有人口的持续增加，房地产市场无论如何细分，都必将进入到衰竭阶段，因此可以说人口因素是房地产市场持续上扬的最大动力。其次土地、商品房供给和政府调控、居民收入水平等都是重要原因。

1.1人口因素

从《2013年重庆市国民经济和社会发展统计年鉴》中的数据统计，我们可以看出，2010年人口出生达到峰值，人口的自然增加率随之减缓，可以说人口增量的速度逐步放缓。重庆市2012年比上年人口增加26万，增长0.9个百分点，2013年比上年人口增加25万，增长0.8个百分点，随着“两孩”政策的实施，改善性刚需市场再次活跃。

图1　重庆市人口变化图

图2　重庆市人口总数统计

从2010年开始非农人口每年以1000万的速度在增加，这1000万的新增非农人口，按照每个家庭3人来计算，每年净增的市场需求套数为333万户。按照每家庭平均70m2的住宅，市场供应量的商品房住宅总建筑面积为233310万m2，这样才能达到理想的供需平衡状态。这里的人口增量还没有考虑“回流人群”（原在一线和东南沿海城市打工超过3年以上，从2014年开始返回重庆就职的人群）对重庆市房地产市场造成的影响。

1.2土地及商品房供给

实际上我们的土地和市场商品的供应量据《重庆市国土资源和房屋管理2008-2013年公报》数据显示如下。

图3　重庆市审批土地及保障性住房用地面积

从2009年开始重庆市审批的住宅土地呈逐年上升趋势。其中，2012年重庆市审批住宅用地与2011年基本持平略有增长，但是2013年重庆市审批的住宅土地出现快速增长，比上年的住宅土地供应量增加了41.3%。连续5年来审批住宅用地处于上升趋势，因此我们可以得出结论，商品房住宅用地的面积持续增加，供应充分。

土地是房地产市场存在的基础，但是仅仅只有土地是不够的。在固定资产投资中，2014年的前三季度重庆市五大功能区域房地产投资增长总额度为2545.11亿元，平均增长额为509.022亿元，同比增长20.5%。同时，都市核心功能区的房地产开发投资完成655.66亿元，同比减少6.1%。因此得出，重庆市主城区的房地产供应量正在逐步减少，非都市核心功能区的房地产供应量呈上升趋势。主城区住宅房地产供应量的减少，和持续增加的人口矛盾的存在，势必会影响主城区房地产价格回暖并上扬。

在资金增加、土地供应充分的条件下，重庆市商品房及住宅供应量又是怎么样的呢？我们将通过图4、图5进行比较分析。

图4　重庆市城镇房屋及住宅面积

图5　重庆市商品房及住宅销售面积

重庆市2013年商品房销售面积4817.56万m2，增长6.5%。其中，住宅销售面积4359.19万m2，增长6.2%。商品房销售额2682.76亿元，增长16.8%。2014年1-9月份，重庆市房地产开发投资2545.11亿元，同比增涨20.5%。全市商品房销售面积为3292.81m2，同比增长2.7%。商品房销售额为1845.92亿元，同比增长3.2%。2014年9月根据国家统计局网站公布的数据，重庆市新建住宅环比增长98.2%，同比增长97.7%。下半年，随着国家宏观政策的逐渐明朗化，重庆新建住宅的价格依然会保持稳中有升。重庆市主城区商品房供应量维持在2000万方左右，“二胎”和“回流人群”又将增加对住宅的需求，尤其是主城区。

1.3宏观调控对房屋销售情况的影响

宏观调控历来是影响房地产价格最主要的因素之一。2004年1-9月份，重庆市连续出台多项调控政策，公积金贷款的收缩，让刚性需求者加入到观望者队伍中。基于政府房地产市场整体的平稳过渡思想，近十年来，房价“只涨不降”的怪相，使重庆市消费者的内心安全感极低，稍有利好房地产市场的政策出台，持币观望的顾客就加入到了买房者行列，因此在2014年的10月重庆市重现“日光盘”。虽是个案，足以反映出消费者内心的危机感。

