试析房地产开发项目的景观设计管理

罗 飞 （安徽省建筑科学研究设计院，安徽 合肥 230001）

试析房地产开发项目的景观设计管理

罗 飞 （安徽省建筑科学研究设计院，安徽 合肥 230001）

房地产开发项目产业化已经成为我国未来住宅产业发展的必然趋势，所以基于该产业的景观标准化设计就必须拥有一套具有科学严谨的设计管理战略体系，为业主、也为城市创造良好的生活及发展环境。文章主要探讨了目前大型房地产开发项目的景观设计管理标准化，并实证分析某S房地产开发项目的景观标准化管理应用的全过程。

房地产开发项目；景观设计管理；标准化；设计

本文所要讨论的房地产开发项目景观设计是基于标准化管理，即“全过程景观标准化设计管理”。现代房地产业根据社会发展及业主实际需要来设计项目内容，同时也取决于内外环境的变化来进行项目优化。在这里，分工明确且细致，这不但便于房地产企业明确项目工作流程，也更有利于设计管理，景观设计管理部门要严格遵循上述原则展开工作。

大型房地产开发项目在景观设计管理方面讲求决策的高效率与适应和满足快速开发需要。在这一体系中，它的管理工作主要分为管理流程体系的标准化、成本控制的标准化和质量控制的标准化。

房地产开发项目基本都要拥有一套合理有效的设计组织管理方案，这对实现景观设计管理标准化非常有利。一般来说，标准化后的管理流程体系能够缩短设计阶段所花费时间。例如国内万达在其新开发房地产项目中从土地确认到开盘仅花费130d时间，同时首期项目景观设计施工蓝图也全部完成，这就是标准化设计传统方案支持下才能够实现的既定目标。

具体来讲，景观设计管理标准化阶段要针对不同设计阶段、参照不同设计深度与设计内容来实现标准化管理控制，将景观设计最优化。比如万达地产在管理流程体系标准化构建过程中就依据概念设计阶段给出了开发项目的首期园林概念设计书，这其中所涵盖的内容包括用地现状图、规划总评、规划说明书、竖向条件、室外管线图、地下车库规划图、道路规划图、含有绿篱、首层标高的单体首层平面设计方案等等。另外在方案扩展设计初期阶段还对中心景观区人工湖开挖围蔽图、标准驳岸做法以及首期中心景观区园林建设招标条件图进行分析，并给出概念方案CAD总平面设计意见。

在房地产开发项目的景观设计管理中成本管理最为重要，所以开发商与设计者应该做到结合项目定位来明确景观配置标准，实现景观单项比例的绝对精确化，同时实现战略合作模式，确保成本控制中材料运用的高度性价比，达到高效率运作。

首先是项目定位，明确景观配置标准，具体来说景观成本的控制内容涵盖了控制软硬景比例、园林造价、硬景配置标准等等层面。对于项目的不同定位，应在明确项目景观建造指标前提下再根据建造单价、景观建设绿化配置比例来详细规定，给出不同设计配置下的不同参考标准，同时它能够为“园林建造成本”提供多种可能性。

其次是战略合作模式，目前各大房地产企业在项目开发方面都要依靠与供应商、整合商的战略合作以完成对有限资源的合理分布，确保在有限情况下为项目品质提供扎实的物质基础。景观设计的战略合作会涉及到战略合作供应商、绿化供应商以及硬景供应商。他们三者通过预先制订好的战略合作方案对材料进行选择采购，并实现对材料运用的统筹化、规范化标准，最大化利用规模效应。

房地产开发项目越来越注重质量控制标准化，它主要体现在设计施工的全程精细化管理层面，其中还涵盖了建筑施工工艺的标准化与稳定可靠的供货渠道。目前的房地产企业都在走工厂化生产路线来强化自身项目在施工阶段的质量把控，具体来说主要体现在以下两方面。

第一，要在设计管理过程中注重对景观标准设计模块的运用，合理运用设计模块可以大大缩短设计时间，确保施工程序能够稳定推进，为非标准化设计与设计现场服务提供了更充裕的空间与时间。所以在项目设计资源受限的环境现状下，这种设计管理模式能切实确保项目质量。

第二，要在项目管理过程中结合标准化管理流程及要求来优化工程质量，实现数字化管理模式，对每一项施工工艺都施加标准化控制机制。比如在项目的《乔木种植标准》、《草坪铺设标准》中就规定了开发实践过程中要合理运用标准图集，这样能保证施工流程误差降到最低，稳定工程项目质量。另外，考虑到标准模块可能在不同的地产开发项目中被重复采用，所以某些标杆性项目就拥有了较强的参考性。如果项目开发施工过程中出现任何问题，就要将标杆项目拿出来作为借鉴进行对比参考，快速找到问题并加以解决，目的也是为了确保可以准确快速的达到施工目标，控制施工实施效果[1]。

