地产泡沫又来了

谭松珩

狂热的人心就是最大的泡沫。

我不知道你有没有听过一个笑话，说日本当年房价暴涨的时候，有个经济学家不停地看空房价，不停地看空房价，可房价却天天打他的脸，几乎是日日新高，搞的整个东京的土地可以买下半个美国——然后，他撑不住了，怀疑自己的理论可能有问题，于是高价买了房，然后房价就崩了。

这个人就是现任日本央行行长黑田东彦。

但是在中国，这个故事却有不同的版本。某国际投行的前任首席经济学家，已看空房地产超过10年了，也是被年年打脸，只能借着名气走穴讲课赚钱……呃，我说你天真了吧！他看空房地产可不代表他老婆看空房地产呀，这位首席经济学家在房地产上赚得钱恐怕得以亿计了，比那个用700多万骗小三买两套房的教授高到不知道哪里去了。

扯远了，假期里的两个新闻着实让人胆战心惊：一是杭州距离市中心接近20公里的地方有一个楼盘，它日光了，价格从6000元/平米直线冲到10000元/平米；二是上海一个距离陆家嘴70公里，且就在海边上，海平面接着上涨就得淹楼的楼盘，它……也日光了。不好意思我说错了，从开盘到售罄，只用了不到10分钟，开发商积极拥抱互联网，居然采取网络抢票的方式来抢房——阿里被开除的那4个程序员，这职业前景大大的呀。

在谈未来消费的趋势里我说到资产价格的膨胀会进一步降低中产阶级的消费欲望，导致社会消费持续低迷——这可不是好事。没有消费，就没有需求，没有需求，就是供给过剩，如果对新鲜事物没有需求，就很难产业升级。很简单嘛，你就算技术世界第一，没消费者你生产出来卖给谁啊。

然后房价就涨给我看了，我只能说，各位消费公司，自求多福吧。

宏观数据上，告别了7月贷款全靠房贷拉动后，8月终于迎来了票据融资的“遮羞”——票据融资都太短了，一般而言是银行冲量导致的。可房贷还是自顾自地继续上涨，再看9月房地产的销量，我估计房贷还是只增不减的。

从哪个角度上看，房产泡沫又加速了？虽说有避险的因素——8月份虽说宏观数据有好转，但整体经济依然疲软且这厢房地产的回报率太高，但资金也太“顶风作案”了：美联储有了加息预期，人民银行抬高资金成本，这已经是央行对你套利say no的态度了，就这样还狂买房子，确实有点儿不把央行放在眼里。

不过，从历史上看，谁不是呢？日本90年代房地产泡沫破裂之前，日本央行已经数次紧缩了——跟现在一样，越紧缩越涨，直到达到某个临界点，美国也是如此——为了控制次贷，2006年便已加息，然而2007年房价才出现颓势。古人说以史为鉴可以知兴衰，可为啥美国、日本、欧洲、拉美都栽到这上面？为啥中国到现在还在疯买房地产？

原因有两点：一是这次央行的表态相当模糊，有些被金融市场绑架的意味；二是所有人都认为“这次不一样”：日本泡沫时代人们普遍认为日式宏观管理、对市场的操纵会平滑风险，资产价格不会出现大幅震荡；美国泡沫时代则是人们认为金融创新已经让人们安全地实现美国梦，房地产根本就没有泡沫——而这一次呢？

我们从过去的经验里去看，不论是美国还是日本还是欧洲，房地产泡沫破裂前的经济环境永远是过热：人们赚着大把大把的钞票，扫荡着各家商场，刷爆信用卡买来豪车名表，通货膨胀超级高——而现在显然是相反的，经济疲软，消费不振，通货膨胀率在肉菜的刺激下有所增长，但依然未能达到通货膨胀的阈值。

从央行的态度上也能看得出来，虽说资产市场里充满泡沫，但实体经济依旧疲软，央行的紧缩政策无论对资产市场还是实体经济都是伤害，它们会愿意让实体经济进一步疲软吗？如果不会，那你凭什么觉得央行一定会紧缩呢？而且从目前的观察来看，央行对资产市场的泡沫虽然不满，但并不敢贸然行动挤泡沫，颇有些投鼠忌器的意味。

所以，这次不一样了？

要知道日本那一次也有不一样，美国那一次也有不一样，但最终都以下跌告终，泡沫的兴起和破裂是经济世界运行的必然规律，难以抗拒——而且，泡沫并非传统意义上的估值过高，而是价格的极不稳定状态。你可以说因为人口聚集，一线城市的房价还没有完全展现它的价值，但这并不影响这个市场存在着泡沫。

狂热的人心就是最大的泡沫，在房价崩盘后，东京都市圈极度膨胀，房价经历U型反转，再度上涨，回头看当时的价格，不也是并没有体现东京房地产的真实价值吗？但这不妨碍当年东京房地产出现了极大的泡沫。

你问我泡沫什么时候破裂？泡沫之所以是泡沫，就在于它的不可预测性，房价现在是上涨的，短期内它也可能继续上涨，而如果选择取决于你——是拥抱泡沫带来的资产上涨还是冷静旁观，在于你。