楼市调控之我见

■王卫斌/文

楼市调控之我见

■王卫斌/文

自城镇住房制度改革以来，纯粹福利分房时代宣告结束，住房分配的形式从实物向货币化过渡，住房供应的主体由保障房向商品房转变。政府放松管制，减少对市场的干预，促进了生产要素的自由流动，提高了社会资源的配置效率。随着房改的不断深化，住建规模迅速扩大，城镇居民的居住条件总体大有改善。房地产行业异军突起、产销两旺，并拉动了相关行业的蓬勃发展，创造了大量就业机会，一跃而为国民经济的主要增长点。

然而，市场毕竟是一柄双刃剑，片面追求经济效益，必然会弱化民生意识和社会责任感。由于房改政策导向不明、楼市调控基调定位不准，再加上行政监管缺失、保障措施滞后，留下了太多的模糊空间和漏洞隐患，以致于住房的居住、福利属性被长期忽视，投资、商品属性则被过分放大。当前，住房建设结构失衡、供需脱节，完全违背了满足人民群众居住需要的社会主义生产目的；房地产市场乱象纷呈、暗流涌动，潜伏着巨大的金融风险，掩藏着尖锐的社会矛盾。

“物质利益是一个重要原则，但总不是唯一的原则，总还有另外的原则。”负责任的政府决不能讳疾忌医、麻木不仁，“当断不断，反受其乱”，必须正视房地产市场愈演愈烈的歪风邪气，从严从快予以拨乱反正、补偏救弊。必须立足于房改的指导思想和根本目的，重新理顺、正确定位政府与企业、计划与市场、发展与稳定的相互关系，在尊重市场规律和人性化的基础上，充分发挥政府职能的主导协调作用，果断采取行政、经济和法律等手段，综合运用土地、金融和财税等工具，有计划地扩大有效供给，有重点地剥离寄生成本，有步骤地转变增长方式，有效、有力、有序地促进房地产市场平稳、健康和可持续发展。

一、扩大有效供给，奠定平稳基础

房地产市场最主要的矛盾，显然是住房供给不足、分配不均。我们要以生产力与生产关系的平衡和不平衡，生产关系与上层建筑的平衡和不平衡，作为纲，来研究社会主义的经济社会问题。在城市化和经济加速发展的历史进程中，越来越多的农村富余劳动力向城镇迁徙、中小城镇人口向大城市流动，政府为了保证粮食安全、维持社会稳定，严格控制城镇建设用地和外来人口落户。其结果适得其反，人为地扩大了房地产市场的需求缺口，误导了土地稀缺恐慌和房价上涨预期，逼迫外来人口变脸“伪城镇人口”，潜在的“刚需”被迫隐身“夹心层”、屈居“贫民窟”，制造、积累了更大、更深层次的社会问题。

城市化是农业人口转移的必由之路，也是资源集聚增效的最佳选择，更是经济社会发展的大势所趋。克服土地资源瓶颈制约、防治“城市病”无序蔓延，要从节约集约使用土地上寻找突破口，从优化细化城镇空间布局和形态上对症下药，从提高土地资源和城镇的综合承载能力上使劲用功。目前，我国的实际城市化率和土地利用水平还很低，城镇的人口增容和土地挖潜空间还很大，城市政府应提前介入、主动服务，根据市域人口变化安排供应规模，根据市场需求差异调整结构层次，科学编制土地利用、城市总体规划和房地产开发年度计划，把符合落户条件的外来人口纳入覆盖范围之内。

城镇建设用地不求最好，但求用好。在尽量少占农地、耕地增减平衡的前提下，积极开发城郊低丘缓坡、泥滩沙坝和荒田瘦地，妥善置换进城农民工的宅基地和流转承包地，节约利用增量土地；在控制建设用地增量和总量的前提下，全面整理老城区、城中村和棚户区，加快开发闲置、低效和废弃建设用地，集约利用存量土地。因地制宜开辟建设用地新途径，收离聚散各类土地资源，扩充土地储备规模。

