拒缴物业管理费并非可以『想当然』

□玫　森

拒缴物业管理费并非可以『想当然』

□玫森

据某地2015年1-3季度的司法统计显示，物业管理纠纷已呈大幅上升之势，甚至同比涨幅超过50%。究其原因，主要是由于业主拒绝缴纳物业管理费，而业主之所以如此，往往是因为想当然地认为自己有正当理由。

业主没有入住也必须缴纳物业管理费

【案例】胡小姐在一小区购买住房后不久，因被单位调往外地工作，而一直没有进行装修，更没有进入居住，甚至难得去看上一眼。2015年3月，胡小姐却收到物业公司的一纸诉状副本，称其虽被书面催缴，但仍未能缴纳物业管理费。“我并没有搬入居住，也没有享受任何服务，能拿我怎样？”胡小姐觉得自己胜券在握。岂料，法院却支持了物业公司的付费请求。

【点评】物业管理费又名公共服务费，是指物业公司为业主或者物业使用人提供公共部分卫生清洁、场地绿化、公用设施设备维修保养、公共秩序维护、安全保卫等具有共同性质的服务后，所应该收取的费用。因它具有综合性，无法逐项分割计算，决定了它并不因为个别业主没有入住而减少，即使个别业主的房屋空置，但物业公司对公共部分的工作量没有减少，如保安照常站岗、巡逻，绿化、保洁人员依旧浇花、除草、清扫、清运等。所以，无论业主基于什么原因没有入住，都仍应缴纳物业管理费。

彼此未签合同也必须缴纳物业管理费

【案例】向女士从开发商处购得住房时，小区的房屋已被售出90%，且成立了业主委员会，业主委员会与物业公司还签订了《物业管理服务合同》，其中包括收费的标准。2015年5月，因向女士以收费偏高、自己并没有与物业公司签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业管理费，物业公司遂提起诉讼要求向女士清偿。向女士没有料到，法院最终仍支持了物业公司的诉讼请求。

【点评】《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”即只要业主委员会与物业公司签订了物业管理合同，则不管业主本人是否与物业公司签约，都应依据物业管理合同规定的服务价格交纳相应费用，对已提供相关服务的物业公司予以补偿。

物业服务欠缺也必须缴纳物业管理费

【案例】2015年7月，因小区业主肖女士一再拒绝缴纳物业管理费，一家物业公司在向肖女士发出书面催缴通知后，见肖女士依旧无动于衷，便提起了诉讼。虽然肖女士以小区管理混乱、卫生状况很差、盗窃案件时有发生，许多业主均有意见甚至严重不满为由抗辩，但令她不解的是，明明情况属实，可法院经审理，却照样判令她补交所有物业管理费，还得支付滞纳金。

【点评】虽然《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”即业主的确有权追究物业公司的违约责任。但基于业主履行缴费义务与向物业公司追究违约责任，属于法律关系，决定了业主不能因为物业公司违约而拒绝缴费。

物业捆绑收费也必须缴纳物业管理费

【案例】一家自来水公司曾与物业公司约定：由物业公司帮助收取水费，自来水公司给予一定比例的提成作为报酬。此后，物业公司采取捆绑式收费，要求业主必须同时缴纳物业管理费和所欠水费。张女士因觉得物业公司的做法违法，既不缴纳物业管理费，也不缴纳水费。然而法院虽然驳回了物业公司要求张女士支付水费的请求，但却责令张女士务必缴清物业管理费。

【点评】《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”正因为物业公司将本应由自来水公司向最终用户收取的水费，擅自纳入、捆绑在自己收费范围，决定了张女士的确有权拒绝。但这并不等于其便可以否定与物业公司间的物业服务合同，以及由此产生的缴纳物业管理费义务。

物业经营牟利也必须缴纳物业管理费

【案例】一家物业公司见小区大门面向街道，而且紧邻处有块空地，为增加收入，便在未经业主委员会同意的情况下，搭起两间店铺出租牟利。由于杨先生认为，该地为业主共有，物业公司无权处分，所得收益应归业主，而物业公司不予理睬，遂以拒绝缴纳物业管理费对抗。让杨先生无法理解的是，法院竟支持了物业公司要求其如数缴纳物业管理费的诉讼请求。

【点评】《物业收费办法》第十八条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”即物业公司私自搭建店铺出租牟利，企图占用租金的行为，的确必须纠正。但在物业公司置之不理的情况下，杨先生只能通过业主大会或业主委员会处理。如果对处理不服，则可以以受害业主的身份提起诉讼，而不能以拒不缴费的方式来对抗。