浅谈房改房权属问题

潘友明

摘 要 房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅，即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。随着房价飙升，当前，涉及房改房归属问题案件数量日趋增多。该类案件是当前民事案件中的一热点。

关键词 民事案件 房改房 权属问题

中图分类号：F293.35 文献标识码：A

1房改房是我国住房制度改革的特殊产物

房改房是我国住房制度改革的第一步，即把过去公有制条件下分到家庭的公有住房按照大大低于房屋实际价值的低价出售给家庭，国家（公有单位）出大头，家庭只负担一点现金，通过买卖转化为家庭私有财产，而不是转化为其中一方。不能割断过去公有制这样一段历史。仔细分析房改房（现住房）的出售方案，可以看出整个房改房政策都是政策性补贴。归纳起来是一明两暗。明补的就是夫妇双方的工龄优惠（含已去世的一方），1997年是每人每年11.3元，虽然不多，工龄长的也有二、三百元。这种工龄优惠虽然没有发给个人现金，但是在交房款时是直接按现金抵扣的，是国家和公有住房单位替去世配偶的出资，应该属于去世一方的财产。 暗补有两个。第一个暗补并且是最主要的暗补是极低的房价，即低房价补贴。以1997年为例，当年北京房改房成本价折扣后最低价是190元，而市场价是2000元，相差近十倍。这样超低房价的暗补也是补给夫妻双方的，不是光补给健在一方的。而实际购房时所交的现金，则是很少的零头；第二个暗补是一种高职务补贴。如果去世一方的职务职级高，房价计算表中可以去世一方为购房人，按照职务职级高的待遇确定标准内面积，健在的人只是以配偶身份出现。这样的高职务暗补有时能少交一半的房款。

经测算，夫妻双方的低房价暗补可达真实房价约80%（即各占40%），现金和高职务暗补各占10%左右，军（工）龄明补大概占0.5%。很明显，整个房改房都是一明两暗的政策性补贴，夫妇双方的工龄优惠（含已去世的一方）只是其中一部分。夫妻双方共同购房，共同享受了一明两暗的政策性补贴，所购房产必须属于夫妻共同财产。表面上看，政府不是吃大亏了吗？制订政策时不是完全可以不计算去世一方的工龄优惠和高职务暗补吗？为什么政府要主动增加额外负担呢？就是因为政府要考虑住房制度改革前后政策的连续性。房改前的福利分房，不管是机关院校，还是企、事业单位，都是以已婚的家庭（夫妻双方）为对象，单身或两地分居者只能住集体宿舍。现在房改售房，必须“以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。”购买的房改房必须是从已经入住的原公有住房转化而来，不是凭空而来。政府在售房时还必须照顾已去世配偶的权益，承认他们对社会、对家庭所做出的贡献，保证全社会的公平正义。

2关于房改房的政策、法规

1999年4月，建设部住房司在给司法部律师公证司的建住房市函[1999]005号《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》中认为：“按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。本案中，唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此，我司认为，该住房应视为唐民悦与其配偶共同财产” 。

最高人民法院2000年2月在给司法部律师公证司的[2000]法民字第4号《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》中认为：“夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。” 该4号司法解释的基本观点有两个。第一个观点是“购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠，只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。”第二个基本观点是“健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产。” 对于一个人出钱全资购买商品房没有争议。争议的焦点是健在一方享受夫妻双方的大量政策性补贴后只拿出真实房价十分之一的一点现金购买房改房就认定为个人财产。这种观点既不符合房改房政策，又不符合等待价交换的原则。这个争议的直接后果，就是购买房改房时已死亡的配偶及其子女的合法权益十几年得不到应有的保障，涉及几十万老干部、老职工的家人。因为“与现行房改政策不一致”的原因，2013年2月最高人民法院法释[2013]7号决定废止了[2000]法民字第4号司法解释。其废止是有重要的法律意义的。

3房改房政策在法律意义上的突破

房改房政策在法律意义上实现了两个突破。一是在“婚姻存续期间”这个法律概念上有所突破。除了离婚，在特殊情况下，不再以一方的死亡为存续截止，在特殊事情上可以延伸到某个特殊阶段。比如夫妻一方在售房以前几年已去世，但是在售房阶段又可以临时延伸和暂时恢复“婚姻存续期间”，虽然人已逝，仍然具有配偶的临时身份。第二个突破是身后可以追认财产。比如99年以后开始计算住房补贴和住房公积金，如果夫妻一方在售房前去世，但是只要符合条件，售房时仍旧可以补计和补领去世一方的住房补贴、住房公积金。人死之后还可以冒出一笔钱款并且可以转化为房产，这样的好事只有在我国社会主义初期阶段这样大的历史背景下的住房制度改革中才会出现。

法律与政策都要服从我国改革开放的总方针。法律与政策不一致，在我国改革开放进程中是存在的，往往是改革政策先行，法律滞后一段时间。但是这种不适应、不一致是暂时的，通过法定程序可以修改法律，去适应不断发展的改革的新政策。司法解释也要与政策相适应，“与现行房改政策不一致”就要废止，其中核心观点“健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产”就“不再适用”，不能再继续作为审判的依据。房改政策有一定的连续性，主管部门的基本思路是清晰的、前后一致的，不管是房改房还是经济适用房，购买后都属于夫妻共同财产。对于房改房政策的解释，最权威的当然是主管部门建设部。我国的改革开放，就是要惠及全国绝大多数人民。