国有土地使用权抵押贷款风险及防控研究

欧阳玲

【摘 要】土地抵押贷款近年来得到的重视不断提升，尤其是在融资业务中，以此也提升了抵押贷款中金融的相关风险。文章中围绕国有土地使用权抵押贷款风险，对其防控措施提出了相对的建议。

【关键词】国有土地；使用权抵押贷款风险；防控

国有土地的使用权主要是针对土地使用者按照相关法律规定或是合同的约定，本身具有使用国有土地、获取收益的相关权利，针对现行法律，根据其设定形式以及权利的内容，可以将其分为以下几点：即出让土地使用权、出租土地使用权以及划拨土地使用权三种。现阶段，租赁土地使用权逐渐由试点迈向全面推广的阶段过程当中，然而因为法律中并没有十分明确的具体规定，只是凭借地方部门的相关规定以及文件进行租赁土地使用权的设置抵押，就当前形势看依然存在很大的风险，为此，在实践的过程中租赁国有土地使用权抵押的现象十分少见，更为重要的仍然是出让土地使用权抵押与土地使用权抵押的划拨两方面。在国有土地使用权的抵押贷款中，也难免会存在一些风险。所以，文章中针对国有土地使用权抵押贷款中存在的风险，对其防控措施进行了分析。

一、国有土地抵押贷款风险

（一）土地地理位置风险

贷款抵押土地所处的地理位置与土地本身的价值变现的难易度具有十分紧密的联系，所处地理位置优越，那么土地的变现价值就会随之升高；相反土地的变现价值则会减小。若将荒山、荒丘等土地使用权作为贷款的抵押，尽管抵押物符合相关法律规定要求，但是在处置变现却具有一定的难度。农发行的一些贷款客户所提供抵押物更多的位于城市周围的乡镇地区，尽管抵押物评估的价值可以将贷款本息覆盖，然而因为所处地理位置较为偏僻，同时土地在变现上也具有一定的难度。除此之外，把土地划成不同的小块进行抵押，那么土地本身的风险由于土地所处地理位置在使用中的用处不同而具有差异性，若抵押的土地在开发之后其用途是绿地与道路等具有公用性质的用地，那么则可能会在使用的过程中形成一定的设计风险。

（二）土地评估风险

土地评估风险即土地在贷款抵押、价值评估的同时因为与市场中公允的价格存在较大的偏差，在此基础上形成的贷款风险。实际上，一些土地评估部门会在利益的驱动下，对评估人所提出的要求进行参考，以此设定评估的具体价值，导致土地抵押贷款实际价值的评估有失准确性；部分中介部门为了获取更多的评估费用，会故意将地价太高；一些中介部门为了能够得到评估业务，针对借款人的要求将贷款的金额倒估地价，导致土地抵押贷款在评估之初便存有抵押值方面的信贷风险。与此同时，评估人缺乏专业知识，以此也会对土地评估价值的准确性造成影响。

（三）土地性质风险

土地性质风险即在还未对土地性质有详细了解的基础上，便将其作为贷款的抵押物，以此带来的风险。在实践过程中可能面临因为划拨土地作为抵押的同时，和出让土地性质存在差异性以此带来的风险。早在2001年，在相关的城市房地产抵押的相关条例中，对抵押与赔偿进行了详细的规定，根据相关规定显示，划拨土地使用权可以作为抵押，然而要实现抵押权，务必要承担由于事先缴纳的巨额土地出让金与过户费用导致的土地价值减小的风险。除此之外，《担保法》中也对不能作为抵押的土地进行了明确的规定，并且对乡、村企业中土地使用权的单独抵押状况进行了明确的规定，若不能掌握界线，那么极有可能会造成抵押无效的现象。

