电白区房地产市场发展前景分析

曾江寿

【摘要】当前国家宏观经济放缓，三四线城市的房地产市场整体面临着高库存和弱需求的情况下，2016年5月1日起，将试点范围扩大到房地产业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。在此形势下，集团公司位于茂名市电白区“滨海绿洲”商住楼项目二期在现阶段是否应向电白区发展和改革委员会提交项目申请核准报告，公司内部围绕着电白区房地产市场发展前景及“营改增”对房地产企业的影响展开了激烈讨论。

【关键词】房地产 宏观市场 撤县设区 包茂高速 营改增 前景分析

一、房地产宏观经济分析

（一）相关政策分析

第一，当前国家宏观经济放缓，三四线城市的房地产市场整体面临着高库存和弱需求的情况下，为进一步化解房地产库存，央行再降信贷。这是在2015年多轮货币财税政策调整后，2016年央行再出新政，非限购城市商贷首付比例最低可降至20%。根据现行政策，部分已结清首套房贷款的家庭购买二套房首付比例也有望进一步降低。这将是自2014年930政策以来，对信贷政策的第五次调整，将有助进一步扩大刚需和部分改善型消费群体的购买力，有利于持续推动部分城市房地产库存压力的缓解。

第二，除一线城市外，房地产交易契税、营业税的下调。2016年2月19日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，针对房地产交易环节契税、营业税进行调整。针对楼市新房，90平米以上的房屋契税普遍下调，将增加对大户型房屋的需求，同时二套房契税调整的幅度较大，改善性需求得将到进一步的鼓励。对购买首套房的刚需群体来说，购置房屋面积越大，节省税费越多，更倾向于鼓励购房者一步到位满足需求。针对二手房，营业税提出个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减支购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此次政策调整，将加快促进改善需求的释放。

第三，2016年3月5日，李克强总理在2016年政府工作报告时提出，今年全面实施营改增，从2016年5月1日起，将试点范围扩大到房地产业、建筑业、金融业、生活服务业，此外，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。有利房地产企业降低开发成本。

（二）全国房地产市场发展前景

2016年中国房地产市场在宽松的政策刺激下，总体上步入了复苏的通道。根据中国指数研究院3月2日发布的《2016年2月中国房地产政策跟踪报告》，在2016年2月全国楼市同比全线上扬。受到中央及地方接连去库存政策影响，代表城市的楼市表现出现猛涨，一线城市的周均成交同比均有大幅回升，深圳同比增长超过150%。二三线代表城市的周均成交量同比上涨40%。虽然2016年政策宽松基调基本确定，2月份百城均价也同环比继续上涨，但当前国民经济稳增长任务仍然艰巨，部分三四线城市库存压力依然较大。总体上去库存、稳消费、促投资将继续成为贯穿今年楼市主基调。

二、“撤县设区”对电白区房地产的影响分析

2014年4月18日，经国务院正式批复同意，茂名市电白区合并茂港区和电白县正式成立。电白区成立以来，提出“扩容提质，向海而兴，加快打造粤西组团式中心城市”的发展战略部署，发挥向海宜居优势，以园林式、生态型、现代化滨海城市为引领，以高标准、高水平地制定发展规划，大力推进了城区扩容提质，创造了房地产发展的有利条件。政府推动沿海一片宜居宜业的滨海新城建设，将促进电白区房地产业快速发展。集团公司位于茂名市电白区“滨海绿洲”商住楼项目一期正是乘着这“撤县设区”的东方，加快推进其“滨海绿洲”项目一期工程进度，比计划提前于2015年1月面向市场推出第一批商品房，开盘当天认购场面盛大，结果“滨海绿洲”项目一期无论在销售进展及销售均价都取得比预期要好的成绩。

围绕“撤县设区”对电白区房地产市场后继的影响，公司内部意见分歧。本人认为撤县设区后，原电白县户籍农业人口111万人口转变为非农人口，加上城市政治、经济、文化会增添新的集聚区，将吸引人口以就业、居住等多种形式导入电白区。预见将会聚集100万以上外来人口陆续进入到电白区就业、生活。当地房地产的消费人群也会随着人口进入而水涨船高，利好当地楼市的发展前景。

三、“包茂高速”茂名段的通车对电白区房地产的影响分析

2015年12月31日包茂高速茂名段正式通车，从内蒙古的辽阔大草原可直达浩瀚南海，途经内蒙古、陕西、四川、重庆、湖南、广西进入茂名，全长3130公里。沟通了我国西北至东南沿海区域，缩短了南北之间的时空距离，极大的便捷了茂名市周边市民。交通运输的便利畅通，将吸引包茂沿线群众前来茂名观光旅游、投资置业和居住生活。

包茂高速的通车，将给位于终点电白区的房地产带来重大发展机遇。据研究目前电白区房地产项目不论在价格、滨海地理环境、气候及自然生态等方面与中部、西部地区相比具有优势。以广西等山区城市为例，“两小时直达大海”将是电白区的房地产的最大卖点。公司“滨海绿洲”商住楼项目二期如果开发具有一定规模、容积率和建筑密度相对较低、配套完备、管理完善的以旅游、度假、养老为题材的精品房地产项目将有较大的市场需求。

四、“营改增”税制对房地产市场的影响分析

2016年5月1日起，营改增将试点范围扩大到房地产业、建筑业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。在3月24日，财政部、国家税务总局两部委明确了全面推开营改增试点的细则。这样一个税制变化，会给房地产市场带来重大的影响。

第一，根据解读《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中有规定：“房地产企业以取得全部价款和价外费用，扣除受让工地时向政府部门支付的土地价格后的余额为销售额。”，这条规定将土地成本列入抵扣税项，将有利于房地产企业降低税费，从而降低了公司房地产开发成本。

第二，2016年5月1日后，如果购买方是增值税一般纳税人，所购入的不动产相关的进项税就可以申报抵扣。这是在营业税制下，购入房地产资产未曾有过的可被抵扣税的制度，这对购买方是重大利好的优惠政策。将促进企业的投资意愿，对房地产企业去库存有积极的影响。如果购买不动产可减轻购买方的税负成本，将会促进房地产市场的流动，从而利好楼市。

五、结论

综上分析，2016年中国房地产市场在宽松的政策刺激下，总体上步入了复苏的通道，三四线城市的房地产市场整体仍然面临着高库存和弱需求。茂名市电白区作为三四线城市房地产也在调整中，消费者持币观望等待机会，市场存量房较多。南海之滨的电白区成为茂名未来城市发展主方向是不争的事实，在《茂名市城市总体规划（2008-2020）》中，沿海的电白区将是城市发展的重点方向。 “撤县设区”可为电白扩容提质，再借势“包茂高速”茂名段的通车，而且电白区的空气质量和自然环境比茂名市区有优势，电白区房地产市场发展前景会越来越好。

参考文献

[1]中国指数研究院.《2016年2月中国房地产政策跟踪报告》.

[2]高立群.《营改增有助于房地产去库存 对房价影响不大》.