略论房地产企业资金与成本管控的强化

李　囡

略论房地产企业资金与成本管控的强化

李囡

目前，我国经济正处在转型升级的关键时期，各种不确定因素较多，房地产行业也不再是过去暴利行业的代表。面对新的发展形势，我国房地产企业需要尽快转换思维和经营管理方式，强化对资金的管理和成本控制，深挖企业内部发展潜力，探究最适合自身发展的运营资金管理模式，并在此基础上不断完善供应链管理，合理降低资金成本，优化目标管理，将成本控制工作落到实处。

房地产企业资金成本控制

一、引言

受到传统管理理念的影响，我国房地产企业普遍存在着重视经营、轻视管理的问题。这样的管理方式长期存在，将可能给房地产企业造成严重的经营风险和生存危机。鉴于此，房地产企业需要调整思维，重新梳理起重视资金与成本管理的理念，将相关工作落到实处，为房地产企业的长期健康发展服务。从目前的情况来看，房地产企业加强资金与成本控制的主要对策是提高内部管理水平，一些房地产企业已经开始形成通过管理取得效益的理念。然而，针对一些规模较小、管理水平较低的房地产企业。要想其在短时间内就完成内部管理水平的全面提升有较大难度。强化房地产行业的资金管控、成本管理工作还需要立足于房地产企业的实际情况，一步一步循序渐进才能够起到真正的作用，达到最好的管理效果。

二、房地产企业资金与成本管控存在的问题

（一）缺乏先进的事前控制意识

目前，我国很多房地产企业仍然紧紧将资金和成本的控制环节放在施工阶段，涉及的事前控制措施很少。大量的研究案例表明，设计阶段将对整个工程成本产生70%以上的影响，鉴于此，房地产企业需要完善自身的事前控制措施，从项目设计阶段对整个项目的成本加以控制。房地产企业可以尝试将成本的管理控制同具体的设计费用相互关联，对于资金成本管控较为科学，取得良好管理成效的设计方案，企业可以给予该部门及人员相应的物质和精神奖励，以便提高设计部门及人员对资金成本管控的重视程度，从项目源头开始把关。

（二）房地产企业内部控制薄弱，资金成本管控失调

房地产企业的各个业务都同时涉及几个部门之间的配合，但是由于房地产企业项目周期较长，很容易出现各个部门之间信息沟通不及时、配合失误等情况，最后造成整个项目工期延后，甚至引发损失。造成这种情况的原因，归根结底也是因为企业内部控制能力较为薄弱。房地产企业如果内部控制力度不强，工程施工部门就容易出现由于内部控制能力不足而导致的施工成本激增情况，降低整个项目的利润水平。房地产企业施工部门如果在某项施工流程中的控制活动失效，或者出现施工失误，就可能造成企业原材料、人工费用的大量浪费。鉴于此，我国房地产企业都需要在实际工作中不断建立健全内部控制制度，并提高内部控制的执行力度，优化资金配置，对资金和成本管控中各个环节进行监督，切实杜绝资金浪费和成本不实现象。

（三）缺乏合理的资金运营与成本控制调度

房地产企业的资金管理和成本控制工作应当贯穿于整个项目的建设过程。房地产企业资金预算管理较为粗放，对资金的分配和使用计划制定得不够完善，都会造成资金使用效率低下，甚至出现浪费。另外，很多房地产企业对自身的成本控制工作缺乏统一规划，控制水平参差不齐，造成最后统计的项目开发成本远远高于预算水平。客观来看，房地产企业在从事项目开发的过程中，需要面临很多来自内外部对成本产生影响的客观因素，并且这类因素很多都是不可控的，如对资金需求估计不准确、资金短缺、工程进度受阻、工期延长等。

三、提高房地产企业资金与成本管控能力的对策

（一）重视项目规划工作

房地产企业应当在项目开发初期就对成本进行初步的测算，具体包括市场定位、成本管控措施、前期设计等。通常来说，要想实现节约成本的目的，就需要在设计阶段做好计划。房地产企业各部门都应当积极配合成本管控人员，对各项费用支出进行科学估计与实际测算，帮助项目管理者在事先了解整个项目的资金耗费规模，在此基础上形成相应的投融资决策。与此同时，房地产企业管理者还需立足于企业自身的实际情况和项目本身的前景，合理安排工程进度，使各项工序都能够有序开展，从而有效控制成本。此外，企业应当根据现有的资金状况和项目实施周期，选择恰当的融资方式，合理控制资金成本，严格管理企业的现金流。

（二）提高房地产企业的内部控制水平，防止出现成本失控

房地产企业的项目选择、投融资决策、工程计划、施工流程等环节都将受到内部控制水平的直接影响。鉴于此，提高房地产企业的内部控制管理水平，在实践中不断总结经验，完善内部控制管理制度，对新形势下谋求可持续发展的房地产企业具有重要的现实意义。房地产企业需要借鉴精细化成本管理的内涵，对施工过程进行详细规定，明确各项验收流程及标准，如果一旦出现某项成本突然暴增的情况，应当及时了解并分析原因，采取针对性的措施解决这一问题，严防成本失控。同时，很多房地产企业的成本消耗不仅仅只出现在施工环节，也要加强对其他环节的监控。目前，由于市场竞争十分激烈，房地产企业的宣传成本很高，企业利润受到极大威胁，因此房地产企业需要有意识地控制宣传成本，提高对宣传项目的分析和论证，防止无效宣传占用成本资金。最后，由于房地产项目可能涉及多家设计机构共同配合完成的情况，如果不及时跟进资金与成本工作，就可能出现不同部门设计成果之间的匹配度较差，造成施工过程难度增加、成本增加的情况。虽然，房地产企业很难通过内部控制来解决所有资金与成本控制问题，但是营造良好的内部控制环境和氛围，对提高各部门资金与成本管控意识将起到良好推动作用。

（三）建立资金管理与成本控制之间的联动

房地产企业要加强工程、营销、财务等各个部门之间的协调与配合，站在企业整体战略发展目标的高度上对项目的综合收益进行协调。对于财务部门来说，既要充分考量企业自身经营管理所需要的常规资金，同时也需要考虑项目未来的现金流情况。对于同时投资多个项目的房地产企业来说，由于投入资金量大、工期长，因此需要通过多个融资项目包保障资金配给，财务风险较高，要注意提高资金的使用效率和效果，防止资金成本失控。如果房地产企业能够做到对每一个开发项目的资金收支情况都能做到预计准确，那么其资金运作情况也能更加规范和一目了然，有助于制定出更加科学、完善的资金与成本管控方案，力争将资金成本降到最低。

四、结语

虽然我国政府为了进一步支持房地产企业的发展，已经通过放宽购房条件、降低银行贷款利率等方式来刺激消费，但是仍然有很多房地产企业面临着严峻的销售压力和房价下跌的尴尬局面。鉴于此，在经济环境较为不利的情况下，房地产企业如何谋求新的发展，保持稳定的增长态势，已经成为各家房地产企业需要积极思考的问题。强化房地产企业的资金管控和成本控制工作，能够有效提高房地产企业抵抗外界风险的能力，防止资金链条断裂，实现房地产企业的可持续健康发展。

（作者单位为烟台大悦城有限公司）

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