01 城市综合体概论

蔡文武 CAI Wenwu湖北省质量技术监督局，武汉430071（Hubei Provincial Quality and Technical Supervision Bureau，430071 Wuhan）

本刊特稿（Feature Artisles）

01城市综合体概论

蔡文武 CAI Wenwu
湖北省质量技术监督局，武汉430071（Hubei Provincial Quality and Technical Supervision Bureau，430071 Wuhan）

具有数千年农耕文明史的中国，真正的城市规划和建设始于20世纪五六十年代，极盛于20世纪九十年代。21世纪初“城镇化”被列为国家战略。随着城市规模的扩大和城市文明程度的提高，“城市综合体”这种特殊的现代化城市建筑形态被引入中国，而且很快形成蓬勃发展之势。为应对此种趋势，深入探讨了“城市综合体”的概念、内涵、由来、模式、功能、特征、发展变化及其规划建设问题，旨在呼唤更多的人关心、支持甚至是直接参与中国的城市综合体以及城镇化的规划和建设。

城市综合体；规划；建设；概论

一、引言

城市大约起源于公元前3200年。专家考证，世界上最早的城市出现于埃及、美索不达米亚、印度河流域、黄河流域以及中美洲等五个地域。最早将“城”与“市”概念分开的是中国人，《管子·度地》篇的“内为之城，城外为之郭”和《易经·系辞下》的“日中为市，致天下之民，聚天下之货，交易而退，各得其所”就是例证。“城市”一词最早见于中国史籍《韩非子·爱臣》篇：“大臣之禄虽大，不得藉威城市”，又见于《战国策·赵策一》：“今有城市之邑七十，愿拜内之于王，唯王才之”。人们对城市的研究，可以追溯至公元前5-4世纪雅典民主政治的“黄金时期”即伯利克利时代（或称之为“柏拉图-亚里士多德时代”）。作为世界古代史上最著名的哲学圣贤柏拉图和亚里士多德师生俩，曾先后提出了关于城邦完美社会——“理想国”和城邦公民的完善德性——“共和政治”的社会理想，虽然他们关注的只是古希腊城邦的政治生活，然而却是最早诠释城市功能和作用的理论成果。如所周知，人类社会经过三次重大变革，便由农耕社会发展到工业社会，工业社会是以城市化作象征的，它既是人类走向成熟和文明的标志，也是人类群居生活的高级形式。具有数千年农耕文明史的中国，真正意义的城市规划和建设当起源于20世纪五六十年代，兴盛于20世纪90年代。21世纪初，“城镇化”被提升为国家战略。随着城市规模的扩大和城市文明程度的不断提高，“城市综合体”这种特殊的现代化城市形态被引入中国，而且发展速度极快。何谓“城市综合体”、“城市综合体”的功能作用是什么、怎样建设“城市综合体”，针对这些问题，笔者特意从“城市综合体”之概念、内涵、由来、发展和现状进行介绍分析，旨在帮助人们对此有一个比较清晰的了解和认知。

二、城市综合体的概念

20世纪20年代，法籍瑞士人、现代建筑大师勒·柯布西耶在他的《走向新建筑》一书中，主张在城市规划中采用功能区域划分的原则。20世纪60年代初，加拿大籍美国人、城市规划和建设思想家简·雅各布斯在她的经典名著《美国大城市的死与生》中指出，城市如同生命的有机体是一种极富动态和多样化的地方，是人们真实生活的世界。她说，“城市中复杂关系和不同人群利益的协调过程，更多的是一个政治过程”，“真正好的城市首先必须是一个适合并能够全方位地服务于公众生活的城市”。随着城市的繁荣发展和人们日益增长的物质和文化生活的多元化需要，城市综合体被广泛纳入城市的规划和建设之中。城市综合体作为欧美的一种造城理念，兴起于美国纽约市的心脏地带——曼哈顿，1958年正式诞生于法国巴黎的拉德芳斯，而能代表现代城市综合体最高形态的当推日本东京的六本木。

