通过质量验收的房屋在保修期外进水、渗水，法院会如何判决？

事实回放

李某于2005年与C房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买C房地产公司开发的位于北京市某处的一套房屋，房屋共四层，地上三层，地下一层。李某入住后发现，但凡遇有大雨，电表箱、落地窗、汽车库和地下室等处便出现漏水和返水现象。购买合同约定该商品房质量符合国家和所在市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件要求，发生质量问题由出卖人负责维修。李某多次找C房地产公司协商，都以无果告终。于是李某将C房地产公司告上法庭。

司法鉴定

法庭审理中，李某称：2012年7月21日，北京遭遇特大降雨，李某的房屋被雨水倒灌，水位高达1.8米，地下室几乎被淹没于水中，其中一部分雨水从半地下的车库中倒灌入地下室，车库出口直接与小区路面相接，没有防水坡，几乎与路面平行。当小区排水排不出去的时候，地下室就成了一个口袋，导致雨水倒灌。要求判令C房地产公司：1、维修房屋的设备间、地下室返水墙面；2、更换电表箱；3、赔偿各项经济损失300万元；4、承担租房费用35000元；5、承担诉讼费。

C房地产公司不同意李某的诉讼请求，辩称：该房屋符合规定，已经验收合格并取得验收备案表，不存在质量瑕疵。李某要求经济赔偿没有依据，对于质量问题的主张已经过了保修期。

诉讼过程中，李某申请对房屋的漏水原因及房屋排水构造措施是否符合设计图纸和相关规范的要求进行鉴定。法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行鉴定。

鉴定中心技术人员经现场勘验及技术分析，给出如下鉴定意见：1、涉案房屋的汽车库出入口坡道实际坡度为22%，大于图纸设计要求的坡度20%，大于相关规范规定的微型、小型车库坡道最大坡度15%，不符合相关规范的规定；2、涉案房屋的雨水排水与生活排水合流，不符合相关规范规定；3、涉案房屋汽车库坡道的截流水沟的连接管道为DN80（DN，管道内径），小于DN100，不符合相关技术措施的规定；4、涉案房屋汽车坡道顶端未设置与坡道同宽的截流水沟，不符合相关规范的规定；5、若遇大雨，道路路面排水不畅、路面积水超过0.02～0.03m时，现有挡水坎无法阻挡路面雨水流入涉案房屋汽车库；6、现场未发现图纸要求设置的0.3m高矮墙，不符合设计要求；7、涉案房屋汽车库宜设置集水坑和排水泵而实际未设置；8、涉案房屋南侧窗井周边防水存在缺陷导致在淋水试验过程中出现渗漏情况；9、涉案房屋西侧落地窗拼缝不严密导致在淋水试验过程窗框拼缝处出现渗漏情况；该窗外窗框与外窗台密封胶开裂导致地下室楼梯踏板与墙壁交接处出现渗漏情况；10、涉案房屋西侧外墙体存在缺陷导致在淋水试验过程中地下室内墙弱电箱位置出现渗漏情况。

法院判决

在案件审理过程中，法院认为，李某与C房地产公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，依法具有法律效力。依照该合同约定，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。而《住宅质量保证书》明确载明：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年，电气管线、给排水管道、设备安装保修期限为2年，装修工程保修期限为2年，门窗、五金件保修期限为2年，管道堵塞保修期限为6个月。李某的房屋及相关附属设施均已超过保修期，不应再由C房地产公司承担保修及相关责任。虽然经专门鉴定机构鉴定，涉案房屋存在设计及其他方面的缺陷，但是涉案房屋已经过建设委员会竣工验收，且李某入住房屋的时候也进行了验收，当时并未提出房屋质量问题，故李某予以房屋买卖合同追究C房地产公司的违约责任，已超过质量异议期。且2012年7月21日大雨，降雨量属历史罕见，李某所住小区地势较低，当日整个小区被雨水浸泡，加之李某家中又有人居住，雨势并非导致瞬间房屋被淹，李某家中物品被雨水损坏与C房地产公司无关，故对于李某的诉讼请求，法院不予支持。

根据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百五十七、第一百五十八条之规定，法院判决如下：驳回李某的全部诉讼请求，鉴定费、案件受理费由李某负担。

（供稿鲁巧稚）