农民工市民化对房地产的影响

雷 禹

(1.中国社会科学院 金融研究所，北京 100028； 2.中国华融资产管理股份有限公司，北京 100033)

农民工市民化对房地产的影响

雷 禹1,2

(1.中国社会科学院 金融研究所，北京 100028； 2.中国华融资产管理股份有限公司，北京 100033)

化解房地产库存是2016年经济社会发展五大任务之一，农民工作为中央政府扩大住房总需求的目标群体，释放其住房需求对化解库存压力、缓解开发商现金流短缺、调节库存结构性过剩等方面有积极作用。但农民工市民化在化解高库存时会带来改变房地产供需链条、可能引发新一轮地产扩张、延缓城市转型、农民工融资能力有限影响去库存效果等问题和风险。因而，针对农民工市民化，政府应采取更加温和的刺激方案、扩大农民工就业、成立专门提供住房金融服务的政策性金融机构、利用互联网金融方式等措施化解房地产库存。

去库存；农民工市民化；结构性过剩；房地产供需链条

一、农民工市民化成为去库存的重要途径

国家统计局数据显示，2015年12月底全国商品房待售面积达到7.2亿m2，考虑到全国商品房在建未售面积和待开工面积，全国房地产整体库存大约为63亿m2[1]，而2015年全国商品房销售面积共计12.8亿m2。按照每年5%的销售面积增速进行假设，完全消化63亿m2的库存需要4.31年。当前房地产的高库存对中国经济增长、金融系统稳定、地方财政收入、产业结构调整都造成了不利影响[2]。2015年12月房地产开发投资累计增长仅为1.0%，而近10年房地产投资增速平均在20%以上，房地产投资增速的迅速下滑是经济下行承受的主要压力。

从2014年下半年开始，中央陆续出台了一系列稳定房地产市场的政策措施，在宽松的货币政策配合下，以一二线城市为代表的市场率先企稳转暖，但对三四线城市市场的刺激效果非常有限，需求持续疲软，导致2015年房地产整体库存达到历史新高。2015年中央经济工作会议将“去库存”作为2016年的五大任务之一，并提出通过加快农民工市民化、扩大有效需求、打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场，以建立购租并举的住房制度。中央将农民工市民化作为去库存的主要路径，正是因为拥有庞大人口基数的农民工蕴含着巨大的内需潜力，是房地产市场的潜在需求群体。一方面，农民工常年在城市务工，城市是他们的主要生活和工作的场所，他们对住房有较大的需求[3]；另一方面，新生代农民工出生和成长在城市，受教育程度较高，他们渴望融入城市和共享城市文明发展成果，在城市中安家立业是新生代农民工实现定居城市的共同诉求[4]。以激发农民工群体的住房需求作为化解库存的着力点，引导潜在需求进入市场，对房地产业和宏观经济有重要的现实意义。

二、农民工市民化对房地产业的积极影响

(一)激活需求侧、化解高库存

2012年，城镇人均住房面积达到32.9 m2，我国城镇户均住房套数已经超过1套，说明城市人口的购房需求已接近饱和状态。在此背景下，化解房地产的高库存，必须从需求侧着手，深度挖掘住房新需求，拥有2.7亿人口的农民工群体是需求侧的重要发力点。根据国家统计局发布的《2015年全国农民工监测调查报告》，全国共有2.77亿农民工，其中外出农民工达到1.69亿。相对于本地农民工，外地农民工长年远离家乡，更加渴望拥有固定的生活居所，外出农民工的住房意愿更强。按照城镇人均住房面积32.9 m2计算，1.69亿外出农民工的潜在住房需求可以达到55.6亿m2。外出农民工拥有自有住房的意愿在逐年提高，例如2012年租赁住房的农民工数量占外出农民工的比例为33.2%，2015年比例上升至37%，务工地自购房的比例从0.6%上升到1.3%，而住在单位宿舍的比例从32.3%下降到28.7%(表1)。从数据的变化可以看出越来越多的外出农民工选择自己租房或购房来改善居住条件。总体而言，外出农民工有较强的改善居住条件意愿，但由于收入、房价、租金水平和户籍等多方面因素的限制[5]，外出农民工租房和购房的比例上升缓慢，即农民工的住房改善意愿无法有效转化为购买力。中央政府通过宏观部署将农民工市民化作为去库存的主要途径，正是试图通过政策“组合拳”，激活需求侧，将农民工的住房意愿转化为真实的市场需求。

