分析房地产“营改增”对行业的影响

文/付启林

分析房地产“营改增”对行业的影响

文/付启林

房地产作为我国国民经济支柱产业，其健康、平稳的发展对于推动国民经济发展具有重要意义。“营改增”也就是营业税改征增值税，是能够加快财税体制改革，促进服务业发展，促进产业和消费升级的一项重要改革。“营改增”在房地产行业的推行旨在符合中央要求来推动经济稳定增长和优化结构，但是在短期来看势必会对房地产行业造成一定的影响，会影响房地产行业健康平稳发展。本文将会对“营改增”对房地产行业产生的影响进行分析，并为房地产行业应对“营改增”的影响提出建议和对策。

“营改增”；房地产；影响；对策

房地产产业是国民经济的关键增长点，近些年来，我国房价一路飙升，房地产行业自身竞争激烈，并带来了一系列经济和社会问题，而“营改增”政策的推行势必会对房地产行业产生一定影响。目前“营改增”在房地产行业的推行尚处于过渡时期，加强对房地产行业的宏观调控力度，将“营改增”对房地产产生的影响最小化，使房地产行业平稳度过“营改增”政策的过渡时期是目前的重点所在。本文将会以“营改增”为背景，分析其对房地产行业产生的影响，并为房地产行业有效应对这些影响提出有关对策。

一、“营改增”对房地产行业的影响

“营改增”的目的是为了降低企业税负，促进行业发展，但是短期来看，“营改增”在房地产行业的推行效果并不乐观，房地产行业实际却出现了税负增加的现象，甚至出现了重大损失，影响房地产产业发展的稳定性。“营改增”对房地产行业的影响体现在以下几个方面：

（一）经营成本有所增加

建筑业是房地产业的上游行业，与房地产联系紧密，“营改增”在建筑行业的推行势必会对房地产业产生影响，建筑行业税负的增加会转嫁到房地产业，造成房地产业成本的上升，包括材料成本、人工成本和费用成本。建筑行业实行“营改增”的难度根本上是在于无法获取增值税专用发票，没有增值税专用发票，很多成本也就无法计入进项抵扣，实际上缴纳的增值税会比原来多好几倍，建筑行业税负加重，就会转嫁给房地产业。

（二）短期内会可能会出现税负上升

“营改增”政策实行后，大多数企业实现了税负减轻，但也有不少的企业出现了税负没减反增的现象，造成这种现象出现的原因主要有两方面，一是税率过高，二是抵扣困难。“营改增”之后房地产以及相关企业的由原来的3%-5%的营业税率上升到17%或11%的增值税税率，房地产行业的税负就会有所增加。此外，由于目前“营改增”仍在试点过程中，与房地产有关的上下游行业很多还未被纳入试点，房地产产业链增值税的抵扣难度就会增加，例如材料费用并不能完全取得增值税专用发票，建筑人工费目前无法直接开具增值税专用发票等，这些都会造成房地产行业的税负增加。

（三）财务管理和会计处理的困难

“营改增”之后税收由原来按照应税营业收入的全额计税转变为差额征税，，房地产行业的会计核算会增加更多会计科目，核算难度也会大大增加。而目前房地产业正处于“营改增”的过渡时期，新旧税务制度衔接不足，财务人员的素质还有待提高，否则会出现财务核算错误等风险。

（四）“营改增”政策初期，房地产行业可能会有重大损失

目前缺乏初期相应的过渡政策，不能规范房地产行业的税收行为，会对房地产业造成巨大影响。例如某些已竣工的房地产开发项目，在此时实行“营改增”政策，就无法取得任何增值税发票进行抵扣，如果尚未销售清盘，就可能需要承担11%的增值税销项税。因此，缺乏相应的过渡政策，房地产行业的税负就会大大提高。

（五）在有增值税发票的情况下，很难收集齐全

很多房地产企业的项目遍布全国，每一笔采购都需要获得增值税发票，但是很多财务人员在“营改增”之前并不了解有关政策，也缺乏工作经验，在规定的时间内收集齐全发票是很有难度的，对于房地产行业来说也是一个巨大的挑战。

二、房地产行业应对“营改增”的策略

（一）制定相关过渡政策

“营改增”政策的实施是一个长期的过程，目前国家在房地产行业的“营改增”正处于过渡时期，并且这个时期是要经历很长一段时间的，如果没有相关政策的规范，那么就会出现比如无法取得增值税发票，抵扣出现困难等问题。

（二）提高房地产企业的内控水平，提升纳税意识

房地产企业应该建立健全内部控制制度，尤其对于上游行业的管理，来争取取得所有能够抵扣的增值税发票。但是一般来看，规模较大的、正规的企业更有能力开具增值税发票，所以在选择供应商时要选择优质正规的，这样也能够减轻房地产行业的税负。此外，强化内部纳税意识，将销项税和进项税的配比进行合理筹划，争取做到每开展一项业务或是活动都获取正规的发票，提高房地产企业税务管理的效率，并且应该依照有关法律进行纳税，科学使用优惠政策，减小“营改增”对房地产行业的影响。

