关于非经营性个人住房房产税改革的几点思考

孔庆　李文婧

摘 要：随着新一轮财税体制改革，针对房产税的改革问题也逐渐成为热点问题。房产税的改革主要落脚点就是非经营性个人住房的全国征收，目前，我国重庆、上海先后建立试点开征个人住房房产税，这对于全国范围内的推广起到了经验借鉴的作用。开征房产税对于调控房地产市场、调节收入分配以及组织地方政府财政收入起到了重要作用。本文分析了我国开征非经营性个人住房房产税的必要性，指出了全面开征房产税主要面临的问题，最后提出了一些建议。

关键词：房产税；税制改革

我国现行房产税相关法律为1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。随后，我国在2010年开始进行针对非经营性个人住房房产税的改革，并先后在重庆和上海设立试点，这为在全国范围内开征房产税提供一定的经验借鉴。党的十八届三中全会提出，“必须改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，完善税收制度”。2013年国务院批转了国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见》，明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”。这意味着全面推荐房产税已成定势。虽然有政府政策的支持，但是，全面开征非经营性个人住房房产税还面临征税范围、税率确定以及房产价值评估等诸多问题。本文对我国全面开征个人住房房产税的必要性和主要面临的问题进行了分析，随后提出了一些建议。

一、我国开征非经营性个人住房房产税的必要性

（一）调控房地产市场，抑制房价过快增长

开征房产税，会使得购房者的交易成本增加，尤其是针对在房屋的保有环节征税，会提高房屋的持有成本，这对于非自用型住房的房主来说将会是一种负担，因而在一定程度上会抑制非理性购房的投资需求。虽然通过征收房产税来降低房价在理论上有可行性，但是影响房价的因素有很多，其中房地产开发商的购地成本占到了房价的重要组成部分。使得房产税的影响较小。同时，我国目前对于房屋的刚需还很旺盛，这都将会使得房产税对房价的抑制作用受到限制。不仅是对于房价，在长期看来，征收个人住房房产税也有助于调整房地产行业的结构。

（二）调节收入分配，促进社会公平

房产税属于财产税，也属于直接税，纳税人自身的税收负担无法转嫁。在沪渝两个试点中，重庆是针对高档房房屋的存量和投机性购房来进行计税，采取分档征收，而上海则是针对新购住房进行征税，为固定税率且税率相对较低。二者都以人均面积作为免税标准。这就对首次购买小户型住房的家庭体现了公平，不会影响首次购房者的正常购房需求，若在全国范围内推广，就间接调节了社会收入分配，促进社会公平。

（三）完善税收体制，提高地方税收

我国目前房产税的纳税范围主要是城市、县城、建制镇和工矿区的经营用房产。涉及到的个人住房属于按照住房性质出租的房产，无论出租后的用途，该部分房产均按照4%的税率从租计税。因而，除了沪渝两试点外，全国大部分地区并没有针对自用型住房的保有环节进行征税。开征个人住房房产税，有助于完善我国税收制度。同样，随着我国营改增的收官，地方政府税收收入减少，因而经费不足问题，使得地方政府提供的公共服务质量可能会降低。由于税收具有强制性和无偿性，新开征任何一个税种都可以提高地方政府税收收入。房产税作为地方主要税种之一，扩大其征收范围可以增强地方政府的政府财力。

二、我国个人住房房产税改革主要面临的问题

（一）征税范围、税率的确定问题

首先，在我国的两个试点中，重庆针对于已有的和新增的高档房屋进行计税，上海则是针对新购住房进行征税，而对已有住房不在计征。对于房屋新增量还是存量的征收是上海和重庆模式最大的不同。实际上，按照家庭计征也是按照人均计征也是改革过程中面临的主要问题，就目前来看，两个试点均是按照人均面积来计算免税范围。但是，这样是否发挥了税收的最大效率，体现了公平。如有家庭成员去世，这个家庭不仅要承担失去亲人的痛苦，还要承担由于家庭人数变更带来的税收负担加重的问题。

