论小区车位、车库的合理利用

张旭

[摘 要]随着城市房屋商品化的发展以及机动车的普及，商品房小区停车位不足的问题渐渐突出，小区停车位与车库的利用成为重要的法律问题。小区停车位与车库的利用在法律性质上属于建筑物区分所有权中的共有权。《物权法》对共有权的范围进行了原则性的规定，但基于共有权产生的纠纷颇多，特别是小区停车位、车库的纠纷日益增多，有必要对建筑物区分所有权中的共有权范围进行梳理，提出处理小区停车位纠纷的原则。

[关键词]问题；车位；车库；合理使用

一、国内外法律对车库、车位利用的规定

（一）《物权法》对车位、车库利用的规定

《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”依据法条规定及目前学理通说，一般将共有部分分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有是指由物权法规定的共有部分，其不允许当事人对其归属进行变更。而约定共有部分则是双方当事人可以通过约定确定归属，法律并没有做直接规定。其中占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，即法定共有部分，原因是开发商在原有的设计用于停车的车位不足的情况下，才会出现占用公共道路停车的问题。从需求的角度看，车位应当是不能满足业主需要，因此不能用规定将这种情况下的车位通过约定的方式确定归属，只能规定全体业主共有。同时，《解释》第6条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”，因此也应当认定为法定共有。约定共有的部分主要是指车位、车库的归属。因为依据建筑物区分所有权“利用决定所有”原理，车位、车库并非每一个业主事实上所必需，也是为实现专有部分所有权所必须，所以如果依照法定共有来处理，将会增加业主负担，开发商也可利用车位、车库非法牟利。

（二）各国对车位、车库利用的规定

《物权法》出台之前，我国对于建筑物区分所有权并没有相对明确的规定，而《物权法》本身的颁布，也是借鉴了相当的国家和地区的法律，再结合我国实践而制定颁布的。因此，我们有必要浏览一下国外及部分地区对于车位、车库的规定，以作借鉴。

①在与我国诸法中联系较为密切的德国，建筑区划内的地上停车场为建筑物区分所有权人共有，每一个业主都有一个停车位。《德国住宅所有权法》使用车位规定如下：“第一，如果停车位没有做特别规定划分，每一共同所有人都享有共同使用权；第二，如果停车位做了特别划分，则有两种处理方式，一是通过住宅所有权人的约定，可以给予某一个共同所有人一个专用的停车位。二是如果每一个停车位都以长期性划界，与其他停车位区分开来，也可以对其设立一个特别所有权。”[1]可以看出，德国对于车位的规定，每户均有停车位，同时划分两种情况分别处理。

②法国，《都市计划法》规定：“在新建建筑物时负有于建筑物基地内，为每一住户设计一停车空间的义务。”[2]同时，车库的性质不应当是共用部分，“开发公司拥有停车场的所有权，但也可以将多余的车位出售给外部人”。[3]可以看出，法国对于车位的规定与德国均有一户一车位的规定，但有所不同的是，法国明确规定停车位为独立的不动产，区分所有建筑物的所有人可以另行购买，并且“外部人”，即所有权以外的人亦可购买。

③美国，其《统一区分所有物业产权法》规定了小区的控制权属于全体业主，住宅小区根据其使用性质，划分为共有部分和专有部分，业主对共有部分享有共有权，对专有部分享有专有权。“对小区内停车位所有权的规定遵循了两个原则：一是只有本住宅小区的业主才可以拥有小区内停车位的所有权；二是小区内停车位不得作为独立的专有部分单独买卖”。[4]可以看出，美国关于小区停车位的规定与德法两国截然不同，其规定不仅避免了不必要纠纷的发生，而且贯彻了市场经济公平交易、平等自愿的原则，使业主的利益免受损害。

综上所述，各国对于车位、车库的规定，无不是以其各自国家的特点为背景而制定的，因为国情迥异，我们无法评判其优劣，但有一点是可以肯定的，那就是业主的权益在任何情况下都不能被侵犯。至于各国之做法能否为我所用，将在后文予以论述。

