新一轮楼市调控重拳出击地王

谢逸枫

下半年房地产调控政策将会出现分化趋势，即对三四线城市继续去库存，对一二线房价大涨的城市逐步收紧房贷政策，同时加强对地王现象的监管。

终于逼政府出手了，房企已经开始内心颤抖了。不是因为一两个城市楼市调控收紧，也不是一两个部委加强楼市调控，而是中央开始转变态度了。关键是中央对楼市健康与资产泡沫的担忧，已经到了忍无可忍程度，重拳出手不可避免。

这轮楼市调控的导火线就是2015年11月份以来到2016年7月份中国一二线热点城市房价持续暴涨与爆发大规模地王潮，预计楼市调控时间会到2017年至2018年。最不可思议的是今年宏观经济增速放缓与下行压力日益上升，中央不断强调要去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板之时，房地产的稳定非常重要。商品房去库存关系到经济稳定、金融安全、地方城市建设、税收收入等，按照库存总体与局部都不乐观，总的库存全国偏高，尤其是商业地产。即使是一二线城市的商业地产库存都存在一定的压力，更不要说三四线城市了。

目前全国部分二线城市及三四线城市住宅与商业地产去库存最困难，存在巨大的风险，不可不千方百计去库存。而一线与部分二线城市去库存效果最好，完全走出库存困境，任务由去库存转变成补库存，政策由放松转向收紧，目标由补库存转变成控房价、控地王。此时，竟然会出现房价暴涨与地王频现及投机投资疯狂，这不是中央希望看见的，非常不符合目前的经济形势。一二线城市中除了深圳过早透支了涨幅开始出现调整外，其它地区的楼市上涨根本停不下来，上海在“330”调控新政后反而不断涌现出“地王”，二线城市的南京、厦门、杭州、合肥也是争先恐后。

地王频现成为2016年房地产市场的一大特点。一是数量惊人，机构统计，上半年全国50个主要城市出现了200多宗“地王”，这些城市土地出让金总额首次突破一万亿元。二是相对集中。这些地王主要集中在一线城市和部分二线城市。三是“面粉贵于面包”。不少地王的楼面价已超过在售楼盘价格，以至于不少开发商惊呼土地市场泡沫化严重。地王泡沫对楼市去库存有害无益。一方面，开发商大多通过“加杠杆”方式拿地，财务成本较大，一旦楼市风向变化，将有资金链断裂风险，严重者可能影响金融体系安全。另一方面，地价上涨迫使开发商主打售价更高的豪宅产品，在影响普通住宅供给结构的同时，还带动相关区域房价“被豪宅化”，加速推动地价与房价上涨螺旋，催生房价泡沫。

此外，地王集中于一二线城市使得楼市“虹吸效应”进一步发酵，加剧了楼市区域分化格局，三四线城市库存难以有效下降。目前，去库存仍是楼市主要任务，不能忽视地王泡沫的负面干扰，需要进一步深化因城施策的差别调控。本轮楼市上涨既有“资产荒”格局下房地产投资价值驱使因素，更是货币信贷较宽松的“水涨船高”使然，居民在住房信贷领域“加杠杆”迹象明显。去库存不能简单依赖加杠杆，这需要差别化调控的细化。居民部门的信贷收紧可能会从限购城市进一步扩展到热点二线城市。此外，对开发商的资金运用也可能加以规范、限制，这从上市房企再融资资金不可用于拍地的传闻可见一斑。

中央、地方、证监会、银监会齐亮剑，直指泡沫、地王、房价。第一是中央调控定调，政治局罕见提及“抑制资产泡沫”。中央政治局7月26日召开会议称，要全面落实去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的五大任务，其中重点提及要抑制资产泡沫。政治局会议提出“抑制资产泡沫”，这在过往的重要会议中被提出较为少见，这主要体现在当局对住房、土地价格、局部房价、地价泡沫的担忧。

第二是证监会“釜底抽薪”，房企再融资不能用于拿地还贷。中央政治局会议提出抑制资产泡沫，各个职能部门的政策正从多角度着手。7月28日，证监会在之前的保荐机构专题培训会上透露，上市公司再融资审核新增内容包括，不允许房企通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。对于上市房企而言，通过公开发行和非公开发行进行再融资的渠道被收紧，房企想从资本市场低成本“补血”变得困难。

第三是银监会出手，开发商拍地资金源头减少。7月27日，有报道称，《商业银行理财业务监督管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）已经下发至各银行，这个文件通过加强银行风险管理，将直接影响开发商拿地资金的灵活性。7月28日，银监会回应称，目前处于内部研究论证和征求意见阶段。《办法》的最终目的就是为了抑制资产泡沫以及金融行业去杠杆。市场分析，《办法》一旦实施，则会导致两个问题：一是开发商拿地的资金少了来自银行的那部分，二是利率变高。今年上半年开发商拿地的钱大部分甚至100%都来自银行，如此一来，来自银行资金的断供，中小型开发商的资金成本变高，拿地或将不再疯狂。

第四是地方限贷，多地传出收紧风声。一些城市已经开始收紧房贷了。先是有消息称，深圳地区有部分银行陆续收到通知，将首套房贷利率从此前的8.8折回调到9折。8月9日下午，合肥各银行放出贷款新细则：合肥房查有2套房，征信有一笔住房贷款未结清的，拒绝贷款。8月11日，南京发文规定，自8月12日起，将结清贷款再买二套房的首付比例从30%提升为35%，未结清贷款买二套房的首付比例从最低45%提升为不低于50%。8月11日，苏州也发文规定，非本市户籍居民家庭申请购买第二套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税或社保缴纳证明。已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，停止发放“三套”及以上住房贷款。

楼市下半年步入拐点？中央、地方、证监会、银监会一一出手之后，下半年部分城市房地产可能步入调整。虽然全国很多楼市热点城市纷纷从土地、金融、物价等层面出台打压政策，然而效果却不甚明朗。深圳新房均价飙上6万/m2、北京、上海众多项目仍被疯抢。地王频出加产业政策收紧等现象，预示着部分城市本轮行业成交周期高点来临。因此预计2016年下半年中国房地产市场周期将步入拐点，提前进入下行阶段，四季度更是会随着新房供应的增加，部分城市迎来供过于求状态。下半年房地产调控政策将会出现分化趋势，即对三四线城市继续去库存，对一二线房价大涨的城市逐步收紧房贷政策，如深圳、上海、北京、合肥、厦门、苏州、南京等地，同时加强对国企拼地王现象的监管，土地市场将有望降温。