调控密集出手，楼市走向何方？

罗燕

一线城市限购后的溢出效应会造成部分二线城市房价大幅上涨，使它们也不得不陆续进入限购限贷的行列。

国庆假期前后，多个城市接连出台楼市调控政策，为高烧的楼市念紧箍咒。仅9月30日至10月7日，便有北京、天津、苏州、深圳、广州、东莞等19个城市出台限购限贷政策。

今年以来，南京、杭州、苏州等城市已经几度颁布调控政策。楼市限购限贷政策不断升级，暴涨的房价会迎来降温吗？在经济下行压力及房地产泡沫等多重因素影响下，中国的楼市调控将何去何从？

限购政策频出

“就差一天。”这个十一假期，丁勇（化名）过得比较烦，他本该在9月29日完成自己在北京所购二手房的网签，但因有事耽搁了。节后再做网签，他不得不多承担5%的首付。

9月30日晚，北京发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，包括加大住宅用地供应力度，提高购房首付款比例。

政策的发布让很多人感到突然，但更出乎意料的是，国庆假期期间，除北京外，天津、苏州、南京、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、东莞、珠海、厦门、福州、南宁、惠州、共计18个城市也出台了楼市调控政策。

这些政策都包含了限购、限贷等“杀手锏”。有的城市重启限购，有的城市则在原有限购政策上再加码，只是限购的方式及范围各有特色。

天津也在9月30日晚出台新政，要求在天津市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房。

深圳、广州本市户籍居民家庭限购2套住房，非本市户籍居民家庭限购1套住房。深圳还进一步规定本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房。用假离婚换取购房资格的方式也不灵了。

苏州在一个多月前出台的“苏十五条”基础上再按暂停键，暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭售房，暂停对拥有3套及以上的本市户籍居民家庭售房。成都、合肥、武汉等地也都在部分区域实施限购。

限购政策一出，会直接减少购房人群。“玩了一圈回来发现自己没有购房资格了。”在“黄金周”变“限购周”后，不少人感叹。

差别化信贷

在这一波限购中，差别化住房信贷政策在各地都被强调。大多数地方提高了购买二套房的首付比例，北京甚至提高了购买首套房的首付比例。

北京规定购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。购买二套房，普通自住房首付款比例均不低于50%，非普通自住房首付款比例不低于70%。

“北京的首套房首付比例从2011年之前的20%，到限购限贷后的30%，到现在的35%，在大幅度提高。北京四环边缘一套房子最低约300万元，银行评估价很难高于实际购买价的九成，加上税费、中介费，现在进入北京楼市的起点资金将在150万元以上。”房地产研究专家童大焕分析，北京的楼市新政在一定程度上会加大刚需族的购房压力。“年轻人，尤其是父母给不了多少支持的白手起家的年轻人，在北京立足的门槛越来越高了。”

在首套房、二套房的首付方面，北京、深圳、合肥、苏州4个城市推出了严格的“认房又认贷”，不只是看贷款是否结清，还看是否有过贷款记录。

比如，合肥规定市区居民第一套房贷首付比例最低30%；有1套房或有1次房贷记录的，最低首付比例40%；有1套房且有贷款未结清，最低首付比例50%；停止三套房贷款。深圳规定购房人无房但有住房贷款记录的，首付款比例不低于50%；购房人有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，此轮调控重点打击投机需求，抑制投资需求。不同城市的措施侧重点不同，政策力度上也有差异，体现了因地制宜、因城施策原则。

楼市调控走向何方

这波楼市调控潮显然还没有结束。

东莞宣布自10月7日起开始实行新的楼市限购政策。据易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，东莞出台限购政策，是希望设置一道防火墙，防止深圳限购升级后，部分刚需购房者和炒房者转移到东莞。

很多二线城市都面临这样的情况。一线城市限购后的溢出效应会造成部分二线城市房价大幅上涨，使它们也不得不陆续进入限购限贷的行列。

相对于“国几条”这样的全国性楼市调控，今年的这波调控潮是一城一策。业内人士认为，一城一策的精准化调控方式将是以后的楼市调控方向。

“一城一策是对的，楼市调控由当地政府来做，更贴近当地实际。但问题是很多地方政府与房地产商关系暧昧，实施起来会比较矛盾。怎么解决这个症结，还有待探讨。”我爱我家集团副总裁胡景晖说。

在这次大规模的楼市调控之后，房价的拐点要来了吗？

“相信这一系列措施，对稳定热点城市的房价、稳定社会预期，会发挥积极作用。”刘洪玉说。

胡景晖认为，房地产市场应该进入调整周期了，今年四季度一直到明年上半年，都会是降温的趋势。“房价已经连续18个月向好，又经历两次爆发，有效需求已经被耗尽了，再涨下去，购房者的钱从哪里来？”

但在短期的降温后，房价会不会再次抬升？事实上，过去很多城市的房价在限购一段时间后出现大规模反弹。

“任何需求端的限制，都没起到什么作用。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉《民生周刊》记者，“限购限贷政策都是短期、临时性的应急政策，只会加重购房成本，对房地产市场的周期没有作用。”

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，限购限贷的调控政策是“堵”，效果并不理想。楼市“供给侧”改革的重点应该是“疏”，疏导人口流向，建设多个智慧型中小城市和卫星城镇，对涌入大城市的人口进行疏导；疏导产业发展，增加中小城市就业机会，吸引人口在当地就业生活；疏导城市构造，尤其是疏导土地供应结构。在大型城市内，应增加居住用地供应，调减工业用地。

如果新供应的住宅用地还是“地王”频出，地价居高不下，会推动房价上涨。“关键是地方政府要摆脱对土地财政的依赖，把住房保障做好。”李宇嘉强调。