所谓的“城市综合体”就是由酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心（Convention）和公寓（Apartment）的首个英文字母组合而成的“豪布斯卡”（HOPSCA）。其涵义是：在城市中聚集商业（购物中心、主题商场、专业市场）、会展设施、酒店、餐饮、写字楼、住宅、文化娱乐设施、休闲健身设施、广场、停车场、园林景观等于一体的高度集约的现代化的街区建筑群体。它是人们居住、办公、商务、购物、文化娱乐、休闲健身、社交、出行、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的“城中之城”。

三、城市综合体的本质

城市综合体（豪布斯卡，HOPSCA）是随着城市规模的不断扩大和城市文明程度不断提高而出现的一种特殊的城市形态，亦即城市发展到一定阶段的产物，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化延展的结果，是城市现代化建设的必然选择。城市综合体既不同于建筑综合体（多个功能不同的空间组合成的建筑），不同于CBD（Central Business District，即中央商务区），也不同于MALL（按：“摩尔”的原意为“林荫道”，是指在毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组合成的大型零售综合体），却是高于它们的高级开发阶段。它不仅仅是一个建筑数量、种类和功能的叠加概念，更是一个社会多生态系统概念，它完全具备现代化城市的所有功能，是一个城市的微缩体。因此城市综合体至少有五个方面的作用。

第一个作用，创造城市价值。通过多种功能的组合协调，能够有效地推进智慧城市建设，更好地发挥“互联网”作用，提升“大数据”的应用水平，增强城市的辐射能力，创造极高的社会价值；成为推动经济社会发展和城市现代化建设的新引擎。

第二个作用，完善城市功能。城市综合体是城市空间布局的创新模式，能够优化城市土地及空间资源配置，科学规划城市发展构架和格局，合理分割和突出城市区间功能，促进环境友好型城市建设和绿色生态发展。能够有效地达到英国人埃比尼泽·霍华德19世纪在其《明日的田园城市》一书中憧憬的“花园城市”标准。

第三个作用，丰富城市生活。城市综合体以科学合理的方式整合各种消费资源，最大化地实现建筑、业态和人群的集约与互补，最优地实现购物、旅游、娱乐和休闲的联动和共享。能够丰富城市生活、提升居民的生活质量和幸福指数。

第四个作用，体现城市建设的文化风貌。全国各地千篇一律的钢筋水泥“森林”和“火柴盒”式的高楼大厦，泯灭了本地区的次文化和城市个性，因此缺乏风格迥异的建筑特色。城市综合体通过超大尺度和空间与街景及主干道链接，设计和建造出独具特色的城市个性和文化风格，成为富有内涵和耐人体味的历史“古董”。

第五个作用，提升城市品位。城市综合体是城市的地标性建筑，是城市的标志和名片，它能够大幅度地提升城市的形象、品位和魅力。

就我国目前城市建设的现状来看，每个城市综合体至少组合了城市综合体功能之中的三种功能，而以一种功能为主、多种功能配套，在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，形成多功能、高效率的建筑群落。一般情况下，酒店或者写字楼和购物中心的功能是最基本的组合。同时，城市综合体通过街区的作用，实现与外部城市空间的有机链接和交通体系、网络信息体系的有效联系，成为城市功能混合使用中心，扩展了城市的空间价值。因此，城市综合体是高品质城市生活的重要标志。

四、城市综合体的演化历程

城市综合体可上溯至古希腊城市的市俗中心——阿索斯广场（ASSOS）（见图1）。这个广场的平面为梯形，在较宽的一个底边建有神庙，两侧有大尺度、两层楼高度的敞廊为商业活动的场地。有的敞廊墙面饰以壁画或者铭文，记录战争的胜利、皇帝的赏罚、城市的法律条文或者哲学家的格言。人们聚集在这里，一边进行买卖，一边谈论各地发生或将要发生的各种事情，或是举行诗歌朗诵、演说活动等。

