我国抵押房地产价格评估的风险管理分析

靳海珍（郑州光华土地评估有限公司，河南 郑州　450002）

我国抵押房地产价格评估的风险管理分析

靳海珍
（郑州光华土地评估有限公司，河南 郑州450002）

在房地产事业发展中，房地产价格评估是构成房地产事业的主要中介行业。房地产价格评估业作为其中最重要的内容，在房地产交易、抵押、保险、税收等各个方面其作用愈加凸显。在土地使用制度及住房制度改革力度进一步加大的今天，房地产价格评估行业正逐渐向房地产金融事业发展，并为金融业贡献力量，如抵押贷款等。在金融机构健康快速发展过程中，必然存在一定风险性，特别是抵押贷款风险管理极为关键，如何实现房地产抵押价格评估风险有效降低，如何对金融机构、评估机构切身利益进行有效保护，对我国抵押贷款市场能否健康、快速发展极为关键。为此，本文主要抵押房地产价格评估风险的概况、原因进行了分析，且提出了相应的风险管理措施。

抵押地产价格评估；风险管理

伴随房地产行业发展速度的不断提升，房地产价格评估业务范围进一步扩展。房地产买卖、交换等各项工作都与房地产价格评估息息相关。作为科学有效结合经验的重要产物，房地产价格评估必须以科学严谨的房地产估价理论为基础，且与估价人员的丰富经验相结合。在大量经济行为内其评估结果往往是其法律依据，但在快速发展的同时，其自身也具有相应的风险性。现阶段房地产经营活动风险被部分委托当事人转嫁给评估机构的现象常常出现，特别是为了评估市场开拓，部分评估机构对业务来者不拒，没有自身保护意识，无法对风险程度进行准确预测。笔者认为，现阶段评估机构面临着巨大压力，在其发展中存在各种风险隐患，如风险管理水平不高，势必对我国评估事业、房地产金融健康发展造成极大的影响。

一、抵押房地产价格评估风险的概况

以研究风险问题著称的美国学者A·H·威雷特认为，“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。由此可见，损失的不确定性就是风险的含义。抵押房地产价格评估风险则是指在抵押房地产评估活动因评估机构、评估人员违反国家法律法规或由于客观因素影响致使评估结果不准确，并影响到评估结果使用人权益，进而对评估机构及评估人员产生法律责任及经济、声誉等方面损失的客观可能性。

因评估机构或人员自身原因，致使评估工作无法完成。或在外部因素影响下，无法在规定时间内进行评估任务的圆满完成等，这些问题的出现都会产生抵押房地产价格评估风险。作为房地产价格评估前的重要工作，必须将风险评价作为房地产价格评估最主要的准备工作。在评价抵押房地产价格评估风险时，应对以下因素进行充分考虑，如对客户的基本情况进行全面掌握与了解；抵押房地产价格评估基本条件是否具备；是否存在对评估独立性、客观性等造成严重影响的因素。

二、抵押房地产价值评估风险的原因

1、委托—代理关系下的信息不对称

经济交易过程中，因交易双方信息不对称，代理人为拥有信息优势的一方，则委托人为另一方。利用交易双方想要实现目标也就是如何实现委托于代理人的交易目标，此目标的实现不仅于其客观因素相关，还于代理人的主观办事能力相关，针对主观方面委托人监控难度较大，当代理人无法达到目标时，委托人也不能对其原因进行准确判断。信息不对称情况下的委托—代理关系，对委托人极为不利，如逆向选择或道德危害。