二、对我国《物权法》及《司法解释》的规定的评析

《物权法》第74条规定，车位、车库应当首先满足业主的需要，也就是说开发商必须首先满足业主对于车位、车库的需要，而且这种满足应当是首先满足。这样做不仅可以实现《物权法》的相关规定，同时也是对商品房中没有车业主的保护。事先规定好的车位、车库及其比例可以防止有车的业主对小区公共道路的侵占，对商品房小区没有车业主的通行权等也起到了一定的保护作用。第74条还规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。如前所述，约定共有既符合社会生活中约定俗成的习惯，也会因为利益的驱使而鼓励开发商修建更多的停车位，全国人大法工委民法室发布的《<中华人民共和国物权法>条文说明、立法理由及相关规定》表述《物权法》第74条的立法理由是：“（1）从我国目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的所有权归属，在商品房买卖合同中都有约定，从其他国家和地区看，对车位、车库一般也归业主所有；（2）车位、车库规定业主共有很难操作；（3）对车位、车库的建造比例和车位、车库首先满足小区业主需要，应当作出行政管理的强制性规定，但地下车库和地面上的停车场，作为独立设施，如果不允许开发商销售或出租，会影响建造车位、车库的积极性，对业主不利。”[5]《物权法》（注释本）认为：“车位（库）的归属，一般是由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定业主共有或专用，针对现实中开发商将车位（库）租给建筑区划外的人使用，车位（库）严重不足，占用共有的道路或其他场地作为车库的问题而制定本条规定”。[6]同时，《解释》第5条也规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关应当‘首先满足业主的需要的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”从而对74条进行进一步说明

可以看出，《物权法》本着保护业主利益，平衡业主与开发商之间利益的原则，做了一些具有实际意义的规定，但法条与解释的规定依然较为笼统，实际的可操作性并不大，诸多的问题依然使得车位、车库问题难以达到合理使用的目的。

首先，车位的设立是将本小区内的公共道路划分出一定的空间，而车库往往是在建筑物的地下或底层建设，个别的在小区内占用一定的土地单独建设。从法理上看，对停车位，由于公共道路本属于业主共有，如何利用应属于业主自治的范围，包括设定停车位或其他利用方式，因此，占用一定道路用于停车与开发商的权利无关，“该种停车位的使用显然属于全体建筑物区分所有人即业主”，[7]开发商占用道路设定停车位即取得所谓的所有权没有任何依据。而对于车库，由于车库的存在必须以小区规划范围内的土地使用权作为基础，从而车库与土地构成附合关系，按照一般的原则，应由土地的权利人取得所有权，从而车库亦应由地基的使用权人所有，即由业主共有。从经济分析上来看，对车位开发商几乎不用进行任何投入即可设定因，如果允许其取得所有权无疑非常不公平。对车库，则存在两种情况：其一是车库的成本价已经业主的房价之中，其二是未计入公摊。第一种情况下，无疑车库属于全体业主共有，但是这也是现实操作中最不好把握的情况。车库的规划、造价及分摊，全部资料都掌握在开发商手中，加上房屋买卖合同的格式化，购房者完全处于劣势地位，不但根本掌握不了公摊的正规情况，更无法在购房中提出任何要求，因此法律中规定的开发商与购房者的约定根本无法实现。第二种情形下，属于开发商在立项时的规划，在建筑面积没有进行公摊的情况下是可以单独转让的，而且开发商只有在合同中载明，才能办理产权销售。[8]根据以上从法理和经济两方面的分析，车位、车库的所有权应归区分所有人共有，但是从《物权法》的规定可以明显的看出，在经济上法律过分地倾向于保护开发商的利益，这种经济利益方面不合理的倾斜体现在对车库归属的规定上。法律规定由当事人约定，表面上是交由自由协商，实际上是交给开发商强制：所谓的“按照约定”，正如许多学者已经指出的一样，在目前开发商强制的情况下，实际上是赋予了开发商单方面决定的权利。[9]

其次，74条规定车位、车库应当首先满足业主需要。要明确，“首先”区别于“优先”，优先是指在同等条件下的优先，首先则是不区分条件的首先。当小区规划的用于停放汽车的车位、车库不足时，小区业主享有“首先权”，即使外界给予何等优厚的条件，车位、车库都应当提供给业主，而当小区规划的车位、车库有富余的时候，则小区的业主享有“优先权”，即在同等条件下，小区业主的要求应当首先满足。[10]由于法条规定的模糊，在现实当中会出现开发商未与业主协商，而以高价出售给小区以外的人停放，导致小区内车位、车库严重不足的情况。这种行为是开发商单纯追求商业利益的后果，侵害了业主所有、使用车位、车库的正当权益。同时，如前所述，74条立法理由中第3条表述“如果不允许开发商销售或出租，会影响建造车位、车库的积极性，对业主不利”，依据该理由，可以理解为车位、车库能够作为单独的商品进行出租或出售，而立法理由中也没有对出租或出售的对象进行解释。于是，开发商便可以此为借口，冠冕堂皇地对车位、车库以任何人为对象出租出售，业主的利益便没有了保障。因此，笔者认为该条理由不能站住脚，规划用于停放汽车的车位、车库既然是约定共有，说到底为业主共有，开发商不得将业主之物出售于非小区业主之人。