图1　古希腊城市市俗中心——阿索斯广场的希罗德·阿提库斯剧场

图2　古罗马卡拉卡拉大浴场废墟

此外，比较著名的是公元200年左右由古罗马皇帝卡拉卡拉下令建造的卡拉卡拉浴场——如今的罗马式浴场都是以它作为模板的（见图2）。古代最具典型意义的城市综合体是意大利圣马可广场（Plazza San Marco）， 又称“威尼斯中心广场”。这个广场一直是威尼斯政治、宗教和传统节日的活动中心，始建于公元9世纪。如今的风貌是14至15世纪的留存——四周都是文艺复兴时期的精美、华丽建筑，为数百年的古迹瑰宝，充分展示了昔日共和国的国威。马可是《圣经》中《马可福音》的作者，威尼斯人将其奉为守护神。相传公元828年，两个威尼斯商人从埃及亚历山大将耶稣圣徒马可的遗骨偷运到威尼斯，并在同一年为马可兴建教堂。教堂内有马可的陵墓，其入口拱门的上方是五幅描绘马可事迹的金碧辉煌的镶嵌画，分别为“从君士坦堡运回圣马可遗体”、“遗体到达威尼斯”、“最后的审判”、“圣马可的礼赞”、“圣马可运入圣马可教堂”等五个主题。教堂正中间最后方的黄金祭坛高1.4米、宽3.48米，其上镶嵌着2 000多颗珍珠、祖母绿和紫水晶等各式宝石。中央的圆顶则是一幅耶稣升天的巨大镶嵌画。大教堂以圣马可的名字命名，教堂前的广场也因此得名为“圣马可广场”（见图3、图4和图5）。

图3　威尼斯圣马可广场（之一）

图4　威尼斯圣马可广场（之二）

图5　威尼斯圣马可广场（之三）

1177年，教宗亚历山大三世（或译历山三世、亚力山大三世，约1105年-1181年）和神圣罗马帝国皇帝腓特烈一世（绰号“红胡子”，约1122-1190，曾六次率兵入侵意大利）会面之后，才将圣马可广场扩建成如今的规模。1797年，法国皇帝拿破仑侵占威尼斯，赞叹圣马可广场是“欧洲最美的客厅”和“世界上最美的广场”，随即下令将广场边的行政官邸大楼改作他自己的行宫，并且建造了连接两栋大楼的翼楼作为私人舞厅，命名为“拿破仑翼大楼”。圣马可区是威尼斯政治与司法的中枢，从共和国的早期开始，就成了威尼斯城市的核心区，拥有很多高级旅馆、餐厅和商店，并有数座宏伟的教堂和许多府邸以及三座剧院，其中包括著名的火鸟歌剧院。而最能展现共和国太平景象的地方，莫过于圣马可广场。

图6　美国洛克菲勒中心（之一）

现代意义的城市综合体则要从美国的洛克菲勒中心（Rockefeller Center）算起（见图6、图7）。洛克菲勒中心位于美国纽约市最繁华的曼哈顿区中部，是一个占地45 000平方米、建有19幢大楼，集商业、娱乐和办公等功能为一体的大型建筑群，始建于1931年，竣工于1940年；主要建筑群区涵盖第五大道至第六大道，以及第48大街至第52大街之间；建筑群的主体是GE大厦，高259米，共70层，为板式高层建筑，外观强调垂直线条；由于区内聚集了许多国际超级文化企业的总部而堪称世界文化中心，例如时代华纳、麦克劳、希尔、西蒙、舒斯特、NBC新闻网总部以及全球最大的新闻中心——美联社，等等；区内还有办公大楼、银行、邮局、剧院、音乐厅、服饰店、餐厅、书店、药店、理发店、地下商场、地下车库、海峡花园以及下沉式广场，各座大楼联成一个整体，而且有地铁通道贯穿连结。因商业、服务业设施齐全，俨然成了一个浓缩的小都市。这座迷你型的小都市每天可以容纳25万人次上班、观光、消费。虽然人流如织，但穿梭往来无虞。由于工作、休闲功能的综合搭配，晚上十点，这里的夜生活才算正式开始。从1932年起，每年圣诞节前夕，洛克菲勒中心广场必然竖立一棵纽约市最大的圣诞树，因此这里的圣诞夜夜景是前往纽约的游客必去的观赏之处。

