略论商业地产的成本管控与优化

文/刘佳

略论商业地产的成本管控与优化

文/刘佳

我国经济已经进入了“新常态”，商业地产企业的发展开始逐渐从高速发展趋于平稳转变，在这个阶段商业地产应当注重企业内部的管理，对成本进行管控和优化以期可以寻找新的利润增长点。

商业地产；成本；管控

不论是商业地产还是住宅类地产，近年来都是人们热衷于讨论的问题，同时，也逐渐成为我国经济增长的一个支柱行业。但是由于房地产业需求逐渐得到满足，房地产市场的竞争也逐渐趋于白热化。针对这个市场现象，政府出台了很多的相关政策，例如在今年两会期间提出的“去库存”等，都是促进房地产行业蓬勃发展的方式之一。但是除了政府予以政策支持以外，商业地产要想在激烈的竞争中获取一定的市场份额，必须从自身出发，寻找新的利润增长点，对商业地产的经营管理的重点予以调整，尽可能的加快投资的回收以期可以按时归还银行的贷款，为商业地产企业谋取更多的利润。要知道，商业地产企业是资金密集型企业的典型代表之一，而且资金的需求量是非常大的，开发周期有长有短，成本支出在资金需求中所占比例是非常高的，因此，商业地产进行成本管控，以期可以优化商业地产的成本管控，减少成本支出。

一、成本管控的原则和重要性

（一）成本管控的原则

要知道，房地产企业的成本管控是环环相扣的，每个关键环节的成本管控情况都会对商业地产的整体成本管控形成影响，有些关键环节的成本管控甚至会影响以后环节的成本管控，因此，在进行成本管控之前应当确定商业地产成本管控的原则，以此为指导来商业地产项目的实施，以期可以降低成本，提高利润。在进行成本管控原则的确定之前首先要明晰商业地产的各个关键的环节。首先要进行的工作是项目预测，例如确定项目完成之后的销售目标客户群等；然后要进行的工作是综合计划，确定整个项目的开发和项目完成后的工作整体计划，包括整体计划和具体计划；接着是在项目进行时的执行控制，发现与计划不符的事项和费用及时的进行成本控制；接下来的步骤是精细核算，对发生的成本准确的进行归集，为后期的分析工作打下坚实的基础；最后是重点分析，对出现的成本差异进行仔细分析，找出差异的原因，从而避免下一次项目开发出现同样的情况。

成本管控的首要原则是整体目标成本的最低，要予以注意的是成本管控不能仅仅以某一个关键环节的成本最低，而应当将整个项目的目标成本最低，往往目标成本最低的情况下，有些关键环节的成本并不是最低的。其次要注意的是全面成本管控原则，该原则要求参与商业地产的所有员工都参与到成本管控的工作中去，借助商业地产企业所有员工的整体力量，在各个部门之间建立起良好的沟通渠道，以便需要进行成本沟通时可以及时的得到解决。接着是建立完善的责任制度。成本责任制是成本管控实现目标成本最低的一个重要保障，将涉及到成本管控的所有员工的职能和责任进行明确，然后对其实现各自的职责情况进行考核和评价，以此种方式来对员工进行激励可以更好地达到成本管控的目标。最好一个原则是科学化的原则，运用科学化的成本管控方式将会取得事半功倍的效果，科学化的方法不仅包含科学的预测、决策的方法，还包括价值工程、不确定分析法等科学的成本处理和分析方法。

（二）成本管控对商业地产的重要性

商业地产的成本管控和优化不论是对于目前达到成本节约、利润增长有着显著地效果，对于商业地产企业的长期战略发展也起着奠基石的作用。如果商业地产的成本管控和优化工作未达到理想的效果，严重的情况下甚至会影响商业地产的发展趋势和状况，因此，在商业地产中进行成本管控是非常重要的。可以从以下几个方面来说明成本管控对商业地产的重要性：首先，对商业地产进行成本管控可以直接降低相关项目的成本和企业日常经营管理费用，从而提高企业的经营利润。其次，对商业地产的开发项目进行成本管控优化可以降低投资该项目产生的风险，也可以实现较高的回报率。接着，成本管控优化的工作效率高，成果显著可以使得商业地产企业尽快的收回投资，减少过多的不确

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