房地产开发项目用地不求最大，但求做大。在保证住户舒适度、维持宗地红线不变的前提下，重点开发多层立体式住宅项目，适当提高建设用地容积率和建筑密度；在控制投资规模和避免重复建设的前提下，大力改造危旧房和违章建筑物，广泛收储公房和社会闲置房，盘活利用存量住房。见缝插针拓展建筑内部新空间，优化整合不同住房资源，增加住房供应总量。

住房户型不求豪阔，但求结构合理；数量不患寡，只患分配不均。住房建设应遵循适用、耐用和通用的原则，以中小套型普通商品房和政策性租赁房为主体，继续控制豪华大户型高档商品房，逐步减少争议很大的经济适用房。住房分配应坚持公开、公平和公正的立场，以城镇居民真实的居住和收入状况为准绳，合理安排住房供给的路径、轮序和梯次，并提供相应的住房公积金、按揭贷款和货币或实物补贴。改善和保障同步推进，购置与租赁并轨运行，建立和完善多层次、广覆盖的城镇住房供应体系。

政府应承担起社会管理和公共服务基本职责，按照高起点、高标准、高水平的新型城市化要求，统一规划、完善城镇基础和公共服务配套设施。特别要加大对保障性安居工程建设的投入，满足低收入家庭的住房需求，释放商品住房供给不足的压力。在公共财力不济的情况下，采取政府主导、市场运作和社会参与相结合的多元化投融资模式，鼓励、引导房企和社会力量参与保障房的建设、运营和管理。加强房地产市场的动态跟踪和研判，及时帮助房企纠正失误、解决困难，创造条件放宽放活房地产业，加快开工、上市进度，最终形成有效供应。

政府还应转变职能，有所为有所不为，通过强化顶层设计防微虑远，通过发挥基层创新解弦更张，牢牢把握房地产市场的发展方向和可控大局。在总体规划一个大框架下，计划与市场双向调节，政府、房企和社会“三足鼎立”，扩增量、挖存量、调结构、抢进度“四轮驱动”，高效集聚配置有限的资源要素，形成总量基本平衡、结构基本合理、分配基本恰当的住房供需格局，为房地产市场的平稳发展奠定坚实基础。

二、剥离寄生成本，消除健康障碍

房地产市场最突出的问题，莫过于房价过高、上涨过快。实践是检验真理的唯一标准，放开物价、加速改革正确不正确，也要看实践。本来，商品价格水平的波动取决于供求关系的变化，然而，持续敞开土地和资金闸门“放水养鱼”的结果，是各相关利益主体都想从中分一杯羹，争相垄断房源、哄抬房价，致使价格信号失灵、供求关系扭曲。看此间鸩占鹊巢，大量住房被空置；望那厢流落失所，多少“房奴”在挣扎。天地之大，容不下贫民寒士的瘦体微躯；住房之多，填不满饕餮之徒的肥肠巨肚，虚高的房价势如洪水猛兽，一路兴风作浪、追涨杀跌，硬是把总量增长的民生福利吞噬殆尽。

楼市调控之道，疏了还要堵，最直接的解决办法，只有降低房地产开发成本，压缩商品房交易利润。但是，市场经济本质的功利性，决定了市场调节能力的局限性，那只“看不见的手”不会自觉地拿自己开刀，主动地驱利避险、平衡损益。何况是在并不完全自由竞争的市场经济条件下，市场主体更不会自发地合于“天之道”“圣人之道”，利而不害，为而不争，理性地在自身利益与社会利益之间作出让步。更需要超市场的公共权力发挥积极作用，透过高房价表象寻找原因，解剖房地产成本结构研究对策，伸出另一只“看得见的手”强势介入、直接干预，“放开一大片，限制一小部分”。