房地产开发项目S处于某地区江河上游，属于政府规划的RBD片区区域。该项目三面环山、一面临水，总体江岸线呈现弧形形态，总长度2km，江岸绿化带规划宽度为80m，地势从江岸到内陆由低到高，呈山体坡度结构。

S项目的总占地面积达到125万m2，地面建筑规划面积超过91.2万m2，综合容积率为1.78，由于拥有江岸景观和水体疏浚大桥等市政工程环绕，项目的外部交通与自然环境都让其景观设计价值大幅提升。从景观设计角度讲，S项目周围不但有天然水资源环绕，也同时设计了人工湖，为项目本身建设了“水体环抱”的优越空间。

从设计规划角度来看，项目整体规划倾向于对称设计，全部住宅建筑都会沿小区内中轴景观带向两边辐射性分布，这样所有居住区都能面朝江景，背靠青山。为了更好的建设码头，提高其应用性，还在河岸前期进行了淤泥清理，目的在于改善江河水质的清澈程度。并在沿岸全部堆砌设计了鹅卵石造型岸堤，使江岸景观设计更加人性化，也更加安全可靠。

S项目在立项阶段的景观标准化设计管理主要趋向于建设定位，为景观建造确立标准。由于其环山抱水的自然位置，所以地产商将S项目定位为“豪华江景楼盘”，这也是企业为宣传自身项目品牌战略决策的第一步。正是加入了全过程设计管理规划，所以S项目的企业关注度自然相当高，其景观设计管理标准定位也相对更高。

在为S项目制定景观建造标准时，主要针对不同的住宅产品类型安排了不同的景观建造标准，其管理规划标准也不同。就以别墅项目为例，它的景观设计管理理念就是“平衡自然生态，打造绿色宜居豪宅”。该方面的景观设计管理侧重于对别墅周围庭院、花园、小道等等方面的绿化设计。具体来说，对独立别墅的花园而言它要求种植胸径为20cm或者30cm以上的成品树木（15～20棵），而复合别墅则要求种植15cm胸径的成品树木（5～10棵）。在这里，还要求对树木之于屋檐的高度进行严格规范，确保整个小区的平面景观规划图都处于绿色环保中，体现绿色森林住宅的意境和效果[2]。

S项目在景观设计轴线布局方面采用了多项管理原则，本文主要阐述其中3点。首先，充分利用原有景观资源，在原有资源基础上来开展新景观网络设计，规范管理程序。S项目属于半岛设计，所以它因地制宜的利用到了当地的自然景观资源，根据实际地势来塑造小区景观规模，例如加入了高处筑台，在低洼地段造湖，同时设计湖桥，以求达到一种人工建造与自然环境天人合一的综合性融合效果，整理项目内区域的山水关系。S项目的景观轴线是以水系为主进行全局贯穿的，所以它的景观网络体系是循序渐进且连续不断的，这也为S项目的景观设计特色管理奠定了基础。

其次，S项目整体景观设计严谨且管理有序，例如在绿地系统方面就分为公共绿地与组团绿地两种。其中公共绿地主要沿江岸绿地带向小区中轴线两方延伸直到中心地带，全长超过2000m。在这种环形的公共绿地系统设计体系周边是小区内的交通道路系统，然后是住宅区域，这种三层次结合的景观设计管理模式相当人性化，因为在这里还设置了居民活动场合，为小区居民日常休闲生活提供了健康良好的活动空间。

第三，S项目中的半岛景观设计管理体系还主要以植物景观为基础，并结合山水山势进行地形改造，为小区内建造了拥有韵律曲线的道路系统。该道路系统的特色就在于拥有引导功能和休憩功能，可以满足小区内不同人群的不同活动需求。而且在道路系统的主观定位方面采用了“欧陆风格”设计与管理规范，将更多地方园林设计元素与欧洲风格相融合，体现了“因地制宜”的景观设计管理思路，同时也强化了景观设计的国际性与可识别性[3]。

我国房地产行业在近些年来逐渐步入高压力、高风险时期，这与市场经济改革转型以及房地产市场的竞争白热化不无关系。所以作为地产开发项目，一定要在景观设计管理这样的局部方面另辟蹊径，发挥地方资源与企业自身实力优势，开拓思维，灵活创造意识，为地方居民建造宜居环境，提高企业在地方市场的竞争影响力。

[1]彭涛.住宅项目设计管理研究[D].重庆：重庆大学，2014.

[2]邹巨龙.珠三角居住区低成本景观设计研究[D].广州：华南理工大学，2013..

[3]陈洁静.广州大型居住区景观标准化研究[D].广州：华南理工大学，2014.

TU985.12+5

A

1007-7359（2016）05-0294-03

10.16330/j.cnki.1007-7359.2016.05.108

罗飞（1978-），男，安徽合肥人，毕业于安徽建筑大学，学士，高级工程师。