小商品市场对周边地段的空间影响——以青岛市即墨路小商品市场为例

孙　博，李　鹏，张羽丰，王洪翔

(1.山东建筑大学a商学院、b建筑城规学院，济南　250101；2.青岛腾远设计事务所有限公司，山东　青岛　266102 3.潍坊市规划局，山东　潍坊 261000)

小商品市场对周边地段的空间影响
——以青岛市即墨路小商品市场为例

孙博1a，李鹏1b，张羽丰2，王洪翔3

(1.山东建筑大学a商学院、b建筑城规学院，济南250101；2.青岛腾远设计事务所有限公司，山东青岛266102 3.潍坊市规划局，山东潍坊 261000)

小商品市场在形成和发展过程中会对周边地段的城市空间产生影响。青岛市即墨路小商品市场周边地段涌入了大量外来人口，产生了居住和生活性服务设施需求，市场运行导致了经营性服务设施建设，关联产业发展带动了仓储物流空间发展，服务设施配套和关联产业发展也都不同程度地改变了住宅功能从而影响着居住空间。

小商品市场；周边地段；空间影响

小商品市场是指由一定规模的私营摊位（或柜台、包厢）组成的用以进行小商品交易的场所和领域。[1]尽管它在专业市场中同居民日常需求联系最为密切，但是随着商业业态创新、经营成本升高，以及所引发的交通、环境等问题的加剧，我国大城市中心城区的小商品市场已进入了布局调整和优化阶段。[2]小商品市场不论是原地升级还是外迁扩容，都将会对周边用地的开发产生影响，因而急需研究小商品市场对周边用地的空间影响及其机制。

近年来，研究专业市场对城市空间影响的成果逐步增多。王盛发现专业市场发展有助于扩大城市空间规模、重构城市空间结构和重塑城市空间形态；[3]余顷、张卫指出专业市场通过引导城市空间扩展、改变城市空间形态和更替城市空间结构要素等三种方式对城市空间发生影响；[4]曹卫东、唐云云以芜湖为例，实证了专业市场空间区位演化与城市物理环境空间拓展方向基本吻合。[5]现有成果多是研究专业市场对城市整体空间的影响，分析专业市场对周边地段空间影响的研究尚不多，具体到小商品市场的就更鲜见。本文以青岛市即墨路小商品市场为例，详细分析其周边地段在居住、商业服务设施和物流仓储方面的变化，初步揭示造成以上空间变化的机制，为科学利用市场周边地段的土地提供依据。

一、研究对象与范围

（一）研究对象

即墨路小商品市场是青岛市最大的小商品中转站和集散地，位于市北区聊城路中段，由小商品市场（1997年建成）、即墨路珠宝城（2007年建成）、韩国商品批发城（2007年建成）和富地商城（2008年建成）等4家专业批发市场组成，占地2.1公顷，建筑面积5.2万平方米，见表1、图1。市场以经营韩国小商品和海产小商品为特色，商品涵盖工艺品、珠宝饰品、玩具、电子电器、文化办公用品、服装服饰、鞋帽、箱包、家居用品、护理及美容用品、辅料包装、日用百货、食品等13大类20 000余个品种，吸引了大量国内外游客与批发商。市场是就业密集型单位，2014年有经营业户2 300家、从业人员（包括经营人员和服务人员）5 000余人，①其中81.5%的从业人员来自青岛中心城以外地区。

表1　即墨路小商品市场建设信息一览表

住宅1、2层及地下2层为商业即墨路珠小商品市场　1997　5 000　27 000　4宝城　2007　4 800　4 800　1　住宅底层商业韩国商品批发城　2007　2 200　2 200　1　住宅底层商业富地商城　2008　9 000　18 000　2　独栋商业建筑

图1　即墨路小商品市场分布图

（二）空间范围

据调查，即墨路小商品市场从业人员通勤方式以步行为主（约占61%），通勤时间多数在10分钟之内（约占80%）；考虑到该地区街坊路网密度较大，步行速度取4公里/小时，则通勤距离在650米以内；步行非直线系数取1.2，则多数从业人员的居住地与市场的空间直线距离约500米。结合城市快速路和铁路阻隔等因素，确定上海路、馆陶路、堂邑路、胶州路围合的地区为即墨路小商品市场周边地段；该地段占地面积29.17公顷，以居住、商业、医疗卫生功能为主，见图2。