2、交易费用的影响

在经济运行中，如何降低交易费用极为关键，其对经济运行效率提升十分重要。为达到交易目标，必须降低外部交易费用，只有这样才能降低风险。同时在降低交易费用过程中，要求必须重视交易动机转换，如从临时性、随机性向长期性转换。特别是在客户对评估业务不太了解的时候，自己找寻评估结构，将大大增加外部交易费用，如咨询费、谈判费等。作为抵押房地产贷款的提供方，银行对评估相关事情进行负责，则与公正性原则不符，又会增加外部交易费用。为此，具体评估过程中，客户可从向其提供抵押贷款的银行得到一份评估机构的相关信息，如名单、联系方式等，通过客户自身进行评估机构的直接选择。以上方式虽然能够达到外部交易费用降低的目的，但却是固定银行通过固定评估机构的评估报告结果和借款人产生交易，这种情况下，不会再一项一项地对各种问题进行充分考察，节约了一定信息费用，但却加大了信息不对称现象，进而使得风险有所增加。这种现象的长期存在，不仅会对客户利益造成损害，还会对评估结果的公正性造成极大的影响，与市场经济要求不符。

3、评估机构的利己主义动机

低投入、高收入为评估行存在的主要利益诱惑，现阶段，部分评估机构针对业务往往来着不拒，风险意识较差。特别是虚假产权文件骗取贷款的情况就是利用了评估机构人员急于获取业务的心理。同时，根据评估物价格相应比例（表1）可进行评估收费，这是导致高估现象的主要因素。

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三、我国抵押房地产价格评估风险管理措施

1、有效处理委托—代理关系下信息不对称问题

（1）通过可识别信号对逆向选择进行有效预防。在买卖商品环节，高质量、高成本、高价格为客户的心理。在一定意义上高价格则表明该商品具有较高的质量。为此，评估机构必须树立正确的风险意识，提升自身素质及评估报告质量。这样才能吸引更多客户，才能提升机构信誉，建立良好的形象。同时，为避免信息不对称产生的风险，评估机构也可以通过客户提供的财务状况等可识别信号对其信息的真实程度进行准确判定，以此达到预防逆向选择的目的。

（2）利用机制设计实现道德危害防范。如激励机制的完善，还能实现双方共赢，才能达到互惠互利。同时通过此方式也可有效遏制评估人员人为问题，如谋求私利等。这对员工整体素质进行提升，降低内部风险产生率极为有利。

（3）培育信息市场对信息不对称问题进行有效处理。在具体评估活动中应对抵押房地产价格评估工作流程加以完善，尤其是手机估价基础资料环节，必须具有针对性，按照相关理论，进行真实、有效信息、资料的全面搜集。为达到使用与管理方便的目的，需对该资料进行系统化归类、分析及整理，把这些资料数据进行实际操作可用数据地转换，且通过固定模式进行资料档案地建立。

2、有效解决交易费用问题

交易费用的多少对制度变化以及交易风险息息相关。在提高风险管理水平时，要求必须在一定范围内有效控制交易费用，尽可能达到评估风险降低的目的。具体方式如下：

第一，评估项目投保。作为转移风险的主要途径，保险极为重要。交易费用的多少与投保类型密不可分。具有广泛的投保范围，才能降低评估风险，但也会增加其加以费用。

第二，其他评估机构建立合作关系。在风险分担中合作极为关键，但因合作方式、时间长短等因素，其交易费用也会随之改变。

第三，评估专业网络建立与完善。房地产价格评估机构通过评估专业网站的建立，能够为委托人搜寻评估机构产生的交易费用有效降低，且为评估机构带来更多客源。

3、针对利己主义动机，可改变评估收费方式

为彻底解决高估现象的出现，应对现行评估收费方式进行改变，避免评估收费和评估标的价值存有直接性关系，或将评估标价值作为定价收费的唯一标准，此改变可从政府指导价或双方当事人协商决定，但必须确保在收费标准以上。为打消部分评估人员的利己主义动机，需进行监督、激励机制的建立，在双方业务办理环节，需将监督权交由客户，定期通过评估机构进行抽查。同时还需进行评估机构内部审核制度的建立与健全，为防范估价人员的不正当行为进行严厉的惩处，营造一个良好的评估环境。

四、结束语

综上所述，针对目前房地产抵押价值评估工作中所存在的风险问题，通过分析探究，提出了相应的风险管理措施，从而有效改善房地产抵押价值评估的工作环境，在一定程度上促进了房地产业的发展进步。

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（责任编辑：孙嘉）