基于全寿命周期的产业化全装修住宅成本效益分析

韩成标

摘要： 产业化全装修住宅是绿色建筑的主要发展趋势。基于全寿命周期理论，结合实际工程，采用德尔菲法、层次分析法和净现值法对产业化全装修和传统全装修的全寿命周期成本效益进行计算分析。计算结果显示，昂贵的预制成本是影响产业化全装修住宅全寿命周期成本的关键因素。研究表明，因产业化技术不够成熟和产业链不够完整，决策和建安装饰成本偏高，导致产业化全装修住宅的全寿命周期成本高于传统全装修；由于能源消耗较低，预制构配件维修方便，产业化建筑拆除技术先进、回收利用率高，使得产业化全装修住宅全寿命周期运营成本和拆除回收成本较低。因技术效果良好，环境效益和社会效益可观，随着相关技术的不断成熟，全寿命周期成本将得以降低，产业化全装修住宅将成为我国住宅产业的重要形式之一。

Abstract： The industrialized and fully decorated house is the main trend of the development of the green building. Based on the life cycle theory， combined with the actual project， using the Delphi method， the AHP method and net present value method， the life cycle cost and benefit of the industrialized and the traditional decoration were calculated and analyzed. The calculation results show that the high cost is the key factor to affect the life cycle cost of the industrialized and fully decorated house. Research shows that because the industrialized technology is not mature and the industry chain is not complete， and the decision on decoration cost is high， the life cycle cost of the industrialized fully decorated house is higher than that of the traditional decoration； due to the low energy consumption， easy maintenance of prefabricated components， advanced demolition technology of industrial construction with high recycling rate， the life cycle operating cost and recycling cost of the industrialized and fully decorated house is lower. Because the technical effect is good， the environment benefit and the social benefit are considerable， and as the technology continues to mature， the life cycle cost will be reduced， the industrialized and fully decorated house will become one of the important forms of housing industry in China.

关键词： 产业化全装修住宅；全寿命周期成本；净现值法；费用效益分析

Key words： industrialized and fully decorated house；life cycle cost；net present value method；cost benefit analysis

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）29-0048-05

0 引言

随着社会的发展，建筑工业化程度越来越高，生产方式逐渐由粗放型向集约型转变。通过不断探索研究，日本学者于20世纪60年代提出了住宅产业化的概念并开始进行大量工程实践[1]，欧美诸国也进行了大量的住宅产业化研发，并取得了丰硕的研究成果。

与国外相比，我国住宅产业化起步较晚，80年代初步尝试，因相关抗震安全技术研究滞后，产业化住宅被迫暂时退出历史舞台，直到1999年国务院办公厅颁布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》后，产业化住宅才再次进入人们的视野。接下来的十几年中，社会各界一直高度关注着住宅产业化，个别企业进行了不断探索，终因缺乏多样性、灵活性和成本高昂等而没有形成成熟的产业化市场[2]。2009年哥本哈根世界气候大会召开后，绿色建筑的可持续发展理念深入人心，产业化住宅得以大力发展[3]。但是，由于工程规模小和产业链不完善等各种原因，产业化住宅成本仍然偏高，使得我国住宅产业化发展受到严重制约，因此对产业化全装修住宅进行更深入全面的研究显得很有必要。

文章从全寿命周期角度出发，以实际工程为例，结合德尔菲法、层次分析法和价值工程相关理论，对产业化全装修住宅的全寿命周期成本效益进行计算分析，获得影响项目全寿命周期成本的关键要素，通过成本效益的分析评价建造产业化全装修住宅的可行性，为同行评估产业化全装修住宅方案时提供一定参考。

1 产业化全装修住宅相关涵义

所谓传统全装修住宅，就是一次装修到位的房屋，也叫精装修房屋，指在交钥匙前，已经铺装或粉刷完房屋所有功能空间的固定面，安装完厨房和卫生间的基本设备，购房者不必二次装修即可拎包入住。相对离散式装修，全装修住宅更加适应快速高效的社会发展要求，是房屋建筑产业由粗放型向集约型发展的具体表现形式之一[4]。

产业化全装修住宅，采用社会化大生产的组织形式，通过系统的产业链进行生产经营，把房屋的装修过程与主体结构设计、预制和吊装过程结合起来，房屋所有功能空间固定面的铺装或粉刷和厨卫设备的安装等基本装修工序在预制单元构件时便已启动，房屋的装修贯穿整个建造阶段。产业化全装修住宅由粗放式的劳动密集型手工业生产转向规模化的科技密集型工业生产，其核心为设计标准化，生产工厂化，施工装配化，装修一体化和管理信息化，五个核心相辅相成，相互关联，组成相互影响和相互制约的有机整体[5]。

综上可知，产业化全装修住宅和传统全装修住宅的根本区别在于显著的建造工艺技术差异，传统全装修住宅在工地直接进行材料准备、钢筋绑扎、混凝土浇筑等工作，主体围护结构完成后才进行房屋装修，装修工序独立，而产业化全装修住宅是在工厂进行构配件预制，然后在工地进行搭建安装，房屋装修从预制构件的设计时便开始，大部分装修工作随着单元构件的预制完成而结束，装修工序不再独立。

