成都市中心城区商服用地基准地价空间演变规律研究

谢静

摘 要：研究目的：借助GIS分析方法对成都市06年、11年、14年商服用地基准地价空间变化开展研究，揭示其空间变化特征与基本规律，并探索变化规律的原因。研究方法：IDW空间插值，主成分分析法，相关分析法。研究结论：1、总体上，基准地价呈上涨的趋势，有多个高幅度增长中心；2、上升幅度区区段与其所在的用地级别基本呈正比，高幅度区主要分布在中心城区中心附近，较高增长率区主要分布在二三环之间的区域，基准用地地价变动幅度有明显的圈层结构和点轴分布特点；3、在成都市中心城区商服用地基准地价的变化影响因素中，国民经济发展与居民消费水平调整起主要作用。

关键词：商业地价；GIS；IDW插值；主成分分析法；相关分析

一、研究区域概况

成都市位于四川省中部，四川盆地西部，东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，南面与眉山市相连，西南与雅安市、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤。成都市中心城区包括锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区。成都自古便是中国西南地区的金融和商贸重镇，近年来成长为中国中西部地区商业最繁荣的城市之一，成都商业综合体数量居全国第一。

二、数据来源和技术路线

（一）数据来源

本研究利用的数据资料为成都市中心城区的基准地价数据，主要包括2006年、20011年、2014年商服用地土地级别和基准地价数据。图形数据为成都市中心城区矢量图、10年成都市中心城区商服用地基准地价图，来源于《成都市中心城区基准地价更新技术报告》。

（二）技术路线

首先，运用ARCGIS软件对成都市中心城区矢量图进行操作，用2007年商业基准地价表，以2007年商业区段为基础，将2006年、2014年商业区段与2007年对应，并将区段位置匹配的价格数据赋予矢量图相应区段。对区段空间分布不匹配的进行如下处理：若区段拆分，采用属性分别赋值；若区段合并，采用算数平均值赋值。根据初步处理的数据，利用价差法、增长率法计算2006-2011年、2011-2014年区段价差及增长率，再利用Arc GIS软件中反距离加权插值工具绘制价差插值图与增长率插值图，由于反距离加权插值遵循距离衰减原理，与地价变化规律符合，所以能折射出地价时空演变规律[1]。

三、商服用地基准地价变化

利用ARCGIS绘制了成都市中心城区商服用地土地级别和基准地价图，然后利用IDW插值法，得出成都市中心城区商服用地2006-2011年以及2011-2014年区段价差及增长率插值和成都市中心城区2006年-2011年商业地价空间变化特点与规律（如表1所示）。

四、商业基准地价空间结构变化原因分析

（一）主成分分析

本文选取了成都市主城区2006-2014年底的经济、社会等指标，对其进行了主成分分析然后提取的主成分与商服用地基准地价进行回归分析，探索影响商业基准地价的影响因素。

首先，选取GDP（X1）、人均GDP（X2）、工业生产总值（X3）、全社会固定资产投资（X4）、地方财政收入总额（X5）、城镇居民人均消费（X6）、工业比重（X7）、非农业比重（X8）、总人口（X9）9个变量，然后在SPSS 16.0软件中对其进行Z值标准化后，进行主成分分析。

在运行过程中，由于加入非农业比重和总人口这两项因素时，出现非正定矩阵所以去除该两项对剩余七个因子做主成分分析。同时，分析结果显示KMO值为0.818且Sig值为0说明适合做因子分析。在成份矩阵即初始因子载荷矩阵中，变量共同度较高，说明变量大部分信息能被因子所提取且分析结果有效。由解释的总方差数据可知只有成份1的初始特征值大于1，因此各因子之间的相关性比较高只有一个最主要成分。由表5可知，成份得分系数矩阵中，地方财政收入总额、人均GDP、工业总产值三个因子所得系数均为0.181。

（二）各因子与商服用地基准地价相关分析

各因子与成都市商业基准地价之间的相关性中，（X5）因子相关性系数等于0.962相关性最高，其次是（X2）r等于0.858，其次是（X3）等于0.857，（X1）r等于0.857，（X5）r等于0.849，（X4）r等于0.807、（X8）等于0.781、（X9）0.694，相关性最低的是工业比重（X7）r等于0.0678。

五、结论

通过对成都市中心城区商服用地基准地价空间结构详细分析得出，成都市中心城区商服用地价格结构呈现片区辐射状分布[2]，从商业用地新增区段看，2006-2011年间主要分布在武侯区西南部、青羊区西部、锦江区南部。增长幅度小的主要位于锦江区西北少部分地区和成华区东北部；2011-2014年间主要分布在市中心锦江区北部、其次是高新区北部、青羊区东部、金牛区南部成华区西南部。从增长幅度来看，2006-2011年增长幅度最大的是成华区、其次是青羊区东部等部分地区，而锦江区北部属于低增长率区；2011-2014年较高增长率区主要是青羊区东部部分地区、金牛区东南部和成华区西南部、低增长率区主要分布在青羊区部分地区和锦江区部分地区。商业区段呈现由城中心向外围扩展的趋势。

总的来说，从空间结构上看，成都市商业地价空间结构变化反应了成都市城市规划的演变规律；从时间角度分析，成都市中心城区商服用地的基准地价变动幅度与成都市近几年经济发展速度呈正比；从地价变动的空间角度分析，商业用地区段价格变化幅度与其所属级别呈现正相关，所属级别越高变化幅度相对更高。

地方财政收入、人均GDP、以及城镇居民平均消费性是土地价格增加最突出的因素[3]。随着城市化进程加快，成都市人口也迅速增加，地少人多促进了土地价格的增长。随着经济发展，在未来的几年内，成都市中心城区商服用地价格会不断上涨，但会保持一个比较稳定的势头，由于锦江区城中心土地的有限性，春熙路商圈附近用地改善情况不大，所以一级用地出现外移趋势。总之，由于各区域之间区位优势的不同增长速度也呈现分异现象，多中心商业现象会不断加强。（作者单位：四川师范大学地理与资源科学学院）

参考文献：

[1] 秦泗刚等.基于GIS的西安市地价空间结构研究[J].干旱区资源与环境，2016（05）：52-57.

[2] 张思雪等.住宅房地产批量评估模型的建构.统计与决策，2016（02）：69-72.

[3] 丁红梅.基于GIS技术的土地定级与基准地价更新研究[D].昆明理工大学，2014.

[5] 杨芳.GA-LM算法改进BP神经网络模型在延安市城区基准地价更新中的应用研究[D].长安大学，2014.