浅谈房地产开发项目可行性研究流程

【摘 要】 房地產开发之前最重要的工作就是进行可行性研究，前期的决策决定了90%的投资，房地产项目可行性研究是保证项目顺利进行的科学方法。

【关键词】 房地产 可行性 流程 开发

房地产具有高投资、高回报、风险大的特征。在开发之前认真调查市场，做好可行性研究十分有必要。若盲目开发、乐观预期很容易造成大量资金和房屋的积压闲置甚至浪费。

本文以太原市某房地产开发项目为例简要介绍一下房地产开发项目的流程。

1.项目简要介绍

暂定项目名称，单位名称，可行性报告编制依据。还有项目概况主要包括地理位置如四至，地形地貌、周边配套设施、建设总工期、土地面积、容积率、建筑密度等经济指标。

2.市场分析

国家政策，对房地产市场的调控，利率公积金条件，太原市的住房政策经济政策，住宅环境周边的学校、医院、公园、公交地铁站，项目市场定位，周边竞争项目的介绍等

3.项目建设规模和设计方案

3.1建筑规模、布局和结构，根据太原市规划部门对本区域的整体规划要求，及结合本项目所处的地域优势和对市场的调研分析，针对不同的消费群体，面积档次应有不同定位。根据家庭行为生活特征，合理组织设计各功能空间的平面关系，合理安排设备、设施和家具，保证具有稳定的生活空间。各功能房间应有良好的采光和空间尺度，以及良好的视觉效果和自然通风效果。

3.2建筑装修设计，包括内装修、外装修、车库、门窗选用和建筑风格的设计。

3.3结构设计，有地基处理（一般采用复合地基式钢筋混凝土灌注桩），基础形式（ 均采用钢筋混凝土筏片基础），墙体均采用加气砼块，轻质隔墙板砌筑，分隔。

3.4供排水工程，包括水源、排水的管网铺设。采暖空调通风工程，电气工程，煤气工程，通信及闭路电视、消防工程、绿化工程等。

4.开发进度安排

对建设工程进行合理安排，对前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等每个阶段的时间都精确谨慎的部署。

5.项目销售计划和策略

在建设期就要策划销售方案，能推动资金的快速回笼。结合自身项目特点，推广促销，以良好的产品形象包装，实现项目顺畅销售为项目的总体营销策略。制定具体的实施计划、制定合理价格，及时调整、监控，从而实现项目的开发目标、建立企业和项目品牌，促进项目的销售，确保开发利益最大化、树立其品牌高度。

6.项目投资分析和财务评价

这部分内容是可行性研究的核心，项目的投资分析主要是主要是对项目开发成本、相关费用等进行分析估计。项目的财务评价是从项目角度出发，对其盈利能力、偿债能力等进行综合的分析，同时利用财务评价指标进行分析评价，主要包括财务静态评价指标和财务动态评价指标。主要包括投资与总成本费用估算、销售收入预测、土地增值税估算表、投资计划与资金筹措表、现金流量表与动态盈利分析、利润表与静态盈利指标、资金来源与运用表。

7.房地产投资项目不确定分析

就房地产项目而言，产生风险或不确定性的因素是多方面的，但主要表现为以下几个方面：（1）因原材料、人工费用上涨以及各种不确定的原因造成的总投资的增加。（2）因市场或政策性因素造成的房地产价格下跌或销量减少。（3）项目经营期可变成本的增加。主要从上述三个对项目影响较大的敏感性因素对项目风险性进行分析。可作出单变量敏感性分析表或多变量敏感分析表。同时要做盈亏平衡分析，来判断项目抗风险能力。

8.主要风险因素分析

包括（1）资源风险，如劳动力、钢材、水泥等。（2）工程风险如设计变更、地质缺陷、材料质量风险、施工风险、项目管理风险、自然条件。（3）其他风险，有合同风险、诉讼风险、环保风险、资金风险、手续风险。（4）市场风险，项目销售直接关系到企业的经济效益和社会效益。另外宏观经济因素是不可控因素，但是在项目开发之前可以做出预测

9.结论

分析以上经济、技术、财务上的各种指标数据或描述，得出项目可行或不可行，并对项目可能存在的问题提出建议。

可行性研究报告的重要现实意义，主要体现在以下几方面：（1）向主管部门备案、行政审批的依据（2）向银行融资，可行性研究室筹资的重要依据。（3）对外招商或与其他企业合作。（4）申请进口设备免税（5）境外投资项目核准（6）用于环境评价、审批工业用地。（7）可行性研究也是项目考核和评价的依据。

结语

房地产开发投资前，一定要认真做好可行性研究评价，切不可盲目乐观，或只写可行的有利方面避开不利的条件，要做到客观评价，才是合格的可行性研究报告。才能保证企业胸有成竹、有的放矢的开展后续活动，科学指导房地产投资开发。

【参考文献】

[1] 郑健刚.房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法研究.2012（06）.225-226

[2] 陈妮.浅议房地产项目可行性研究的现实意义.[J].价值工程.2011（3）.62

作者简介：李笑晓，女，（1990-）山西财经大学，公共管理学院，土地资源管理专业。