针对以上问题，国内学者给出了自己的看法。如陈广华先生认为“对‘首先满足应确定一个期限，具体做法是在房屋买卖合同成立数年内，业主仍没有购买车库的，开发商可以将其卖给第三人。”[11]杨立新等认为“小区车位应当属于全体业主所有，由业主委员会行使管理权。”[12]还有学者认为无论业主是否取得车位（库）的所有权，只要属于公共停车场，停车的业主就需要物业公司对其停车提供安全保障服务及维护停车秩序。[13]以上观点各有其合理成分，但我们必须考虑各方利益，综合国外立法与我国国情，提出解决方案，使之达到合理使用目的。

三、完善车位、车库利用的措施

综上所述，笔者认为要使小区的车位、车库使用合理，必须从以下几方面着手：

1.完善关于小区车位、车库的立法。完善立法是解决小区车位、车库利用不合理问题的根本途径，明确各方面权利和义务之后，实践中出现侵权的情况，即可按法律规定处理，而其中的完善应当包括三方面：（1）继续通过司法解释形式将法律中规定不明的词句明晰，效法德法，虽然在目前我国无必要，也无实现“一户一车位”的可能性，但可借鉴之，在配置比例上规定一定的比例，允许各地区可以在比例上上下浮动一定范围，保证业主基本泊车要求。（2）规定小区的车位、车库只能短期出租，而不能出售。如前所述，车位、车库归根为共有，且开发商建造建筑物的目的是为业主提供住房，而依据一定配置比例计算建造车位、车库。实践当中小区业主对车位、车库的需要差距并不会特别大，一般来讲，短期内部分业主对于停车位并不需要。可从长远看来，在当今社会收入普遍增长的情况下，拥有私家车的业主会越来越多，“业主对停车位需求的无限性与配置比例的确定性存在矛盾，停车位、车库配置比例不足将成为永恒的问题”。[14]因此，依照配置比例规划建设的车位、车库，是不能满足业主对泊车的需求的，必须规定不得将车位、车库出售给小区以外的人。但考虑到开发商是以盈利为目的的，闲置暂时不用的停车位会减少开发商的利益，因此笔者建议可以以一月或两月为期短时间将车位、车库出租给小区业主以外的的人，以租金为利。若小区业主有购车意向，则可提前向物业反映，由物业停止对小区外部人员车位、车库的出租，重新服务于业主。而小区以外的“外部人”则可在租期未到之时办理相关手续，另寻他出。如此一来，既解决了小区业主对车位、车库的需求，又平衡了业主、开发商和“外部人”三方的利益。

总之，鉴于车位、车库的重要性和在实际生活中问题的复杂性，使用的是否合理关系到每一个业主的其切身利益，同时平衡好各方利益促进小区和谐。本文仅对其进行较为浅显的分析并尝试提出一些见解，以期达到合理使用，定纷止争的效果。

参考文献：

[1] 陈志凤.《物权法》中建筑物区分所有权制度缺陷初探.广州广播电视大学学报，2010.

[2] 陈广华. 小区车位车库权属研究河海大学学报（哲学社会科学版）.2008.1.

注释：

[1]全国人大法工委：《物权法立法背景与观点全集》，法律出版社第2007版，第413-420页.

[2]﹝日﹞稻本洋之助.公寓管理之考察﹝J﹞.日本：清文社.1993（12）：87.

[3]梅夏荣.王亚西 论高层建筑物的车库权属﹝J﹞.烟台大学学报（哲学社会科学版），2006（19）：41.

[4]戴忠喜.美国法中住宅小区车库及停车场、会所、绿地的归属﹝J﹞.中国房地产.2005（11）：69.

[5]全国人大常委会法工委民法室著.《中华人民共和国物权法》条文说明、立法理由及相关规定﹝M﹞北京北京大学出版社2007：114-115.

[6]法规中心编著 中华人民共和国物权法注释本﹝M﹞北京：法律出版社.2007：44.

[7]刘学在：《物业共用部位与设施之权属问题探析》，载《中南民族大学学报（人文社会科学版）》，2006（5）.

[8]贾登勋主编，物权法析论，中国社会科学出版社，2010年3月第1版，第103页.

[9]《<物权法>：车库归属约定是否与虎谋皮》，载www.cctv.com， 2006年11月14日.

[10]陈志凤，《物权法》中建筑物区分所有权制度缺陷初探.﹝J﹞广州广播电视大学学报.2010-05-06.

[11]陈广华. 小区车位车库权属研究﹝J﹞河海大学学报（哲学社会科学版）.2008（4）.

[12]王彪、吴艳娜. 小区车位的归属及相关物权立法初探﹝J﹞ 沿海企业与科技.2006（12）：19.

[13]王达. 建筑区划内停车位停车库的权属及费用﹝J﹞中国房地产.2009（8）：66.

[14]郭婧. 业主建筑物区分所有权中的共有权法律性质分析-以商品房小区停车位、车库为例﹝J﹞ 科学·经济·社会.2010（1）：155.