物业服务收费规范化研究

何宜生

1 物业服务收费的现状

随着我国房地产市场的快速发展，物业管理已经成为国民经济中的重要新兴行业，但伴随着物业管理企业成长而来的一个突出问题，就是收取物业管理费难，业主少交、欠交、拒交物业管理费的现象，已是行业内普遍存在的问题，它严重制约着企业的生存和发展，影响到业主的安居和社会的稳定。

1.1 现行的物业服务收费制度

目前指导广州市物业服务收费的规范性文件是广州市物价局与市国土房管局联合制定的《广州市物业服务收费管理实施细则》、《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》和《2005 ～ 2006 年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》。广东省物价局最新出台的《关于加强物业服务收费管理的通知》中规定的，通知于2007年2月1日起执行。

1.2 物业服务收费在政策方面的弊端

根据收集到的资料，结合上述制度分析，物业服务收费在政策方面存在的主要问题可归结为一下几点：

1.现行政府指导价虽已略有提高，但相对于社会发展与居民收入水平而言，增幅不太明显，导致了物业管理企业利润空间受到严重挤压，发展空间日益缩小。

2.现行的政府指导价，定性化指标远多于定量化指标，从而使得物业服务收费价格的制定更多地是从市场认知价值——市民接受能力的角度去考虑，使得物业管理的实际成本严重超标。

3.就具体的收费行为而言，明显的表现是收费率不高，业主、住户拖欠、拒缴物业服务费为数不少，理由也多不胜举，这些都给物业管理企业的正常运作造成了极大的影响。

1.3 物业服务收费在实操中存在的弊端

为了方便分析和研究，现实生活中物业服务收费存在的弊端可以分为以下两大类：

1.3.1 收费办法不合理

而物业管理服务费收费办法的不合理又表现为下面三个方面：

1.收费标准偏低。普通住宅小区物业管理公共性服务收费，与物业管理的成本的实际费用相比是偏低的。应该具体问题具体分析，按服务内容、性质和等级作出定量标准，维持物业管理企业的生存和发展。

2.收费没有考虑到一些具体问题。如电梯费、高压水泵费没有考虑楼层等因素，一刀切地平均交费，这既影响了住房缴纳物业管理经费的积极性，也导致了一些纠纷的发生。

3.个别收费项目权利和义务关系不对等。例如：机动车存车费，如发生车辆丢失，收费单位应负赔偿责任，这一规定将机动车丢失风险大部分转嫁给物业管理企业。

1.3.2 收费行为不规范

物业管理服务费收取中的问题表现为物业管理企业收费不规范，存在着严重的多收费、乱收费现象。另一方面，也存在着住房少交费或不交费的情况。部分物业管理企业收费不规范，主要表现在下面五个方面：

1.自立名目收费。向业主收取 “维修保证金”等不合理费用。

2.超过规定标准收费。有的物业管理企业在收取“装修垃圾外运费”时，超过了每个自然间的价格标准，或者采取多算自然间的方法，变相多收费。

3.一次性收取多年的物业管理费。有的物业管理企业把规定按年收取的物业管理费。改为一次性向业主收取5年或10年的管理费。

4.普通住宅小区按高档住宅收费。有些物业管理企业私自提高收费标准，对普通小区的有些收费项目视同高档住宅收费。

1.4 研究解决的办法

综合以上物业服务收费存在的问题，应该要实事求是地找出相应的解决对策，归根结底，要从这几方面着手：

1.4.1 加强物业管理法规宣传

为使业主和物业公司建立良好的互助合作关系，解决物业管理收费难题，应充分利用公告栏、宣传栏及文体娱乐活动等对业主加强物业管理法规宣传。

1.4.2 打破垄断，推行招投标制度

大力推行物业管理招投标制度，这既有利于政府职能部门对市场的管理，又能促进和引导物业管理行业展开公平有序的竞争，同时业主也能客观地了解物业管理服务的价格水平，对物业管理公司进行有效的监督。

1.4.3 改变收费态度和收费方式

物业管理公司可以尝试改变工作方式和收费态度。例如：可采取远程抄表、电话通知交费、与当地银行联办“一卡通”业务、让业主预存费用等，以避免上述问题的发生。

1.4.4 对久而不决的欠费业主区别对待，积极追讨

对于交费的业主和不交费的业主，应奖罚分明。对无正当理由拒交、少交、欠交物业管理费的业主，物业管理公司可根据《民法通则》、《合同法》等有关法律规定，对不交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼，但工作中要做到有理、有利、有节。

2 规范物业服务收费的措施

在前述现实分析的基础上，本人提出如下一些對策建议，希望能改变我国物业管理收费环节的难题，规范收费法律，保障收费力度。

4.1 健全法律，完善制度

完善收费执法体系，保证物业管理费的收缴率。在这方面，香港的经验很值得借鉴。香港物业管理费用款项通过小额钱债审裁处解决，大额物业管理费用款项则可向法院提出控诉。

4.2 加强物业服务收费的管理和监督

4.2.1 加强物业服务收费的管理的对策

1.不断提高服务质量，不断创新服务项目

在服务项目上企业应根据业主的需要不断的改进和创新。企业的服务一直走在业主的前面。在住宅小区里开展室内装修、家庭绿化、等服务；在商务办公大厦设置小型商业服务网点、中介代理等服务，这样既满足了业主的需求，又增加了公司的收入。

2.培养和造就高素质的服务团队。

物业管理属于服务性行业，所提供的商品是无形的“服务”。它的各项管理说到底是为业主提供各项满意的服务，而这一切都要取决于服务者素质的高低和能力的发挥。

4.2.2 加强物业管理服务收费的监督

1. 政府有关部门，应在完善收费办法的基础上，加大对物业管理乱收费问题的查处。政府监察部门应建立健全物业管理行业收费的制约机制，对不规范的收费行为进行监督和处罚。

2. 尽快完善业主委员会制度，由业主委员会对物业管理企业的收费工作进行监督。

4.3 诚信服务，透明收费

物业管理企业要严格按照合同约定收取服务费用，坚决杜绝少服务、多收费，收费不透明甚至乱收费的现象。具体操作可以采取以下手段：

4.3.1 物业服务收费明码标价

物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价。

4.3.2 物业服务收费张榜公示

在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

4.3.3 物业服务收费按质论价

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

4.3.4 收费形式双方约定

业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。