法国巴黎“拉德芳斯”是欧洲第一个城市综合体（见图8、图9）。拉德芳斯位于巴黎市区的西北部，即巴黎城市主轴线的西端。法国最大的企业有一半集中于此。1958年拉德芳斯正式筹划，建成写字楼247万平方米，其中商务区215万平方米，公园区32万平方米。此地高楼林立，成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一体的现代化城区。拉德芳斯的成功，不仅增添了古典巴黎的现代气息，更为世界著名都市指明了新的发展方向。

图7　美国洛克菲勒中心（之二）

图8　法国巴黎拉德芳斯（之一）

图9　法国巴黎拉德芳斯（之二）

图10　日本东京六本木（之一）

日本东京的“六本木”是城市综合体的典型代表（见图10、图11）。六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，是按照下个世纪（21世纪）东京的风貌理想设计建造的城中城。项目历时17年，才在2003年4月开业；位居东京都的中心港区，距离皇宫仅0.5公里，占地面积11.6公顷，比巨蛋广场要大八倍；是吃喝玩乐、购物与文化艺术的综合场所，代表了东京新的都市形象，展示了“文化都心”的概念，以国际化而闻名于世；每天慕名而来这个以集时尚名店、五星级酒店、餐厅、朝日电视台、美术馆、住宅等于一体的综合商业设施的人熙熙攘攘，成为外地游客的必到之处。

图11　日本东京六本木（之二）

我国香港的“太古广场”城市综合体是商业、购物、娱乐、文化的荟萃之地。整个项目包括四层楼房的大型购物商场、三座甲级写字楼、三座五星级酒店、两座酒店式住宅、一所会议中心，设施齐备，能够提供一站式的豪华消费及娱乐。这里是体验香港市民吃喝玩乐生活消费模式的极佳去处。广场除了五星级饭店、高级写字楼外，还有豪华住宅和200多家专卖店，云集了多种世界名牌。虽然这里的欧洲品牌比置地广场和半岛酒店名店街要少，但物品丰富，价格也比较合理，是香港民众和外地观光客的购物首选。

2008年前后中国城市综合体兴起。之后，从一线城市到二三线城市都在紧锣密鼓地筹划和实施城市综合体。如武汉市在2008年就规划建设了6座城市综合体，成都、济南、杭州等市也在2010年前后提出了建设若干个城市综合体的构想。大连万达集团股份有限公司作为一个企业，从 2015年开始在全国各地建成100个以商业、商宅功能为主的城市综合体。

五、城市综合体的功能特征

城市综合体具有极高的价值。通过各种功能的有机组合，而所产生的效益是不可以用普通的房地产、住宅或商业的价值来计算的。第一，由于城市综合体的紧凑布局和多样化的功能组合，可以大大地节约每一个人的生活成本和时间成本；第二，通过高端酒店、超市、百货大楼、娱乐、餐饮、商宅、步行街等功能组合，能够生产极高的社会价值；第三，附加值高，不仅能够使信息流、物流、人流交汇，聚集购买效应，而且可以提升自身的房地产价值并能带动周边房地产的共同发展。

归纳而言，城市综合体有12个特征。

1. 超大空间尺度

城市综合体是与城市规模相匹配、与便捷的现代城市干道相联接的，因此室外空间巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样性呼应，成为多功能的聚集中心。

2. 功能复合性

城市综合体自身可以实行完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多重功能，如商业、居住（包括酒店、住宅、公寓等）、商务办公、文化娱乐消费、完善的交通出行系统、发达的网络信息系统，等等，构建成了城市综合体的多样性和复合性。同时，各功能间联系紧密，互为补充。

3.“通道树型”交通体系（立体交通）

通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下和地上交通与公共空间贯穿起来，同时又与城市的街道、地铁、公交车、出租车、停车场等市内交通设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组合成一套完善的“通道树型（Access Tree）”体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成了丰富多变的、立体的街道空间。

4. 现代城市景观设计

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、绿化、街道家具、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境，展现独特的城市文化韵致。街道家具的功能日趋追求综合效益，其细部设计越来越符合人体尺度的要求，而安排的位置、方式、数量更加考虑人的行为心理需求特点。同时，街道家具与周围的环境要求更为协调，从而丰富了街道空间景观。另外，街道家具材料考虑了环保节能要求，能够做到与环境的和谐和可持续。