二、国有土地使用权抵押贷款风险防控

（一）提高抵押土地条件的选择限制

当客户名下拥有众多可抵押土地使用权时，要首先选择地理位置良好的土地作为抵押。若土地无法选择，那么则要对贷款之后存在风险的土地可否及时进行变现的状况进行合理的考虑，针对那些无法进行变现的土地，可以要求客户增加其名下其他的抵押物；针对变现能力较低、名下无抵押物可进行抵押的现象，那么则可以对授信放贷、降低授信等措施进行考虑；针对将一宗土地的分割抵押，则要对用地计划与建筑设计进行合理的考虑，无法提供土地用途设计的抵押土地，则要对其能否进行抵押进行合理的考虑。除此之外，以免将道路、绿地以及公用场所等位置土地进行抵押。在相关银行中的土地抵押管理办法中也对无法进行抵押担保办理的资产进行了规定，另外，机关事业中的国有资产也不能作为抵押。与此同时，在相关的文件中也对政府不能够将学校等一些公益性的资产注入融资公司作为抵押的现象进行了规定。

土地的分割抵押登记违反了土地以宗地为单位进行登记的原则。土地的分割抵押影响当事人的利益。人为的分割土地抵押，不仅会影响抵押土地的变现能力和造成抵押土地价值的降低，更重要的是将影响后一抵押人的利益。实践中，对同一宗土地抵押给两个以上债权人的，土地登记机构必须按照《土地登记办法》第三十六条的规定，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记，不得办理所谓的“土地的分割抵押登记”。如果抵押宗地的面积确实较大，宗地内的地块之间界线清晰且当事人有分别抵押意愿的，土地登记机构应当先办理土地的分宗登记，分别发放土地证书之后再分别办理土地的抵押登记。

（二）合理区分土地价值的评估

进行贷前调查的过程中，客户经理要先根据自身的经验，对其周边的价格以及具体情况进行全面的了解，并及时索要土地出让金凭证，与此同时，在中国土地市场网中对抵押物招、拍等基本状况进行及时的了解，并主动和国土财政等相关部门进行及时的沟通，了解并掌握抵押周边土地在近期之内的交易记录，以此合理估算贷款抵押土地的价值。随后，和提供土地使用权的客户进行商议，选定公信力高并且评估结果准确的部门对土地进行评估。若土地评估价值和客户经理所了解的判断价值之间差距较小，则要对其评估价值给予认定；相反，则要对其所提供的评估方式与依据进行核实，有必要也可以家更换评估部门实施二次评估。针对评估机构的选择，省行也要进行甄别，选择其中最为优秀的机构，对评估机构的工作进行逐年的评价，结合平等的结果给予星级认证。针对评估结果、价格相差较小的机构，则可以直接采纳所提供的评估结果。针对所抵押土地位置偏僻的現象，则要在贷款担保管理抵押的范围之内进行谨慎选择，以此减小抵押率。

（三）提高抵押土地性质审查力度

针对由于土地性质存在差异性而导致的风险，则要选择出让土地作为贷款的抵押，若由于特殊情况务必要接受划拨土地作为贷款抵押，那么则要对抵押物的处置价格以及需要补偿的土地使用权出让金进行合理的考虑，与此同时将贷款的发放额度进行限制，要在扣除出让金之后金额也可以偿还一定期限之内的贷款本息之内。在此方面要进行注意，相关单位不能单独的接受乡镇企业中进行集体土地使用权的抵押，若将乡镇企业中的集体房屋使用权进行抵押，则抵押人务必要提供集体土地产权所有人的同意证明。在承包的形式下获取荒山、等荒地等土地使用权抵押，那么抵押人也要提供抵押土地产权所有人的同意证明。除此之外，针对一些闲置土地，因为土地闲置的时间是具有一定期限的，和贷款的归还时间会存在出入，一旦二者出现矛盾，那么土地使用权的拥有者一定会进行施工，对土地进行合理应用，这样一来则会将土地中的原有形态改变，并对土地中附着物进行抵押登记。

针对违法用法方面，采取先处理后登记的原则。

三、结语

近年来，受我国经济增长的影响，国有土地的使用权贷款抵押中难免会存在一定的风险，文章中针对国有土地使用权抵押贷款中存在的风险，对其发表防控措进行了阐述，希望能够通过文章中的分析，能够进一步减小国有土地使用权抵押贷款中存在的风险，进而实现我国经济的不断增长。

参考文献

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