表1 外出农民工居住状况 %

数据来源：《2015年全国农民工监测调查报告》。

(二)缓解开发商资金链，防范违约风险

房地产业已经经历了2014年的整体低迷和2015年的深度调整，在连续的维稳政策出台后，库存水平仍处于历史高位，库存的积压不仅使开发商背负较高的财务成本，资金链紧张，而且影响在建和新建项目资金的到位情况，使开发商面临偿还债务和按期交房的双重违约风险，高库存的压力下，整个金融系统和经济运行都存在较大风险隐患[6-7]。房地产企业的经营模式是利用高财务杠杆撬动资金进行项目的整体开发，这种高杠杆的经营模式对项目销售资金的依赖程度较高[8]，销售资金是企业对外融资以外补充现金流的唯一有效方式。另外，销售周期也对资金链有较大影响，销售周期的拉长，导致开发商现金流不足，财务成本增加。

销售疲软、库存积压加大了房地产市场的风险。防范系统风险也是中央促进农民工市民化的重要目的。为扩大农民工市民化去库存的效果，中央和地方政府已经发布一系列的农民工市民化和去库存的配套政策，如降低购房或租房的门槛、交易成本和相关的户籍措施等[9]。政策的出台将会刺激部分潜在需求入市，对去库存有较大的促进作用，缓解开发商资金紧张，缓释行业风险。

(三)调节库存结构性过剩

我国房地产市场库存的现状是结构性过剩，区域间的差异呈现明显扩大的趋势，库存压力较大的是三四线城市，这些城市住房供应过剩，需求下滑，仍有大量新建和在建项目，而一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入、需求稳定，库存压力较小。库存在城市间的两极分化越来越严重，一线城市在保持限购政策的情况下，仍是供不应求，三四线城市即使取消限购，对需求的刺激效果仍非常有限。

根据外出农民工流向分布情况(表2)，直辖市的农民工流入人数只占外出农民工的8.6%，省会城市为22.6%，地级市和小城镇的外出农民工人口达到1.15亿人，占外出农民工总数的68.4%，即三四线城市是外出农民工的主要流入地。库存积压严重的三四线城市的住房价格相对较低，外出农民工的住房需求在三四线城市更容易满足。在宏观政策的引导下，农民工群体在主要流入地落户置业，减轻流入地的库存压力，可以平衡我国房地产市场的区域化差异，有利于改善库存结构性过剩的问题。

表2 外出农民工流向地区分布及构成

数据来源：《2015年全国农民工监测调查报告》。

三、潜在的问题与风险

(一)房地产供需链条的变化导致风险更加集中

在农民工成为市场主要需求群体前，房地产供需链条如图1所示，拥有开发权的开发商是供需链条的最核心环节，一方面开发商负责房地产项目的开发，承建商通过竞标获得承包合同后雇佣工人进行工程建设，农民工是项目施工建设的主要人员，也是供给端的终端；另一方面开发商在项目达到出售条件后，委托销售商进行项目销售，此时农民工并没有成为市场需求主体，购房群体以城市人口居多，购房者是需求端的终端。而当农民工成为库存积压地的主要住房需求群体后，房地产供需链条则变成了一个闭环运行(图2)，农民工不仅与承建商存在雇佣关系，是房屋的实际建造者，而且与销售商之间是买卖关系，是住房的最终消费者。在农民工成为化解库存的主要力量后，农民工是供需链条上供给端和需求端的终端，农民工对房地产的供给和需求两端都发挥着不可替代的作用。

图1 房地产供需链条现状

图2 农民工市民化后房地产供需链条

房地产供需链条成为闭环运行后，将使整个系统的风险更加集中，更易于爆发。首先是农民工就业、收入与房地产行业发展互相依赖程度更高。一方面，房地产相关行业是农民工就业的主要领域。根据农民工就业分布，2015年仅在建筑业就业的农民工数量就达到全部农民工人数的21.1%(表3)。建筑业是与房地产业直接相关的行业，而建筑材料的生产(制造业)、材料运输与仓储(交通运输业)、居民服务、修理等都是房地产的上下游行业，制造业和交通运输业也是农民工主要的就业领域，分别达到31.1%和6.4%。另一方面，房地产行业景气程度、是否能够持续发展的决定因素是农民工的住房需求，在城市人口购房需求已接近饱和的背景下，农民工群体成为住房的主要需求者，只有在农民工的整体住房需求稳定增长的条件下，才能保证房地产行业健康平稳运行。在这种情况下，房地产行业完全成为一个封闭运行的系统，风险无法分散，主要集中于开发商与农民工并相互依存。