据一财网统计，从1993年到2014年间国家累计出台房地产调控政策206项次。政府连续的行政手段干预房价，是为了稳定商品房房价，如图6、图7。

图6　我国房地产1993-2014年宏观调控政策手段占比图

图7　房地产各年份宏观政策调控数量图

我国房地产是从1992年开始了商品房，1998年开始货币化分房政策，从2006年房地产价格实现快速增长，这个从后期的调控政策数量上就显示了房地产经济发展过热。2008年伴随着世界金融危机，房地产调控政策从抑制型向稳定房地产价格方向发展。直到2013年政府换届，新一届领导班子上台，首先将房地产价格的决定权交还给市场，去掉过多的行政干预房价。2014年，近十年宏观调控政策的效果累加叠现，“去库存化”成为本年度各大开发商的指导思想，“降价”信号的初现，在“买涨不买跌”心理的影响下，消费者的观望情绪浓厚，重庆市房地产市场一度是有价无市。2014年第四季度，从中央到地方政府一系列的“救市”政策频出，重庆楼市开始回暖。重庆商品房销售均价2014年初出现小幅回落。同期，重庆市主城区新建商品住房成交建筑面积均价持续走高，不断刷新记录。“量推价涨”预示着重庆市房地产市场价格仍处于上升通道之中。

1.4消费者的收入水平

根据《2013年重庆市国民经济和社会发展统计公报及年鉴》，重庆市城镇非私营单位职工平均工资成上升趋势，从2006年的近2万元涨到2013年底的近5万元，上涨幅度为150%，而同期重庆市区的商品房住宅均价上涨幅度为167%。因此我们可以纵向比较得出重庆市城镇职工的商品房购买力疲软，如图8、图9。

图8　重庆市城镇非私营单位职工平均工资图

图9　重庆市城镇居民家庭人均可支配收入图

图10　重庆市商品房销售均价统计

图10中我们可以看出，重庆市城镇居民家庭人均可支配收入从2007年开始到2013年截止，一直处于上升通道，但同期的重庆市城镇居民家庭的恩格尔系数确实有升有降。在重庆商品房价格第一高点的2008年时，家庭的生活水平伴随着经济危机逐步下降。在2012年家庭生活水平降至最低。而此刻重庆房市处于上升通道，许多家庭开始了改善型的需求。重庆市2012年的平均住房支出为1177.02元，消费总支出平均为16573.14元，住房支出占总消费支出的7.1%。消费者对住房消费的支出热情在理性回归。2012年商品房的销售面积出现负增长0.2个百分点。2013年消费者的生活水平有所改善，消费趋向于理性消费。恩格尔系数统计图从反面映射出，重庆房地产快速增长主要在2009年到2011年，从2013年开始逐步趋向平稳。

根据重庆市统计局公布的数据，重庆市2014年前三季度的城镇常住居民可支配性收入为19380元，同比增长9.4%。随着城镇居民可支配收入的增加，可以说消费者的购买力增强，这也为重庆市房价的上涨提供了可能和空间。

2　影响重庆房地产商品价格模型构建

根据向量自回归（VAR）模型与协整，对影响房地产商品价格的因素，构建的模型如下：

P=f（x1，x2，x3，x4……）

x1，t=f（x1，t-1，x1，t-2，…）

x2，t=f（x2，t-1，x2，t-2…）

x3，t=f（x3，t-1，x3，t-2…）

x4，t=f（x4，t-1，x4，t-2…）

其中：P为房地产商品价格，x1为人口因素，呈正相关关系；x2为土地供给价格，土地供给价格与房地产价格呈正相关关系，x3为商品房供给面积，商品房供给面积与房地产价格呈负相关关系，也就是说商品房供给面积越大，房地产商品市场价格呈下跌趋势；x4为宏观调整政策，这是影响房地产价格上下波动的主要因素。

根据重庆市商品房销售情况和重庆市商品房销售均价统计，验证模型的有效性。在相关因素的共同作用下，重庆市商品房销售价格以螺旋式的方式呈上涨趋势。2008年的金融危机出现了明显回调，2014年的多年宏观调控效果叠加再次出现回调趋势。

