建设洛贯物流园的可行性研究与分析

□许　彤

(中山职业技术学院，广东 中山 528404)



建设洛贯物流园的可行性研究与分析

□许彤

(中山职业技术学院，广东 中山 528404)

文章首先分析了洛贯物流园建设的物流市场需求，其次运用SWOT法分析建设物流园的必要性，再者对物流园建设方案进行了初步设计，最后对物流园建设项目投资收益进行了分析及评价，得出了本文的研究结论。

物流园；可行性研究；建设规划

1　项目概况

拟建设的洛贯物流园位于贵州黔东南州从江县的洛贯经济开发区内。洛贯物流园分郎寨物流园及广课物流园两个园区。郎寨物流园选址位于从江县洛香镇郎寨村，距厦蓉高速洛香出口一公里，贵广高铁车站及洛香北车站一公里，规划有双向6车道市政道路把厦蓉高速出口和贵广高铁洛香火车站与郎寨物流园连通。该园规划占地面积1000亩，东抵郎寨村，西抵厦蓉高速，南抵贵广高铁站，北抵四联村。目前该地属稻田，地势平缓。广课物流园选址位于从江县贯洞镇干团村境内，地处洛贯新城区与工业园区接合部。距高速路出口0.9公里，距贵广高铁洛香火车站1.1公里，规划有双向10车道路把厦蓉高速出口和贵广高铁洛香火车站与物流园连通，该园规划占地面积500亩，东抵大团村，西抵三团村，南抵干团村，北抵广课山，目前该地属低丘缓坡地，有部分稻田和菜地，无房屋拆迁。

2　物流需求预测

项目所在地1.5小时车程范围内包括黔东南从江、黎平、榕江、锦屏、以及广西三江五县。根据统计资料表明，五县的国内生产总值从2007年的45.1亿元增长到2014年的204.9亿元，增长4.5倍，经济增长迅速。

黔东南地区具有丰富的森林资源、矿产资源、中药材资源、特色农产品资源、旅游资源，随着这些资料的大力开发，物流货运潜在需求量将迅速增长。根据统计资料表明，2013年，物流园区周边城市的货运周转量为66 714万吨公里。按年增长率8%计，到2015年地区的物流总量可达77 815万吨公里，2020年达114 335万吨公里(仅按目前货运量估算，未考虑旅游业开发、农资农产品外销、工业园等因素带来的货运量增长)。

本项目物流园经营主要物品品种较多，按占地区全部物流市场50%份额计算，在2015年承担的物流周转总量约为38 908万吨公里，2020年承担的物流总量约为57 168万吨公里。

3　洛贯物流园建设项目SWOT分析

3.1优势

3.1.1良好的区位优势

洛贯经济开发区是一个聚周边五县200多万人的中心点,开发区东与广西三江相邻，南与广西融安相连，东北与湖南通道相望，是贵州省通往广西、湖南和珠三角的东南大门，贵州省最靠近沿海发达地区和珠三角的前沿。距从江县城49公里。半小时经济圈的县份有：30分钟可到榕江县，20分钟可到黎平县，30分钟可到广西三江，15分钟可到从江县城，此外，一小时到达锦屏县。

3.1.2交通条件便利

洛贯经济开发区是厦蓉，黎洛高速建交汇点，贵广高速横穿而过，交通优势明显，距黎平机场50公里，八洛码头待航电一体化实施后可通500吨以上轮船，是贵州省具备水、陆、空立体交通为数不多的园区之一。

3.1.3物流量潜力巨大

黔东南从江、黎平、榕江、锦屏、以及广西三江五县的国内生产总值从2007年的45.1亿元增长到2014年的204.9亿元，增长4.5倍。随着区域经济的发展，物流需求量将迅速增长。

3.2劣势

从江地处山区，公路运输不发达，物流行业起步慢，还没有形成一个比较完整的体系，主要体现在没有完善的物流基础设施规划，物流服务业规模小、效率低，没有专业化大型物流运输工具等。