5. 高科技集成设施

城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合体。其先进的设施充分反映了科学技术的进步，也是这种建筑形式产生的重要依据。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯和信息交流由电话、电报、电传、传真、电视、网络等联网组成；安全系统通过电视系统、监听系统、摄像系统、传呼系统、信息网络系统的设置和分区得以保证；配备的几乎都是高科技、智能化的设施。

6. 高可达性

城市综合体通常位于城市交通发达、城市功能相对集中的区域，如位于城市的CBD、城市的副中心或规划中的城市未来发展新区等，拥有与外界联系特别紧密的城市交通网络和信息网络。

7. 整体的统一性

城市综合体中各个单位建筑相互配合、影响和联系；城市综合体中的建筑群体与外部空间整体环境统一、协调；建筑风格和谐。

8. 土地使用均衡性

城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群下，兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用需求。例如昼夜之间、工作日和周末之间不同时段可能要对商业、商务、居住、娱乐消费等产生不同的诉求。

9. 空间连续性

空间连续性包括平面连续性和立面延续性。就平面连续性来说，鉴于城市综合体各功能的相互联系，通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果。就立面延续性来说，立面会影响城市综合体的统一性，因此，要保持城市综合体内建筑物风格的一致，就要使立面向延续性空间连续。由于城市综合体优越的区位特质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。

10. 内外部联系的完整性

城市综合体内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各种不同功能的建筑有机结合。城市综合体对外界的交通依赖性较强，因此外部的交通体系将直接影响综合体内部不同功能的使用效率和使用规模。

11. 巨大的社会效应

因城市综合体所处的城市位置和庞大的规模，注定必然成为城市的名片，并产生巨大的社会效应。例如上海卢湾区太平桥改造，附属于上海新天地商业旅游项目，从开发到运营一直是社会各界关注的焦点；上海新天地因其成功的商业运营模式更成为上海建筑、文化、旅游的标志性项目，成为极具上海特色的标签。

12. 巨大的升值潜力

一个成功的城市综合体项目的开发和运营，能够带来巨大的社会效益，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值。同时，作为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也极具升值潜力。比如上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动了周边土地的快速升值。新天地物业通过成功的商业运营，获得了良好的口碑和巨大的品牌效应，自身价值也因此明显提高。