3　结语

（1）人口自然增长的存在，为房地产市场的后续购买形成了潜在市场；尤其是“两孩政策”的实施，为“改善性刚需”打开通道。

带教教师是床边教学的主力军，带教教师的教学意识、教学查房质量、教学病例讨论质量直接关系着实习质量，因此给带教教师一个宽松的环境，将有助于发挥其积极性，有利于实习质量的提高[7]。

（2）重庆市人均可支配收入呈上升趋势，这为重庆房地产商品价格的上升提供有效保障。

（3）重庆市审批住宅土地面积逐年增加，说明房地产市场活力依旧，这为重庆商品房市场价格上升提供可能。

（4）宏观调控下的重庆市房地产业保持强劲的上升趋势，在目前一片“救市”的声浪中，持币观望顾客在“买涨不买跌”的心理作用下，涌进市场进行房地产产品消费，短期内需求增加，为房地产市场价格上升增加了动力。

（5）结构化调整，房地产市场逐步趋向多元化，旅游产业助推下的旅游地产升温。

综上所述，重庆市房地产在结构化经济调整的背景下，通过不断市场细分，房地产的价格呈现上升趋势。结构化调整必将影响到房价的调整，在2014年“去库存化”的压力下，随着一线城市的人口回流，重庆市房地产依然呈现着较大活力。

责任编辑：孙苏，李红

知识窗

施工术语

1.什么是容积率

2.什么是建筑密度

答：建筑密度是工程项目总占地基底面积与总用地面积的比值，一般用百分数表示。

3.什么是绿地率（绿化率）

答：绿地率是工程项目绿地总面积与总用地面积的比值，一般用百分数表示。

4.什么是日照间距

答：日照间距，就是前后两栋建筑之间根据日照时间要求所确定的距离。日照间距的计算，一般以冬至这一天正午正南方向房屋底层窗台以上墙面，能被太阳照到的高度为依据。

5.什么是建筑“三大材”

答：建筑“三大材”指的是钢材、水泥和木材。

6.什么是砖混结构

答：房屋的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，此类结构形式叫砖混结构。

7.什么是框架结构

答：框架结构指以柱、纵向梁、横向梁、楼板等构成的骨架作为承重结构，墙体是围护结构。

8.什么是剪力墙

答：剪力墙指在框架结构内增设的抵抗水平剪切力的墙体。因高层建筑要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力墙又称抗震墙。

9.什么是框架一剪力墙结构

答：框架-剪力墙结构指竖向荷载由框架和剪力墙共同承担；水平荷载由框架承受20%～30%，剪力墙承受70%～80%的结构。

10.什么是全剪力墙结构

答：全剪力墙结构是利用建筑物的内墙（或内外墙）作为承重骨架，来承受建筑物竖向荷载和水平荷载的结构。

11.什么是简体结构

答：简体结构由框架一剪力墙结构与全剪力墙结构综合演变和发展而来。简体结构是将剪力墙或密柱框架集中到房屋的内部和外围而形成的空间封闭式的筒体。其特点是剪力墙集中而获得较大的自由分割空间，多用于写字楼建筑。

12.什么是钢结构

答：钢结构是指建筑物主要承重构件由钢材构成的结构，具有自重轻、强度高、廷性好、施工快和抗震性好的特点。钢结构多用干超高层建筑，造价较高。

Study on Housing M arketin Chongqing under the Background of Integrated Developmentof U rban and RuralA reas

With the implementation of"parentasonesingle child for two children"，and under thebackground of rising realestate cost，urban population，and salary，and the steadily increasing approved land for residence and supply of commercial buildingsmarket in Chongqing，where the consumers，pushed by them ind shift from"holding cash"to"buying houses for value enhancement"，flood into the housingmarket.Developers are under the pressureof"stock reduction".Thehousingmarket in Chongqing isundergoing structuraladjustmentand thehousing price isat thesteady transition stage.

housingmarketin Chongqing；rigid demand；regionaleconomy；macro economy

［TU-9］

A

1671-9107（2016）08-0058-04

10.3969/j.issn.1671-9107.2016.08.058

2016-07-20

康媛媛（1979-），女，陕西扶风人，本科，讲师、经济师，主要从事高职教育、建筑经济、营销管理和区域经济的研究。