图2　即墨路小商品市场及周边地段范围

二、市场周边居住空间的变化

1997年，市场周边地段住宅多为解放前建造的二层建筑，结构简易、设施匮乏；居住用地面积12.79公顷，住户4 550户。小商品市场开业后，周边地段居住用地改造进程加快，部分居住用地更新为其他功能用地，并先后开发了夏津路小区、聊城路小区、银河金星和富美文化商苑等新建居住小区。2014年，周边地段居住用地分布在33个街坊内，面积7.03公顷，住户5 400户。

在即墨路小商品市场周边地段居住用地面积减少、开发强度提高、居住户数增加的过程中，市场从业人员通过购买、租赁住房而明显改变了该地区居住人群的构成。居住人群变换不能明显地改变土地使用或者住宅外观，故无法通过比对市场迁入前后周边地段居住用地变化或者建筑变化体现出来；直接调查从业人员的具体居住地点，则因涉及个人隐私而导致结果的可靠性没有保证。考虑到小商品市场从业人员中外地人口占多数，且绝大多数春节期间回老家探亲访友，那么比较春节前后与节日期间市场周边地段住宅亮灯状况的变化，能够反映居住人群的变换总量和空间分布，从而较为准确地测度出即墨路小商品市场对周边地段居住空间的直接作用。

（一）市场周边居住人群构成变化

即墨路小商品市场从除夕到正月十五整体封市，对于市场从业人员而言，春节假期由除夕到初六的法定假日和初七到十六的非法定假日组成。住宅亮灯状况观测时，分为春节前平日、春节法定假日、春节非法定假日、春节后平日四个时段，每个时段选取两天，每天观测时间为20:00~22:00（即墨路小商品市场冬季日常营业时间为8:30~19:00）；在周边地段的33个居住街坊中每个街坊至少抽取一栋住宅楼，共选取住宅楼43栋、涉及住宅3 363套，占周边地段住宅总套数的62.3%。

根据实地观测，市场周边地段住宅春节前和春节后平日的亮灯套数变化较小，平均亮灯2 727套，占到了总观测套数的81.3%，表明该地区居住人口稳定且大多数住宅仍作为居住功能使用。春节法定假日与春节非法定假日的住宅亮灯套数变化也不大，平均亮灯2 086套，但较平日减少641套，占观测总套数的19.1%。结合该市场封市和开市的时间，可推断出即墨路小商品市场对周边地段的居住人群构成产生了较大影响，即约20%的住宅被享有春节非法定假日的从业人员作为居住场所使用，见表2。

表2　周边地段住宅亮灯户数统计表（单位：套）

（二）市场从业人员居住空间分布

从居住人群变换的空间分布上看，与市场同在一个街坊内的被观测住宅有6栋（分别为1-6号住宅），春节非法定节日与春节前后平日平均亮灯差值之和为201户，即此范围观测住宅中住有从业人员201户；位于市场相邻街坊内的被观测住宅有16栋（分别为7-22号住宅），春节非法定节日与春节前后平日平均亮灯差值之和为224户，即此范围观测住宅中住有从业人员224户，见图3。观测样本中，市场所在以及相邻街坊内共住有从业人员425户，占所观测样本中居住在周边地段的从业人员总户数——641户的66.3%。可见，市场导致周边地段居住人群变换是围绕着市场相对集中分布的，并呈现出一定圈层分布特征。

图3　市场周边地段观测样本住宅空间分布

三、市场周边商业服务设施的变化

（一）市场周边商业服务业总体变化

通过调阅工商部门的资料，掌握了即墨路小商品市场建成以来周边地段新增商业服务业业户的数量与位置。对其逐一访谈或观察，发现1997年后周边地段新增商业服务业业户615家，其中主要受即墨路小商品市场影响而增设的商业服务业业户有546家，占到88.7%。

拉动的商业服务业，主要分布在市场二路、市场三路、上海路、聊城路和吴淞路两侧，分别有88家、83家、69家、67家和53家，共360家，占总量的65.9%。这些商业服务业业户60.4%位于1997年后开发的住宅小区配建商业房内，其余多位于改变功能后的沿街建筑底层（以住宅为主）。商业服务业侵占住宅216套，占周边地段住宅总量的4.0%。市场周边道路两侧的商业服务业明显多于其他道路，在商业房供应不足时还通过改变底层建筑性质满足需求。可见，即墨路小商品市场对于周边商业服务业产生了强大的拉动作用，见图4。