其次，房地产供需链条的变化导致风险具有系统性和扩大效应。供需链条上任何环节的风险暴露，会通过链条的循环运行传导到整个系统，影响链条的每个要素，并经过反复循环产生扩大效应。因为供需链条中每个环节互相联系，而且每一环节只与供需链条的因素发生关系，导致外界难以干涉，这意味着房地产的风险被完全置于供需链条内部，风险在供需链条上易于传导和扩大。

最后，循环的供需链条形成后，农民工的就业选择将处于更被动的地位。支付能力有限的农民工在购买住房后，需要有稳定的收入来偿还银行贷款[10]。一方面，房贷压力使农民工难以承受摩擦性失业的高成本；另一方面，农民工受教育程度较低、就业范围受限，偿还银行贷款更压缩了其进行职业培训、提高就业技能等再教育费用的支出，导致农民工改善就业的渠道受阻。

表3 农民工就业分布 %

数据来源：《2015年全国农民工监测调查报告》。

(二)引发新一轮地产扩张

在政府的推动下，农民工的住房需求全面释放，房地产企业借此摆脱了资金困境，并很可能在农民工市民化的浪潮下进行新一轮的地产开发扩张。房地产企业的发展模式就是充分利用财务杠杆进行项目的持续滚动开发，在政策刺激和需求持续释放的情形下，房地产企业坚持滚动开发模式，进行市场扩张是获取利润最大化的理性选择。更重要的是，房地产供需链条的改变，限制了房地产的调控手段，一旦对房地产进行宏观政策调控，控制行业过度发展和扩张，政策的施压会经过供需链条的传导对农民工的就业和提高收入产生不利影响，进而又遏制了住房需求，如此反复，进入恶性循环。即任何关于调控房地产的政策，最终都会传导至农民工，不利于农民工的就业和收入水平，并且这种传导伴随着放大效应，出于维护农民工利益和社会稳定的考虑，利空房地产的宏观调控很可能无法实施。这为开发商在投资决策上排除了政策的不确定风险，开发商会更加激进地加大投入和项目扩张[11]。

也就是说，房地产供需链条的改变导致房地产企业与农民工的利益趋于一致且相互依存，任何一方的不利因素均会对另一方产生负面影响。利空房地产行业的政策必然通过供需链条传导至农民工，农民工的利益属于宏观政策制定的考量范围，任何调控政策最终对农民工都将产生消极影响，从而限制了政策调控的空间。

(三)导致城市发展转型陷入困境

三四线城市是主要的库存积压地区，这些城市的经济比较落后，产业结构不合理，经济发展和财政收入对房地产有较大的依赖，城市的发展和产业结构都面临转型和升级的要求。而如果房地产市场因农民工市民化而复苏，甚至引发新一轮的扩张，势必会加大这些城市经济发展和财政收入对房地产的依赖，再次走回原有的发展道路。由房地产行业带动暂时的经济增长可能还会影响地方政府支持实体经济发展的决策和促进当地产业结构升级的决心。

在供需链条改变的背景下，三四线城市在产业转型升级的道路上会遇到更大的阻力和障碍，转型对房地产的影响会传导至农民工，还会影响整个金融系统稳定。主要体现在：农民工的受教育程度较低，在劳动力市场中缺乏竞争力；多就业于劳动密集型产业(表3)，房地产相关行业是外出农民工的主要就业行业，经济的转型和产业升级不利于农民工就业；出于房贷压力，农民工在再教育和培训方面的支出有限，影响了其就业选择；支付能力有限的农民工，借助银行按揭贷款购买住房是其主要的支付方式，通过按揭贷款满足住房需求的农民工需要有稳定的收入来源以偿还贷款，大规模的农民工市民化化解库存导致农民工的就业与当地金融稳定高度相关。在这种情况下，当地政府陷入城市发展转型的困境：如果推进产业转型，房地产行业和农民工就业受到影响，金融系统的潜在风险暴露，不利于社会稳定；保持现有的发展结构和模式，在经济增长和财政收入等方面对房地产行业依赖较大，这种发展模式不具有可持续性。

