税收利好楼市去库存 大量需求或将释放

2016年2月17日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（以下简称《通知》），宣布自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税政策。

楼市利好政策接二连三，旨在引导刚需入市。由此，2016年中国楼市去库存值得期待。需要指出的是，中央与地方政府都在发力楼市去库存，政策宽松大势所趋，全国楼市需求将逐步释放。

新政策的作用

第一，可以刺激购房需求。第二，新的营业税政策与之前不一样的地方主要体现在非普通住房，针对大户型、高价房和别墅等物业，在过去的政策中，满2年也需要缴纳差额营业税，而新政策并未明确。如果各地在落实的过程中也按住房计算，那么对于改善性需求会有非常明显的利好。第三，新政策继续绕开一线城市，整体上看，一线城市不存在库存问题，预计后续宽松政策也很难覆盖到一线城市，但这些政策对一线城市的心理影响依然比较大。第四，新政策针对二手房影响比新房更大，因为二手房只要交易成功就必须马上交税，而新房大部分是期房，基本要到交房才存在契税缴纳。第五，中央部委紧随地方政府出台政策救市，预计后续针对房地产的政策仍会频繁出台。

新政策变化点

该《通知》规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

举例说明：

首套房

假设购买一套15000元/平米、面积155平米的房子，总款为232.5万元，原来需要交纳契税6.975万元，新政策之后，只需缴纳3.4875万元，少缴3.4875万元。

二套房

假设购买一套15000元/平米、面积98平米的房子，总款为147万元，原来需要交纳契税4.41万元，新政策之后，只需缴纳2.94万元，少缴1.47万元。

面积越大，住房总价越高，省的就越多。加上降息、降首付等政策的出台，优惠只会更多、更大。

楼市去库存 压力巨大但前景可期

4月15日，国家统计局公布了我国2016年一季度GDP同比增长6.7%的消息，基本上符合预期。这其中，房地产是个非常关键的变量。相关数据显示，2016年一季度，我国房地产开发投资同比增长6.2%；这意味着之前稳增长政策的效果持续发力，房地产带动了相关的投资和消费，中国经济开始出现积极的信号。

虽然一季度一线城市的房价出现上涨导致地方政府紧急出台政策缓解，但带来的好处也显而易见。因为只有这样，相关的税收才回得来，相关的投资也才上得去。

一线城市的房价上涨，对于宏观层面楼市去库存的作用是具有示范效应的，但如果涨得太离谱就有危险了。所以，最好的办法是，一线城市压住；二线城市稳住；三四线城市涨起来，这样才能去库存，才能让房地产投资逐渐恢复元气。

据统计，截至2014年底，仅有41%的城市常住人口拥有商品房，这意味着，剩余59%的人住在非商品住房或老房子中。楼市去库存尽管压力很大，但只要政策得当，前景可期。

昆明市民购房意愿增强

在多重利好政策叠加的推动下，昆明楼市的预期已经发生逆转。不仅一批来自省外的地产大鳄纷纷进驻昆明推出新楼盘，市民的购房意愿也迎来了一轮新的高潮。