地方政府的土地出让费用是影响房价的决定因素，也是房价中最具刚性、显性的部分，所谓“面粉贵于面包”“土地乃财富之母”，并非妄言。楼市调控应把土地出让环节作为重中之重，严格市场准入条件，严查投标、竞买人的资格资质，严禁规避招标、虚假招标、围标串标，严防因过度竞争、恶性竞争而产生高价地。要进一步完善招拍挂供地制度，改变“价高者得”的竞价竞标机制，探索“限房价、竞地价”，“限地价、竞配建”，或“限房价、限地价”等综合评标方式，确定合格的中标、竞得人选，从源头上抑低房地产开发的土地成本，削弱高价房形成的初值基础。

开发商的销售利润是影响房价的重要因素，也是房价中最具弹性、隐性的部分，房地产开发因此被公认为暴利行业，从历年来财富排行榜上的富豪成分即可见一斑。楼市调控应加强增量住房交易环节的约束监管，不能放任开发商利用行业垄断和定价权重的优势巧取豪夺、闷声发大财。严格执行“明码标价、一套一标”限价令，严禁捂盘惜售、暗箱操作，控制压缩开发商的牟利空间。大幅提高累进税率，对高价楼盘苛征营业税、土地增值税和交易所得税，稀释摊薄开发商的利润份额。适时取消期房预售制，实行现房交易，缩小房地产开发贷款额度和审批权限，卡紧资金链，收窄现金流，倒逼开发商实质性下调房价。

炒房客和“房多多”们的投机投资行为是影响房价的不稳定因素，也是房地产市场上一股最具破坏性、杀伤力的负能量，犹如火上浇油加剧了住房供求失衡、房价不断飙升。楼市调控应有始有终、有加无减，在存量住房的保有和流转环节毕其功于一役。进一步升级区域差异化限购措施，严格限定户籍家庭的购房套数和面积，严禁向违规者售房办证；制订落实更为严厉的差别化房贷政策，提高房贷利率和按揭首付比例，停止向违规者发放贷款；加快推进房产税改革试点，对多套和高端存量房分档递增开征相应的税额，最大限度加重投机投资代价和风险，倒逼“假刚需”退出房地产市场。

市场预期是影响房价的重要因素，也是楼市调控部门跟既得利益集团博弈的核心、制高点所在。因此，楼市调控还应注重房地产业的信息化建设，尽快实现个人住房信息系统全国联网，增强市场监控预测能力，正确引导社会舆论和理性消费。调控目标表述要坚定、明确，不能模棱两可、授人以柄；监管细节考虑要周密、到位，不能顾此失彼、畸轻畸重；惩罚尺度执行要从严、求准，不能隔靴搔痒、累及无辜，务须令消极应付的管理者感到威压、投鼠忌器，让投机取巧的经营者尝到苦果、心有余悸，使悲观犹豫的消费者看到前景、平心静气。多个部门联动，各种手段兼用，形成整体合力，彻底剥离房价构成中的寄生成本，力促房价合理回归，为房地产市场的健康发展清除障碍。

三、转变增长方式，鼓足持久后劲

房地产市场一切乱象的根源，归根结底还在于土地财政、泡沫经济。当初出于合理开发、利用和经营土地的需要，允许地方政府依法收取城镇国有土地有偿使用费，作为地方财政预算外收入。但在“自收自支、多劳多得”机制的刺激下，特别是在分税制财政体制改革后，因事权重心下移、财权向上集中，地方政府更加热衷于依靠批地卖地套现超额利润，借重房地产做大GDP表面文章彰显政绩，这客观上已经成为房价上涨的幕后推手，异化为楼市调控的体制内阻力。