其次，关于税率的确定也是主要的问题。税率确定的过低，当房地产价格上涨高于该比率，对于抑制房地产价格过快增长也就没有什么实质意义了，同时，税率过低，地方政府的征管成本可能在一定程度上还高于税收收入，这就对于组织财政收入的地方政府来说也没有什么现实意义。

（二）房产价值评估问题

个人房屋的价值具有很强的不确定性，不仅和房屋开发商的成本有关，还与房屋所处地段、周围环境等一系列因素有关。并且只有确定了房屋的价值，才有可能进行进一步的计税工作。作为房产税的税基，交给政府评估会增加政府征税的成本，交给第三方评估机构评估则可能出现是否公平公正的问题。因而，房产税如何评估是改革中面临的重要问题。

（三）税收收入用途问题

在部分西方国家，房产税的税收收入主要是用来提高地方公共服务水平，同时还有一些国家给地方政府所支持的学校、图书馆等公共设施以及警察、消防部门和街区维护提供相应的资金支持。我国开征个人住房的房产税后，该部分税收收入如何做到支出的公开透明，做到让纳税人了解财政支出的最终归宿，这就需要我国财政信息公开制度的完善。

三、进一步推进我国个人住房房产税改革的建议

（一）以存量住房为征税对象和分档税率计税

就目前重庆、上海试点在征收范围和税率来看，重庆模式的征收对象范围较窄，但是分档税率设置较为合理，体现了税收的公平原则。上海模式的影响范围较广，但不涉及存量房房产税的征收，且为固定税率，这对于新购住房的购房者来说就显得不是那么公平公正了。就长远来看，重庆模式是上海模式继续发展的目标，也是值得全国推广的典范。

在计算房屋的免税范围时，根据税收的效率原则，以人均面积为标准，对超过了免税部分的房屋面积再进行缴税，且面积越大，税率越高，如同个人所得税制一样实行累进税率制度。同样，根据税收的公平原则，对于有投机目的房屋可适当提高税率，而针对于残疾人等社会弱势群体又可适当降低税率。

（二）加强个人住房评估体系的建设

无论是政府还是第三方机构，都需要人员对房屋进行价值评估，因而，首先要加大培养高素质房地产评估的专业人才。其次，对于我国的国内房屋评价体系也应该加以建立，建立一套科学的征收计量体系，不仅要求要结合房价、物价水平等定量数据，也要求要加入周围环境评估、房屋质量等定性评价。最后，高级人才和完善的体系相结合，共同构建完整的个人住房评估体系。

（三）划归地方税种，解决地方政府的财政收入问题

从国外的经验来看，将房产税划归为地方税种，有助于提高地方政府的财政收入水平，同时也有利于调动地方政府的积极性来进行房价调控。营改增后，营业税作为地方收入的重要来源将不复存在，转而是与中央共享增值税，这或多或少将会影响地方政府的收入稳定性。而开征非经营性个人住房房产税，主要在房屋的保有环节征收房产税，这对地方政府来说，可以弥补营改增过程对于税收收入的影响。同时，也应赋予地方政府相应的自主权，是地方政府可以针对当地的经济发展等实际情况有一定的浮动比例。

（四）完善房产税税收征管体制

完善房产税的税收征收体制，有助于我国税制结构的完善，同时也有助于推动房地产业的健康发展。我国首先应健全房地产的信息登记制度，其次，构建全国个人以及家庭的住房信息系统，保证征收效率，避免偷税漏税行为发生。同时，还应建立合理的监督机制，对房产税的用途进行跟踪，并且结合政府政务信息公开，接受全社会的监督。（作者单位：广西大学）

参考文献：

[1] 李永刚.中国个人住房房产税制度设计研究[J].经济与管理研究，2014（01）：94-100

[2] 白雪丽.我国个人住房房产税制度设计初探[J].经营管理者，2016（17）：38

[3] 王琦.浅谈我国房产税税制改革[J].企业改革与管理，2016（12）：202

[4] 吴璇.房产税改革现状分析与对策研究[J].科技经济导刊，2016（08）：186