2 全寿命周期成本效益分析

2.1 全寿命周期成本涵义

全寿命周期成本（LCC），是指产业化全装修住宅从决策研究经设计施工、运营维护到最终报废拆除整个房屋住宅生命过程中，资源的总流出和总流入[6]。

全寿命周期经济成本效益分析，是通过综合分析项目全寿命周期内成本和效益构成要素后，对现有方案进行评价或者选择最优方案的分析技术，根据分析结果判断方案的可行性，并获得影响项目成本的主要要素，制定控制项目成本的具体应对措施，最大限度利用已有稀缺资源，最大程度降低房屋住宅总成本，增加其总收益，提高房屋住宅项目的总价值[7]。

2.2 全寿命周期成本效益构成要素识别

参照成熟的德尔菲法[8]，对产业化全装修住宅成本与效益的组成要素归纳总结，识别出主要的成本效益要素，详见表1和表2。

2.3 全寿命周期成本计算

成本计算方法多样，而净现值法因简单直接易懂而被广泛应用于工程实践。考虑资金时间价值，产业化全装修全寿命周期成本按式（1）计算。

LCC=Cl·P1+C2·P2+C3·P3+C4·P4（1）

其中，C1=C11+C12+C13；C2=C21+C22+C23；C3=C31+C32+C33+C34；C4=C41-C42；P1、P2、P3、P4为考虑资金时间价值的折现系数。

2.4 成本效益要素权重分析

根据层次分析法基本原理[9～11]，结合表1和表2，分别针对产业化全装修住宅全寿命周期成本和效益，构建层次分析模型内容。

目标层是层次分析模型的最高层。目标层分别设置为产业化全装修住宅全寿命周期成本（A）和产业化全装修住宅全寿命周期效益（B）。

准则层在目标层之下，是目标层的组成要素。针对目标层A，准则层包括C1、C2、C3和C4；针对目标层B，准则层包括D1、D2、D3和D4。

要素层位于模型最底层。要素层指标是相应准则层的具体组成部分。例如，准则层指标D1对应的要素层指标包括D11、D12和D13。

综上所述，建立的产业化全装修住宅全寿命周期成本和效益层次分析模型如图1和图2所示。

2.5 多方案成本效益计算分析

据德尔菲法建立层次分析模型，根据1～9标度层次评分标准，如表3所示。采用问卷调查法，邀请业内权威专家，从准则层因素开始分层次两两对比打分，构造判断矩阵。

采用方根法对矩阵进行处理，计算各层次成本和效益因素的权重，步骤如下：首先，令判断矩阵的元素按行相乘得一新向量；然后，将新向量的每个分量开n次方（n为判断矩阵的阶数）；最后，把所得的向量进行归一化处理，即为判断矩阵的权重向量。

鉴于住宅项目全寿命周期成本和效益难以衡量，尤其是效益，在计算的时候参考专家的打分分值，从而导致成本和效益计量单位的不统一，可以参考使用成本和效益指数代替成本和效益。 n个住宅建设方案比选中，第i方案的成本指数LCCRi按式（3）计算。

3 产业化全装修住宅全寿命周期成本效益案例分析

以龙信集团海门老年公寓项目为例，通过实际工程计算和模拟测算对产业化全装修住宅全寿命周期成本进行分析。

3.1 项目概况

项目为产业化全装修成品房工程，用于提供候鸟式居住养老服务。地上25层，地下2层，建筑高度88m，其中地下2层至地上2层为公共配套空间；3层至25层为公寓房间，共183套。其中一房138套，两房45套。项目占地面积约为5164m2，总建筑面积为21293.1m2，其中地上建筑面积为18647.8m2，地下建筑面积为2645.3m2。项目绿色设计、绿色施工和绿色运营，采用预制装配整体式框架剪力墙结构，CSI内装体系，适老化整体卫浴，按照三星级绿色建筑标准建造。工程结构预制率达54.74%，总装配率达80%，装饰装修率达100%，技术增量投资500元/m2。

3.2 全寿命周期成本计算

产业化全装修全寿命周期成本按实际工程计算，传统全装修全寿命周期成本根据龙信集团已建成的同类工程技术资料进行测算。综合考虑银行利率和通货膨胀的作用，折现率取8%，使用寿命50年。决策成本和建设成本因周期短，忽略资金的时间价值，其计算结果如表4、表5和表6所示。

运营成本和拆除回收成本因周期长考虑资金时间价值计算过程如下所述。

①产业化全装修运营成本C3。

1）龙馨物业管理费用取费标准为1.97元/m2/月，因为物业管理费以年度收取，故取费为砚，C31=1.97*12*21293.1=50.25万元/年。

2）公寓使用过程中的能源消耗费用（水、电、气、煤），通过龙信集团的物业管理部门提供的数据，参照传统住宅资源消耗费用取费标准，老年公寓能耗费用取26.76元/年·m2，则老年公寓资源消耗费用C32=26.76*21293.1=56.98万元/年。