六、城市综合体的一般模式

城市综合体的一般模式有六种。

1. 模式一

商场、酒店、写字楼、公寓等各种功能均衡发展模式。如香港太古广场（见图12）、深圳万象城（见图13）、北京华贸中心（见图14）、北京东方广场、上海新天地等。

2. 模式二

以商业为核心功能的发展模式。如深圳华润中心（见图15）、上海五角场以及遍布全国的近百家万达广场（见图16、图17和图18）。

图12　香港太古广场

图13　深圳万象城

图14　北京华贸中心

图15　深圳华润中心

图16　四川德阳万达广场

图17　江苏镇江万达广场

图18　福建龙岩万达广场

3. 模式三

以写字楼为核心功能的发展模式。如广州中信广场（见图19）、深圳信兴广场（见图20）和深圳财富广场等。

图19　广州中信广场

图20　深圳信兴广场

4. 模式四

以酒店为核心功能的发展模式。如上海世贸商城（见图21）。

图21　上海世贸商城

5. 模式五

以住宅为核心功能的发展模式。如深圳万科集团、深圳星河国际等（见图22、图23）。

图22　万科武汉洪山金色城市

图23　星河国际常州武进旧城改造项目

6. 模式六

以旅游为核心功能的发展模式。如深圳华侨城及其主题公园欢乐谷（见图24）、成都的芙蓉古城等（见图25）。

图24　深圳东部华侨城大峡谷

图25　成都芙蓉古城

七、城市综合体的功能模型

1. 城市综合体的业态分布

城市综合体的业态分布如图所示（见图26）。

图26　城市综合体的业态分布

（1）餐饮业

● 大型餐饮；

● 主题餐饮；

● 商务餐厅；

● 休闲餐饮：休闲美食、连锁快餐、休闲餐饮、火锅店、西点、面包房，等等。

（2）时尚生活中心

● 美容美发店；

● 减肥美体、养身保健店；

● 护肤、彩妆、美甲；

● 饰品、礼品、工艺品；

● 汽车用品店、车洗中心；

● 摄影馆；

● 银行营业厅。

（3）流行购物中心

● 服饰店（男装、女装、婴童装、运动装、服饰）；

● 香水、化妆品店；

● 珠宝首饰；

● 眼镜店、钟表店；

● 书店、音像店；

● 烟酒店；

● 水果店、副食品店；

● 皮具、箱包、鞋帽店；

● 花饰、花艺店；

● 家居饰品店。

（4）休闲娱乐

● 大型影城、小型数字影院；

● 电子娱乐、动漫城；

● 商务娱乐、会所、俱乐部、夜总会、桑拿浴场；

● 慢摇吧、KTV、酒吧、迪厅、网吧、儿童乐园；

● 茶社、咖啡厅等。

（5）大型卖场

● 家居生活广场；

● 建材家具广场；

● 家电广场；

● 数码城；

● 大型购物广场等。

（6）配套设施

● 托儿所、幼儿园、儿童乐园；

● 医务室、药店；

● 健身房、游泳池、溜冰场、台球厅；● 宠物医院等。

2. 城市综合体特征

城市综合体特征如图所示（见图27）。

图27　城市综合体特征

（1）规模：数量巨大；

（2）物业：复合互补；

（3）内部：三体连实；

（4）外部：高便可达；

（5）时间：周期较长；

（6）资金：巨额投资；

（7）建筑：高密集约。

3. 城市综合体主要物业的条件因素

● 酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次。

● 商业：可以实现较高利润，承担某种社会职能，与相关项目存在较大差异。项目充满活力而具有强大的生命力是其核心。

● 写字楼：价值标杆，可树立项目的高端形象。

● 商宅楼：保证开发企业现金流来源，可以满足中长期居住者的需求。

八、建设城市综合体需要注意的问题

1.区域经济风险评估

区域经济风险评估是城市综合体投资建设风险评估的基础，具体包括：区域经济发展情况（GDP总量、财政收入、人均收入）；区域经济在全国、全省、全市所处的位置；区域经济未来的发展潜力；区域经济发展对相关产业的依存度；城市的品位、规模、功能和扩张升级的发展需求；城市的辐射能力和放量空间；区域人口状况、人口结构和人员流动性；区域消费总量、结构及水平；民众的消费观念、消费心理、消费习惯、消费文化、消费水平等宏观情况分析。城市综合体的开发只有与城市经济发展和消费水平合理匹配才有生命力。把握区域经济发展状况、区域人口状况、消费未来发展方向与消费动力这个核心，就有利于从宏观高度控制投资风险（见图28）。

图28　城市综合体建设示意图

2. 综合体的选址

选址首先必须考虑其地域环境、城市环境和区域环境。在不同环境中，人们的消费观念、消费心理、消费习惯、消费文化、消费水平、消费流量等是有较大差异性的，各种业态组合、配比、定位、商业销售、招商、运营管理等每一个环节都有可能决定项目的生死。如综合体中的购物中心、酒店和写字楼等，对地段的要求非常之高。尤其是商业，非市中心、交通条件很差、人流不高的地段商业风险非常之大。另外，因为商业地产的产业链较长，开发时必须仔细考虑商用物业未来招商和运营的效果，即使招商成功并开业运营的商业，都有可能因人气和消费力的不足而关门歇业。一旦这种情况出现，无疑会对整个商业综合体的效益造成最大的不利影响和可怕后果。所以，开发大型城市综合体一定要量力而行，一定要有一个十分科学的选址估量。优越的地段和区域、旺盛的人流和物流，才能催生出成功的城市综合体。一个成功的选址，就规避了最大的投资风险。