图4　1997至2013年市场周边地段商户数量变化

（二）市场周边商业服务设施空间变化

餐饮以快餐、简餐、啤酒屋等规模小、档次低的消费业态为主。新增与市场关系密切的餐饮122家，占拉动的商业服务业增长总量的27.7%。餐饮设施由散布于聊城路、市场一路演变为沿聊城路、夏津路、成武路、招远路连续扩展，表现出强烈的向心性，即墨路小商品市场像磁铁一样将周边餐饮业户集聚在其周围，并逐渐向外扩散。

旅馆以商务宾馆、家庭旅馆和快捷酒店等中低档次为主。新增与市场关系密切的旅馆33家，占即墨路小商品市场拉动的商业服务业增长总量的7.5%；主要分布在即墨路小商品市场西侧的馆陶路、市场三路、聊城路及吴淞路围合的区域内，呈现出较为明显的集聚态势。其中，商务宾馆主要分布在堂邑路与馆陶路附近，由原来的商务、办公空间改造而来，如晓港湾商务宾馆、五矿商务宾馆等；家庭旅馆主要分布在阳谷路、招远路及东阿路两侧的居住建筑内；快捷酒店主要分布在市场一路、市场二路沿线，由原来的居住、办公空间改造而来，如锦江之星酒店、怡景湾快捷酒店等。

咨询业以房产中介为主。新增与市场关系密切的房产中介46家，占即墨路小商品市场拉动的商业服务业增长总量的10.4%。其分布密度明显高于周边其他区域，且表现出抱团集聚的特点，即主要集中在即墨路小商品市场以北的招远路、夏津路和上海路之间，以及招远路、东阿路附近的街坊，见图5。

图5　市场周边地段商业服务设施空间分布（1997年后新增）

可见，商业服务业的经营业态同市场联系的紧密程度在很大程度上决定了其空间分布。餐饮业既服务于从业人员，又服务于顾客，同市场联系最为密切，其空间分布也最靠近市场。旅馆主要服务于市外顾客，同市场联系较为密切，其空间分布稍稍远离。房产中介不仅仅服务于从业人员，同市场联系不够密切，其空间分布远离。

四、市场周边物流仓储空间的变化

（一）市场周边仓储设施空间变化

不同经营业户对仓储空间的要求不同，珠宝饰品、电子电器产品属高单价商品，对于仓库的安全性要求较高，通常需要独立的仓库，以位于市场内商铺旁或与居住混合使用为主。工艺品、玩具、家居用品属于大体量商品，店铺内通常作为零售及展示，需要在市场周边选择一定体量的仓储空间。

根据调查，即墨路小商品市场中有76.9%的经营业户正在使用仓储空间，其中选择在市场以外进行存储的经营业户有690余家，占使用仓储空间经营业户的39.1%。而位于市场以外的仓储空间主要是侵占居住空间，分为与居住混合使用、整体改作仓库两类。由于小商品市场经营业户所需仓库面积以5~15平方米居多，因此将住宅整体改作仓库以单间租赁的方式居多，共380余家，占到了所有受访者的55.5%。按照每户住宅租赁4家经营业户，整体改作仓库的住宅约100套，加上310套居住与仓储混合使用的住宅，仓储空间侵占住宅410余套，占周边地段住宅总量的7.6%。仓储空间主要分布在北侧的街坊内，其中夏津路、成武路两侧低层居住建筑为主的街坊最为集中，见图6。

图6　业户经营门类与仓储位置选择关系

（二）市场周边物流设施空间变化

即墨路小商品市场还促进了物流行业的发展，物流单位发展到10家，占地0.22公顷。调查结果显示，周边地段物流单位的服务对象皆主要为经营业户。提供物流活动需要一定的储配空间、停车空间及交通空间，而此类物流单位占地普遍较小，主要以路边停靠、占用人行道进行货物装载为主，对商业活动及交通环境造成了较大干扰。其中，6家物流单位利用市场的商业空间改造而成，另外4家物流单位利用交通压力较小的道路上的住宅底层商业房或者底层单元改造而成。物流单位空间分布主要沿着南北贯穿即墨路小商品市场的临清路两侧线性分布，见图7。