3）建筑维修成本，按每20年大修一次，即寿命期内维修2次，每次费用分别为35万元、40万元。

4）建筑保养成本C34取规定的保修基金，对龙信集团而言，老年公寓取为80元/m2，即：C34=80*21293.1=170.34万元，这部分成本平均分摊到全寿命期内。

综上可得运营成本净现值为：

②产业化全装修拆除回收成本C4。

综上所得，老年公寓产业化全装修全寿命周期成本净现值为LCC=NPV1+NPV2+NPV3-NPV4=4031.63+11900.88+453.45-20.26=16365.71（万元）。

按上述计算过程对老年公寓传统全装修全寿命周期成本进行测算，计算结果详见表7、表8。

3.3 全寿命周期成本分析

由表4、表8可见，就决策成本C1而言，产业化全装修比传统全装修高了280.34万元，主要因为我国相关的产业化全装修技术不够成熟，新技术研发试验和专家咨询成本较高，差值分别为240万元和6.39万元。此外，结构的分解设计和预制构件加工设计使得设计成本高了31.94万元。若已经具备完善成熟的产业化设计系统，不再需要高昂的研究设计费用，将能有效降低产业化全装修住宅的全寿命周期成本。

由表5、表6和表8可知，建造成本C2方面，产业化全装修比传统全装修高了304.70万元，主要因为预制成本较高，而配套设施成本没有影响，虽然产业化全装修人工费节约了149.05万元，但材料费和机具使用费分别高了319.4万元和22.73万元。建设成本偏高，主要因为不太成熟的预制件生产加工和高昂的运输成本，还有相关的建材产业离散，未能形成完善高效的产业链，可以从这些方面入手，采取有效措施降低成本。

由表7、表8可得，运营成本C3方面，产业化全装修比传统全装修节约了61.74万元，主要是能源消耗节约了41.72万元和物业管理成本节约了13.99万元。对消费者而言，较低的使用成本成为选择产业化全装修住宅的原因。维修成本节约4.84万元，保养成本节约1.18万元，对于降低运营成本作用较小，很难影响开发商对产业化全装修方案的取舍。

由表7、表8可知，拆除回收成本C4方面，产业化全装修比传统全装修节约14.38万元，对全寿命周期成本影响可以忽略，从开发商和消费者的角度出发，一般不予考虑，但从社会层面出发，这将成为推行发展产业化产业化全装修住宅主要考虑的一个要素。

综上所述，由于较高的决策和建设成本，使得产业化产业化全装修住宅经济成本高于传统全装修住宅，高成本是阻碍产业化全装修住宅发展的一个重要因素。

3.4 全寿命周期效益分析

考虑到两种方案所得效益主要部分是经济效益，经济效益中绝大部分是售房收入，而两种项目实施方案所得的售房收入基本相等，在产业化全装修方案和传统全装修方案比选过程中可不考虑。拆除回收成本考虑了回收残值后的成本，在项目成本中已经计算，项目效益中不予考虑。因此，项目效益计算时，着重考虑技术效益、环境效益和社会效益。

按照德尔菲法研究程序，邀请产业化全装修住宅项目专家对龙信海门老年公寓项目的各效益进行打分，评分结果如表9所示。

由表9可知，住宅的安全性能、节能效果和对城市建设的影响是目前对产业化产业化全装修住宅评价的主要指标，分别占16.2%、16.2%和11.4%。

3.5 全寿命周期成本效益计算与分析

按照公式（3），计算出案例项目全寿命周期费用效益指数。其中，产业化全装修方案成本效益指数为1.03，传统全装修方案成本效益指数为0.945。可见从全寿命周期角度出发，考虑环境和社会的影响，发展产业化全装修住宅是可行的。

4 结语

我国产业化全装修住宅处于发展初期，性价比还有较大提升空间，由于前期决策成本投入大幅增加，建设成本因产业化技术不成熟和产业链不完善而居高不下，导致产业化全装修住宅经济成本高于传统全装修住宅，直接造成房价偏高，与开发商和消费者利益相悖，严重阻碍产业化全装修住宅的发展，使住宅产业化市场并不理想。所以，研发成熟的产业化设计生产装配技术体系，构造便捷完善的产业链能有效降低产业化住宅的前期成本，成为了发展产业化全装修住宅产的首要克服的关键难题。

基于全寿命周期成本的分析，相对传统产业化全装修住宅，由于能源消耗比较节约，标准构配件维修方便，产业化拆除技术先进，标准构配件回收利用率高，使得产业化全装修住宅全寿命周期运营成本和拆除回收成本较低，从而对产业化全装修住宅全寿命周期经济成本有降低作用。

产业化全装修住宅虽然存在形式单一，缺乏多样性与灵活性，但因资源能源消耗低、低碳环保，技术效果良好，具有较好的环境和社会效益，随着产业化技术的不断成熟，全寿命周期经济成本将得以降低。产业化全装修住宅契合社会绿色经济的可持续发展战略，将具有广阔的发展前景。

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