3.3机遇

3.3.1政策优势

根据《贵州省“十一五”现代物流业发展规划》，洛贯物流园是黔东南规划的三个区域物流节点之一。本项目对区域的发展具有重要意义，得到了县委县政府的大力支持。

3.3.2泛珠经济区的构建，物资运输量进一步增加

泛珠经济区的构建为贵州省优化区域城镇格局，整合区域城市竞争力以及承接产业转移提供了巨大的平台。同时，国内产业从东向西加快转移已成趋势，给贵州省工业发展带来前所未有的机遇。洛贯产业承接区是贵州融入珠三角、北部湾的最前沿阵地，无论是所处的区位条件与资源禀赋、交通优势都是十分难得的。

3.3.3国家“西部大开发”战略政策实施为物流功能拓展提供空间

随着洛贯交通条件的不断改善，尤其是沟通我国西南部地区的运输通道的建设，将不断提升地区综合竞争力，使洛贯逐步发展成为西南部地区与外界交流的又一条便捷通道，物流需求量将随着西部地区经济的加快发展而显著增长。

3.3.4省内加强区域经济合作，调整生产力布局，促进欠发达地区经济发展策略为洛贯的发展提供机遇

贵州省东南部区域经济基础比较差，尤其没有一个城市足够充当增长极的角色，这很大程度上限制了区域整体发展，因此打造区域经济发展的增长极是推进黔东南区域发展的当务之急。综合对比洛贯、从江、黎平、榕江的建设条件和发展潜力，洛贯在交通区位、资源条件、发展空间等具有突出的对比优势，加上贵州省委省政府的大力支持和政策上的倾斜，洛贯产业承接区成为黔东南区域重要的增长极将会极大地带动黔东南区域的发展。随着区域整体经济实力进一步增强，将对物流提出新的需求，从而促进物流量快速增长。

3.4威胁

从江的物流业发展起步较晚，建立完善、高效的现代化物流服务体系尚需要一个过程，而面对将来巨大物流总量变化，以及物流服务质和量方面的要求也有更高的标准，物流园建设项目能否建成、良好运营，服务地方产业及经济，并达到预期效果面临着严峻的考验。

经过项目的SWOT分析，可发现该物流园建设项目面临的威胁主要是市场竞争和项目的不确定性。要在竞争中取得优势，通过物流企业整合、产业集群化达到规模优势，同时发展创新、优质、一体化的物流服务，占据有利市场先机是最好途径。虽目前该地物流业发展水平不高，存在基础设施不完备、信息化水平低、高质量物流增值服务不足、供应链企业间协同度差等问题，但只要有效利用当地有利的区位优势、基础设施等条件，进行合理科学物流园规划、管理及运营监督，发挥物流产业集群化的规模、效率、成本优势，迎接现代物流业迅速发展的挑战和机遇，该物流园建设项目将是带动地区农业、旅游产业及区域经济发展的重要契机。

4　洛贯物流园建设方案设计

4.1物流园定位

物流园区的业务范围以城市物流业务为重点，区域物流业务为发展方向。城市物流业务：主要服务黔东南从江、黎平、榕江、锦屏、以及广西三江五县范围。区域物流业务：主要以黔东南乃至三省边际区域作为服务范围。

4.2物流园发展规划及建设内容

4.2.1建设规模

洛贯物流园规划建设1 500亩，分郎寨和广课两个园区。项目总投资15亿，项目拟分三期进行开发，首期总投资为9亿，开发300亩，征地1 500亩(二、三期使用)。根据市场需求及区域发展需要，逐步完善及加强物流园区功能。

4.2.2项目开发计划

项目拟分三期进行开发，一期开发300亩，第二期在一期的基础上拟开发500亩，第三期建设700亩，根据市场需求及区域发展需要，逐步完善及加强物流园区功能。

首期建设:以建设仓储加工区、中转集散区、展示交易区，配套管理服务区以及相应的道路、市政设施等，第一期用地300亩，占建设总用地的20%。

二期建设:主要将园区向北推进，开发郎寨用地面积300亩，广课用地面积200亩。本期是园区发展壮大的关键时期，通过这阶段的发展，扩大园区的影响和知名度，完善主要设施配套。