图7　市场群周边地段仓储物流设施空间分布（1997年后新增）

综上所述，即小商品市场对周边地段内居住、商业、办公、商务等空间产生了不同程度的影响，其中对居住空间的影响最为强烈。外来人口的居住需求导致近20%的住宅更换了居住对象，服务设施配套和关联产业发展造成近12%的住宅部分或者全部改变了使用功能，从而使居住的社会空间与物理空间均发生明显改变。

即墨路小商品市场引发周边地段空间变化的分布也体现出一定的规律性。其中，从业人员的居住、餐饮等与市场关系密切的设施，紧紧围绕着市场集中分布；仓储、物流等与市场关系较为密切的设施，空间分布既考虑到与市场的距离又考虑房屋价格；旅馆、房产中介等与市场关系疏远的设施，往往依托原有基础或者选择价格便宜的街坊布置。

图8　小商品市场对周边地段空间影响机制分析

五、市场对周边地段的空间影响机制

即墨路小商品市场周边地段的空间变化表明，外来人口涌入、服务设施配套和关联产业发展是造成小商品市场周边地段空间变化的三大动力。伴随着小商品市场的发展，首先将有从业人员和顾客等大量外来人口涌入，其中埠外从业人员带来规模可观的生活居住需求，市场顾客则要求市场周边增加餐饮住宿、文化娱乐等生活性服务设施；其次需要配套商务金融、贸易咨询、会展宣传等经营性服务设施；再次会促进关联产业发展，尤其是频繁的货物中转和集散需要充足的仓储物流空间。另外，服务设施配套和关联产业发展也都不同程度地改变了住宅功能从而影响着居住空间（图8）。

需要指出的是，本文仅以“批发兼零售”型小商品市场为例，分析其对周边地段的空间影响并建构空间影响分析框架；对于批发型小商品市场而言，分析其对周边地段的空间影响可采用此框架，但影响内容、影响程度、空间分布有待进一步研究。

[1]吴晓,吴明伟.小商品市场的形成、发展与建设[J].城市规划,2009(2):38-42.

[2]张远.关于城市中心区批发市场布局调整的思考——以北京城市中心区小商品批发市场调控为例[J].中国流通经济, 2013(9):105-109.

[3]王盛.中国义乌专业市场演化对城市空间形态的影响[J].经济研究导刊,2010(20):66-68.

[4]余顷,张卫.长沙市大型专业市场分布与演化对城市空间结构形态的影响研究[J].中外建筑,2012(10):64-68.

[5]曹卫东,唐云云.城市专业批发市场区位演化与城市空间的时空耦合——以芜湖市为例[J].经济地理,2013(5):60-66.

Study on the Spatial Effect and Mechanism of Small Commodity Market on SurroundingArea;ACase of the Qingdao Jimo Road Small Commodity Market

SUN Bo1a,LI Peng1b,ZHANG Yufeng2,WANG Hongxiang3
（1.Shandong Jianzhu University,a.College of Business,b.College ofArchitecture and Urban Plan,Jinan250101,China；2.Tengyuan Design Institute LTD,Qingdao 266102,China；3.Weifang Urban Planning Bureau,Weifang 261000,China）

The commodity market will affect its surrounding area during the formation and development process.Based on the studies of the surrounding area changes of the Qingdao Jimo Road small commodity market,it is founded that influxes of migrants who created lived and service facilities that are needed,the operation of the market led to the construction of services facilities,and the related industries led to the development of logistics-storage facilities.Above all,they construct a framework of the study on the spatial effect of small commodity market on its surrounding area.

small commodity market;surrounding area;spatial effect

TU 984.11

A

10.3969/j.issn.2096-059X.2016.03.015

2096-059X（2016）03-0069-05

（责任编校：贺常颖）

2016-03-25

孙博（1973-），女，吉林省吉林人，讲师，硕士，主要从事城市商业网点规划研究；通讯作者：李鹏（1981-），男，山东东营人，讲师，硕士，注册规划师，主要从事城市开发、城市空间发展、村镇规划研究；张羽丰（1988-），女，山东青岛人，规划师，硕士，主要从事城市开发、城市空间发展研究；王洪翔（1972-），男，山东潍坊人，工程师，主要从事城乡规划管理研究。

①调查表明，即墨路小商品市场中来自青岛市中心城区、山东省其他城市、其他省市的从业人员（经营业户、营业员、相关服务人员）分别占18.5%、33.7%、47.8%，外埠从业人员占81.5%。