（三）加强会计核算，提高财务技能

“营改增”政策实行后，税收方式有所改变，会计核算难度也有所增加，财务人员素质不高、经验不足，很难适应税收方式的改变，无法做到很好的过渡，所以财务人员应该对有关制度进行了解，并通过学习提高自身素质和能力，加强会计核算能力，严格规定会计核算程序，对进项税额进行抵扣和认证，提高相关财务技能，提高财务人员的发票意识。企业各部门之间要加强合作，落实税务管理。企业有关负责人员采购时应该集中采购，减少因材料来源不明或者质量问题导致的资金浪费。

（四）加强企业宣传

“营改增”政策实行之后，增值税纳税相比以前比较复杂，企业应该加强宣传，使房地产企业的员工对“营改增”政策的内容和方向有所了解，并引起关注和重视。企业可以在内部网站上设置“营改增”政策的页面，开展有关讲座等一系列宣传模式，这样能够有效减小“营改增”政策实施对房地产行业的影响。

（五）改变房地产企业的经营模式

短期来看，“营改增”政策的实施会加重房地产企业资金的负担，所以企业可以从以下几个方面来降低成本，解决资金问题：

1.缩短开发周期，这样就可以使各种资金费用降低，减少资金占用率

2.提高房地产产品的质量，人们的生活质量逐渐提高，对居住环境更多的要求智能化、高品质，房地产企业提高建筑房屋的质量可以使其在激烈的市场竞争中取得优势。

3.与其他企业建立合作模式，房地产行业可以以其自身为核心，与其他企业或行业开展股份项目制、联合开发等等的合作模式，这样可以使企业扬长避短，优化结构，强化管理，使房地产行业获得良好的发展模式。

三、结束语

“营改增”政策的实施是我国税收体制的重要改革，这是符合我国经济发展的重要举措，对于房地产行业来说也有可观的发展前景，但是就目前来看，“营改增”对房地产行业带来发展机遇的同时，也给其带来了不利的影响，例如资金短缺，税负和成本增加等。面对这些影响，企业应该提前做好各项准备工作，采取相应的应对方案，将不利影响降到最低，使房地产行业平稳度过“营改增”的过渡期，确保房地产行业平稳、健康的发展。从长远来看，“营改增”对房地产企业的发展是具有重要意义的，所以，相信在不断的努力和克服下，“营改增”政策在不远的将来可以真正发挥它的作用。

［1］李英.探究“营改增”对房地产行业的影响［J］.税务园地，2016（06）：180-181.

［2］张林波，李露.营改增对房地产企业的影响及对策分析［J］.经济纵横，2015 （33）：134-136.

［3］尉潇，罗国亮.营改增对房地产行业的影响及应对策略［J］.交流平台，2016 （17）：201-203.

（作者单位：固始县国土资源局）

上接（第150页）企业的资金周转可能带来一定的压力。因此，在开出发票时，应尽可能晚的给出发票，减少进项税额不足抵扣造成资金压力增加的情况。在税收上，应当注意材料购入和运费等每项耗费的税率和计税依据问题，才采购上选择最优的税率组合建议。在发票管理上，初期可能面临不适应的问题，或者发票丢失的问题。财务部门应当加强发票管理，设立专门保管和发票开具人员，将进项税额发票及时入账。

（三）提高财务管理水平，做好营改增培训

在合同的签订和采购方的选择上，财务部门要发挥决策参考作用，积极在合同部分贡献财务计算，给出信息数据上的建议。在占据建筑企业较多成本的劳动力支出等问题上，进行成本核算考虑，可以给出在劳动力外包并取得增值税专用发票下的成本对比，考虑减少劳动力的管理支出，采用外包形态。减少在劳动力管理上的管理压力和精力付出，加强企业的专门化和专业化水平，同时减少企业在建筑外派上的车旅支出和闲暇季节的劳动力补贴等额外的杂费支出。在抵扣水平下对当前劳动力雇佣模式进行对比，向管理层提交成本和其他影响因素下的报告建议。在会计核算上，及时调整账务和科目。在营改增相关的日常财务运营与账务处理上，对于规模较大的企业或者有条件的建筑企业，可以考虑营改增下的财务部门再教育和培训，在培训中模拟营改增过渡期的会计处理、会计习惯、发票索取注意事项，以及营改增下的财务部门管理方案与合作范围的选择，学习营改增下的财务部门合理避税等相关文件法规和实战实务经验指导。提高财务部门的会计从业人员整体专业素质和财务管理水平，减少在营改增过渡期和后续营改增工作中的失误，保障财务部门的平稳性和正确率，保持谨慎作风。

三、结语

财务部门在营改增的转型期间，对于各项事务应当做出对本企业和本部门的影响因素与影响结果利弊上的分析，对营改增从建立基本认知到实践和请教后应当逐步构建对于营改增应对方法上的基本完善下的认知。针对营改增分析下的影响因素和结果，财务部门要提出企业和部门应当采取的对策，促进部门和企业在营改增下的平稳过渡。

参考文献：

［1］卢漫.浅议营改增对建筑企业会计核算的影响及应对措施［J］.当代经济，2014（15）.

［2］李炳芝.论营改增对建筑企业会计核算的影响及应对［J］.现代经济信息，2013（17）.

（作者单位：天和城（天津）置业投资有限公司）