三期建设:即远期建设，规划700亩。其中郎寨400亩，广课300亩。结合城市发展规划，逐步调整园区的空间用地布局和功能配置组合,建设各组成部分相互协调的现代物流园区。

4.2.3园区的功能

一是货物集散、中转、仓储服务；二是零担货物服务；三是信息管理服务。建立通信信息网络系统，收集处理运输和仓储过程中的大量信息，建立数据处理系统、决策支持系统、信息受理和交易系统、库存管理系统、配送系统、结算系统、车辆移动通信网络、提高整个操作系统的效率。

4.2.4规划布局

规划区分为“两园八区，两个中心，一个互补”的结构形式。

(1)“两园”指郎寨物流园和广课物流园。“八区”是指商贸配送区、农资农产品配送区、工贸配送区、集中仓储区、包装加工区、中转集散区、展示交易区和生活配套服务区。

(2)“两中心”指信息中心和服务中心。信息中心：承担物流园区的信息汇集地，提供订货、储存、加工、运输、销售的服务信息及客户需要的物流服务相关信息。服务中心：承担一体化运作的物流公共支持系统服务。

(3)“一个互补”：是指洛贯经济开发区和洛贯物流园区相互之间的功能互补，包括生产资料的配送、运输等物流服务，满足经济开发区发展的需要，也更有利于企业入驻经济开发区。

4.2.5建设设施

(1)物流园区管理中心。主要供物流园区的管理机构、信息处理中心、后勤服务机构、业务咨询、洽谈、手续办理等办公使用。

(2)展示交易区。主要负责洛贯经济开发区企业生产的木材加工产品，电子商务产品，服装，医药，报建产品，农特产品的展示促销。

(3)建成后供出租用的物流仓库和自营物流设施。包括仓储加工区、冷链物流区、物流配送区。仓储加工区主要负责生态农产品及药材的仓储加工等功能，并能提供相应的配套服务。冷链物流区主要负责从江香型系列肉食产品，冻品、水果、水产蔬菜等冷藏物流加工配送。物流配送区主要负责洛贯经济开发区企业源材料配送、产品销售配送、建材配送、生产生活物资配送。

(4)配套性商业及生活区。主要负责综合服务功能，配套建设住宅区，生活区、商务区、卫生所、车站等服务设施。

(5)物流园区商务大楼。大楼内应设有业务公证派出机构、银行、资信机构、举行业务讲座或交流的会议中心，提供较大规模业务洽谈的公共业务洽谈室，以及用餐服务设施。

(6)大型停车场和停车库。

(7)加油站、清洗站、维修保养厂。

5　洛贯物流园建设项目投资收益分析及评价

5.1投资估算及资金筹措

5.1.1投资估算

按项目投资强度100万元/亩估算，建设项目占地1 500亩，预计该项目总投资为150 000万元。其中，一期项目占地300亩，一期投资为30 000万元。在建设一期项目同时，征地1 500亩，征地费用40万元/亩，征地费用为60 000万元，因此，首期总投资为90 000万元。预计工程费用占首期投资的20%，其他费用占10%，预备费用包括基本预备费及涨价预备费，按占土地、工程费用和其他费用合计的8%计提，约占总投资的3%。

表2　投资估算表(单位：万元)

5.1.2建设期利息

项目总投资30%为企业自筹，70%为银行贷款，需贷款63 000万元。园区一期工程建设期为2年，第1年借款31 500万元，第2年借款31 500万元，按现行银行贷款利率6.15%计算，建设期利息共计5 931万元。

固定资产投资总额=固定资产投资+建设期利息=90 000+5 931=95 931(万元)

5.1.3流动资金投资估算

按照同等规模物流园流动资金占用比例估算园区建设流动资金投资估算，一般园区流动资金占固定资产投资总额的比例为10%。综合以上估算结果，园区建设首期投资总额估算价值为105 524万元。

5.2收益分析

收入主要由以下几个部分组成:

5.2.1主营业务收入

主要包括物流项目营运收益和增值服务收益。其中，洛贯物流园物流项目营运收益包括仓储、运输、配送、搬运、包装等收益和提供集装箱堆场出租收益；增值服务收益主要包括信息服务收益、培训服务收益和其他技术服务收益。