楼市调控之道，既放又收，亦堵亦疏，最高明的解决办法只有调整经济结构，转变增长方式，把功夫用在楼外。因为土地资源总量的有限性，预示着单纯追求市盈率坐收级差地租维持的土地财政必将崩溃；房地产行业的过度投资化，也注定了盲目崇拜GDP扩张虚拟资本堆积的泡沫经济必将破灭。土地财政依赖症结不解开，泡沫经济虚幻意境不揭破，为保障而保障、降价而降价所作的种种努力，只不过是磨铅策蹇、扬汤止沸，始终难以跳出房子越盖越缺、房价越调越涨的怪圈。中央不能只靠自己的积极性，还必须同时依靠地方的积极性。地方政府应加强自身建设、迷途知返，要像戒毒一样戒掉私心惰性，别开一格发展壮大实体经济基础，独辟蹊径稳定增长本级财政收入，走一条良性的“曲线救楼市”之道。

经济是财政的基础，经济发展是财政增收的前提，“未有经济无基础而可以解决财政困难的，未有经济不发展而可以使财政充裕的”。地方政府应立足于敦本务实，着眼于鸿业远图，重新认识实体经济对稳增长、促发展的重要意义，切实增强经济结构战略性调整、产业结构转型升级的自觉性和紧迫感。突出强化政府投资重点和产业政策导向，倾力支持重点项目、打造产业集群形成“集聚效应”，促进第一、第二和第三产业的协同发展，整体提升区域经济竞争优势，根深蒂固去除产业空心化泡沫。创新优化政府行政效能和服务质量，努力改善营商环境，拓宽投资渠道形成“洼地效应”，疏导民间资金、社会资金和信贷资金分流，全面消化房地产投资热能，釜底抽薪消退房价上涨动力。

税收是经济建设成果有效转化为财政收入的最主要工具，税收收入也是财政收入中最及时、稳定和可靠的来源。地方政府应秉承“税收法定”原则，趋同“正税清费、简化税制、公平税负”方向，规范税费设计，依法收税治费，培育土地财政的衍生财源，确保财政收入与经济社会发展同步增长。坚决取缔不合理的行政性收费，以“费改税”的形式转换具有税收特征的非税收费项目。废止不具备税收特征的税种，合并功能相近或重复征收的税种，增设更有利于调节经济和分配关系的税种。考虑取消一次性预收70年租金的土地出让金，以“租改税”的形式逐年分期征收存量土地使用增值税，逐步将房地产领域的租税费整合为一种法定税种，压缩公权力的寻租空间，减轻消费者的经济负担。

财政收入是财政支出的保证，财政支出是财政收入的归宿。地方政府应履行好人民公仆“权为民所用、情为民所系、利为民所谋”的宗旨，体现好财政收入“取之于民、用之于民”的本色，把握好财政支出“量入为出、统筹兼顾、讲求效益”的分寸，发挥好公共财政“维护公共利益、满足公共需要”的职能。强化财政收支预算约束，规范财政资金专户管理，严格控制一般支出，保障重点支出。厉行节约，反对浪费，核减冗员重费；让利于民，让利于企，增强后劲活力。财政资金既要“造血”，更要“补血”；既要锦上添花，更要雪中送炭；少涉足经营性和竞争性领域，多投向社会保障和公共服务薄弱环节，尽量把经济蛋糕切细分匀，真正让改革红利惠及弱势群体。

总而言之，房地产市场失灵是多种反作用叠加的结果，楼市调控是一项长期、复杂而又艰巨的系统经济工程和重大政治任务，但我们不能怕，不能因噎废食，不能停步不前。调控并非要把房地产市场“控死”，而是“调活”，重在因势利导、上下协调、标本兼治，贵在完善、贵在落实、贵在坚持。如果各级政府官员、开发商和投资者都能自觉坚守社会道德底线，始终保持人性良知，不以一己之私损害公共利益，以现有的社会生产力、物质基础和经济条件，有梦想，有机会，有奋斗，一切美好的东西都能够创造出来。和谐的房地产市场将会成为造福城镇居民的载体、创造社会财富的“永动机”，包容性的城市化道路将会越走越宽广、越走越顺畅，“住有所居、居有其屋”的梦想也将不再苦涩、不再遥远。

（作者单位：江西省瑞金市文学院）