(四)农民工融资能力有限影响去库存效果

首先，农民工收入较低，难以承受城市住房价格。根据国家统计局的数据，2015年农民工人均月收入仅为3 072元，远低于城镇居民的平均收入4 697元/月，2015年全国商品房销售均价为 6 793元/m2，按照城镇人均住房面积计算，对于农民工群体而言，房价收入比达到9.1倍。与城市居民的收入相比，农民工要承受更大的购房资金压力[12]。

其次，农民工工作流动性大、收入不稳定、征信记录缺失，难以获取商业银行的贷款支持。一方面，由于求职途径狭窄、劳动合同缺失、劳资关系不确定等因素造成农民工与用工单位雇佣关系不稳定。农民工被拖欠工资也是风险来源之一，《2015年全国农民工监测调查报告》显示，2015年被拖欠工资的农民工比例为1%，同比增加0.2%，被拖欠工资的农民工平均被拖欠9 788元，增长2.9%。另一方面，根据中国人民银行征信中心的《征信系统建设运行报告》，我国个人征信系统只为3.5亿人记录了信贷数据，这意味着我国征信记录覆盖面较窄，农民工群体的征信数据处于缺失状态，导致商业银行难以评估农民工贷款的总体风险。

最后，农民工融资缺乏必要的抵押担保物[13]。一方面，农民工自有资产能作为抵押担保物的非常有限，而且抵押担保物的价值与住房贷款需要的额度相差较大，难以满足贷款的需求。对于商业银行而言，农民工提供的抵押担保物品变现能力弱，处置成本较高，实际价值远低于评估价值。另一方面，由于农民工生活和工作的流动性，导致第三方担保机构对农民工提供融资担保服务时需要面对更严重的信息不对称、道德风险和不确定性风险，从而降低了第三方机构提供融资担保的积极性，农民工向第三方寻求融资担保存在较大困难。

商业银行是传统金融渠道中成本最低的融资方式，群体的特殊性导致农民工的融资能力较弱，使其难以从商业银行的渠道获取融资支持。对于支付能力有限的农民工，在缺少金融支持的条件下，购买城市住房需要面临巨大的支付压力，农民工的融资能力直接影响去库存政策的实施效果。突破已有的金融信贷限制，针对农民工群体提供专门的住房金融服务，是去库存背景下亟待破解的难题。

四、对策与建议

(一)温和刺激，避免农民工成为房地产市场的主导需求

循环的房地产供需链条是引发上述潜在风险的主要原因，而农民工成为房地产市场的主导需求是供需链条改变的关键。现阶段，化解楼市库存、刺激需求和投资是房地产政策的主要目标，在达到化解高库存、帮助部分房地产企业走出现金流危机目的的同时，还应避免因农民工市民化而大规模地推动农民工入市将房地产行业和整个银行体系置于更大的系统风险中，这种系统风险比高库存对经济造成的危害更大。建议采取温和刺激以及制定更具针对性的政策的方式，促进农民工群体中住房意愿和支付能力较强的需求者入市，使农民工成为房地产市场需求的合理部分。应避免通过政策的强刺激，导致市场“矫枉过正”，引致大量农民工进入房地产市场，引发新一轮的地产繁荣，防范农民工住房需求成为市场主导、房地产供需链条改变引致的潜在风险等因素应该纳入政策的考量范围。

(二)扩大农民工就业，以就业促需求、去库存

农民工市民化是化解库存的重要途径，扩大就业则是推进市民化的根本之策，化解库存应该回归到扩大农民工就业上。扩大农民工就业可以从两个维度着手，一是提高农民工整体就业率，稳定的就业与收入来源是购买与租用住房的基本前提[14]，稳定的就业才能保证住房需求转换成真实购买力，尤其是通过银行贷款来购买住房的农民工，长期稳定的就业是还款的保障。二是扩大农民工的就业领域，避免就业过于集中在房地产相关行业。基于房地产供需链条的分析，一旦农民工就业集中在房地产相关行业，就会导致农民工就业和收入对房地产行业的过度依赖，不利于防范闭环供需链条引起的潜在风险。综上所述，扩大农民工就业是化解库存的重点，以就业促进需求、去库存是更有效、更稳健的刺激方式。