表3　收入估算(单位：万元)

5.3成本估算

5.3.1土地成本

由以下三部分构成:土地购置成本;建安成本(包括市政成本、基础成本、结构成本、安装成本及其他);其他成本(包括贷款利息、税费成本、管理成本)。由于洛贯物流园区属于黔东南州规划扶持物流项目，政府应采取减免相应税费、降低土地成本的方式招商引资，公司可充分利用自身资金，因此在暂不考虑资金财务机会成本的前提下，物流园土地成本为:物流工业用地40万元/亩。

5.3.2固定成本

包括固定资产折旧(指一定时期内为弥补固定资产损耗按照规定的固定资产折旧率提取的固定资产折旧);固定费用摊销(包括土地平整及绿化、道路建设、土地征购费、信息平台、流动铺底资金等费用的摊销)。

我们采用平均年限法计算园区固定资产的年折旧额，并假定残值率为0。固定资产折旧估算详见表4。

表4　固定资产折旧估算表(单位：万元)

5.3.3变动成本

园区建成后，职工定员约200人，管理人员24人，年收入按3万元算，共72万元，普通员工176人，年收入按1.8万元计算，共316.8万元。共计388.8万元。

运营成本按收入的10%计算。

其他费用包括办公费、差旅费、招待费等，按人员费用的10%计算。

总成本中各项成本构成见表5。

表5　总成本费用估算表(单位：万元)

5.4经济效益分析

5.4.1损益表的编制

表6　损益表(单位：万元)

5.4.2投资利润率

投资利润率=年平均利润总额/一期总投资

=4 474.4/42 000=10.6%

5.4.3静态投资回收期

静态投资回收期=一期总投资/年均利润总额

=42 000/4 474.4=9.4(年)

小于国内物流园平均投资回收期：12年

5.5国民经济效益、社会效益分析及评价

5.5.1拉动区域经济发展

本物流园项目涉及的五个县(从江、黎平、榕江、锦屏、广西三江)目前尚无一个物流园，现代物流市场潜力和发展前景十分广阔。项目建设能改善投资环境，增强企业竞争能力，具有非常重要而深远的意义。

5.5.2发展现代农产品物流业，拉动农业经济发展

本物流园项目涉及的五个县(从江、黎平、榕江、广西三江、锦屏)农业生产资料和农产品的物流量不仅数量巨大，而且供应非常分散，物流成本很高。通过发展现代农产品物流，构筑现代农产品物流体系，对拉动农业经济发展，有着十分深远的现实意义。

5.5.3满足旅游业发展的需要

从江县具有丰富的旅游资源，目前正准备进行大力开发。作为吸引旅游者实现空间转移的旅游景区，提供优质、高效的物流服务显得尤为重要。通过为旅游景区提供优质的物流服务，能够积极地促进旅游业的发展。

6　结论

综合以上分析，本物流项目具有完整的项目用地，符合区域城市发展总体规划。对于增加就业，拉动经济增长也有积极的现实意义。项目的建设能提升区域现代物流业发展水平，整合区域零散的物流及农产品交易市场，为区域县各种工、农产品交易提供很好的平台，提高农副产品深加工能力，带动农民增收，帮助市民就业。同时，为旅游业发展提供配套物流服务。洛贯物流园项目建设能产生较大的经济和社会效益，该项目建成后对区域经济的发展和社会稳定均有着十分重要意义。

[1]楚峰.星沙国际物流园建设的SWOT分析[J].当代经济，2013(13).

[2]崔晓斐，港口物流园建设可行性研究——以A港口浆纸物流园建设为例[D].长沙:湖南大学,2013.

[3]王培林.平顶山市平西物流园区项目建设规划研究[D].南京:南京理工大学，2011.

[责任编辑：王文俐]

2016-01-16

许彤(1975-)，男，江西赣州人，现工作于中山职业技术学院经济管理学院，副教授，研究方向：企业管理。

F259.2

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1008-9101(2016)02-0024-05