(三)成立专门提供住房金融服务的政策性金融机构

在已有的商业银行的体制下，农民工的融资能力难以达到商业银行的信贷标准，通过纯市场化手段和商业化金融机构提高对农民工的金融支持存在较大的难度，商业银行经营目标追求安全性、流动性、盈利性，这使得商业银行从事住房金融业务有较大的局限性。只有成立政策性住房金融机构，以政策手段支持农民工购房才是有效的方式。政策性金融机构可以弥补商业性住宅金融的不足，尤其在市场低迷的情况下，政策性金融能够有效稳定市场，提供流动性支持。政策性住房金融机构是借助财政支持和以债券融资作为主要资金来源，不以利润最大化为经营目的，在住房领域从事政策性融资活动。包括农民工在内的中低收入群体是政策性住房金融机构的主要服务对象，政策性住房金融机构可以在信贷审批标准、偿还方式、偿还期限、贷款利率、融资担保等方面向农民工群体提供优惠的金融服务，多手段地支持农民工购房。

(四)利用互联网金融的创新方式促进农民工购房

2015年中央和地方政府出台了多项关于众筹的政策制度，如《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》和《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》等文件，表示监管层对互联网众筹发挥普惠金融作用持肯定的态度，支持和鼓励众筹的创新发展。众筹模式的普惠金融意义对服务中低收入者尤其是农民工群体有重要的启示作用。房地产众筹作为互联网金融的一种形式，是互联网众筹在房地产领域的应用。要利用互联网众筹的大众筹资、低投资门槛和低交易成本特点，在众筹平台集合大众资金参与房地产消费和投资，降低房地产消费和投资的门槛，为中低收入者实现房地产消费和投资的愿望，从而使房地产消费和投资更加平民化。在房地产众筹中，开发商提供房地产众筹项目，众筹成功后可以获得众筹融资资金并提前锁定住房消费者，因此降低了融资成本和销售费用，众筹产品约定开发商将总体成本减少体现在总售价的下降，消费者参与房地产众筹投资不仅可以拥有优惠购房的权利，同时也节约了购房的交易成本[15]。房地产众筹可以成为促进农民工购房、降低购房门槛的一种创新尝试。

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[2] 闫先东，胡新杰.房地产去库存任重道远[J].中国金融，2016(5):67-68.

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[6] 马莉，王爽，罗丽君.房地产去库存与金融风险分析[J].中国市场，2016(12):137-138.

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[8] 姜松.房地产价格评估方法前沿动态及其应用研究[J].重庆理工大学学报(社会科学)，2015(11)：47-56.

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[14]黄华继，王絮.基于经济因素影响安徽省房价的实证研究[J].重庆三峡学院学报，2015(1)：40-43.

[15]雷禹，陈文.我国房地产众筹研究——平安好房网众筹模式分析[J].新金融，2015(3):22-25.

(责任编辑 魏艳君)

Study of the Influence of Migrant Workers’Citizenization on Real Estate

LEI Yu1,2

(1.Institute of Finance and Banking， Chinese Academy of Social Sciences， Beijing 100028, China;2.China Huarong Asset Management Co.LTD, Beijing 100033,China)

Real estate destocking is one of the five tasks of economic and social development in 2016.Migrant workers,as the target group of the government’s expansion of overall housing demand,can help to resolve the inventory pressure, relieve developers’ cash flow, and adjustthe structural excess inventory. But the migrant workers’resolution of the inventory pressure may change the real estate supply chain,trigger a new round of real estate expansion, and slow city transformation. In addition,the limited financing abilityof migrantworkers may influence the effectiveness of destocking. In response to these potential risks of migrant workers’ citizenization, the government should adopt a moderate stimulation policy and expandmigrant workersemployment, set up policy-oriented specialized financial institutions providing housing financial services, and make use of the Internet financing to resolve inventory.

destocking;migrant workers’ citizenization; structural surplus;the real estate supply and demand chain

2016-02-20

雷禹(1986—)，博士，中国社会科学院金融研究所博士后，中国华融资产管理股份有限公司博士后科研工作站博士后，研究方向：房地产金融。

雷禹.农民工市民化对房地产的影响[J].重庆理工大学学报(社会科学)，2016(10):53-59.

format：LEI Yu.Study of the Influence of Migrant Workers’ Citizenization on Real Estate [J].Journal of Chongqing University of Technology(Social Science)，2016(10):53-59.

10.3969/j.issn.1674-8425(s).2016.10.008

F202

A

1674-8425(2016)10-0053-07