3. 规划设计

在相应的情况下，规划设计也可以决定综合体的成败。规划设计有三个重要内容。

一是综合体的整体建筑风格、文化气息和业态分布。随着城市化进程的加快和多元化消费需求增长的影响，在中国尤其是二三线城市的规模和城市建设面临着升级和扩张发展的需求，城市新区规划建设和城市商业综合体的开发进入放量发展的新阶段。这必然会对规划设计提出新的要求，甚至可以成为一场严峻的考验。规划设计具有现代气息、融入当地文化元素、具有较强感染力和前瞻性的城市综合体，不仅需要合理有效地利用地块及空间，而且需要用高科技集成设施、立体通道体系、地标式建筑等来深度表现打破传统建筑的立面概念，使建筑群体成为景观的主体，并承担起城市文明与经济发展的历史责任。同时，要根据业态分布和功能分割，做出既体现功能主题又相互联动的架构，让整体表现其流动性。另外，物业生态景观是规划设计的重要考量，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明、色彩等手段，形成丰富的景观与宜人的环境。众多的生活空间和合理的小品、园林生态景观、休闲场所及停车场所，不仅能增强购物的兴趣和欲望，而且可以让人们在这里休闲放松、体味生活的乐趣。

二是整个综合体各业态之间的使用功能要相互交叉，相互支持。在业态组合过程中，如何使它们紧密联系而相互不相制约也是非常重要的问题。业态组合比例构成要合理，不同的位置、不同的区域、不同的项目其比例构成是不一样的，不可以盲目复制。不能说北京的大悦城、华贸中心做得好，就一定能拿到别的城市去进行复制。所以，综合体的规划设计要根据不同的城市区域和地理情况进行具体分析，予以不同的合理配置。例如，以商业为主要功能的综合体，是需要商业活动带动的。如果把商业摆在里面，其他的大型物业放在外面，不仅带动不了商业活动，而且会形成一个自然发展状态，整个项目就有可能死气沉沉。商业在内中活跃不起来，就难以形成带动效应，外面的一些大型住宅包括公寓、写字楼的招商也会随之发生困难，弄不好就会变成一座“鬼城”。

三是与外围环境有机衔接。一个成功的城市综合体，是与城市规模相匹配、与城市主干道相联接的。综合体与外围的城市道路、交通、网络甚至街景紧密衔接，保证综合体内部与外部区域在人流、物流、交通流和信息流的便利性、易达性，能够提升人流量和购买力，使之成为城市的聚焦点和核心商业圈。一个城市综合体规划得好，一定能够实现与外部城市空间的有机结合，扩展城市的空间价值，对城市的发展肯定能够起到巨大的推动作用和锦上添花的效果。

4. 经济实力

城市综合体开发远比住宅、写字楼复杂得多，风险也大得多，其最大风险就是资金风险。每一个城市综合体的开发不仅需要巨大的资金投入，而且还有一个极大的资金沉淀，因为很多物业是不能销售的。另外，要维持这个物业的后期发展，还有一个极大的运营投入。所以，资金是城市综合体开发的第一要素。企图“空手套白狼”、靠非法高息集资、民间拆借等所谓的资本运营手段获取建设资金的时代已经一去不复返了。如果资金总量严重不足，后续资金链断裂，就会产生巨大的负能量，后果将不堪设想。所以，要尽可能地准备好充足的资金，少用杠杆和所谓的资本运营。许多企业的失败就是因为盲目

［］［］

扩张超越了企业能力边界造成的。由于超越了能力边界，超常发展使得企业成为脱缰的野马，根本无法给予有效控制。所以，“没有金刚钻，不揽瓷器活”。

5. 运营管理

城市综合体是一个集合了城市最重要的功能和人群的浓缩都市，基本具备了现代城市的全部功能。要建设好尤其是运营、管理好这样一个庞然大物，不是一般的功力所能企及的。就一个成功的城市综合体而言，仅每天的物流、信息流、人流、资金流就是一个庞杂的系统复合。因此，运营、管理不仅需要科学的制度、正确的运作模式、高素质的团队、较为充足的资金、企业的文化、优质的服务，而且更需要的是企业完善的法人治理结构和管理层尤其是决策者的智慧、文化、理念、技巧、视野、境界、信誉、德行和科学精神。例如，企业的人力资源问题，其实并不特别复杂，不过就是严谨合理的机构层次和各就各位出色完成使命并能够担当责任的各层次人员。如果一味追求人员的高学历、“高素质”，不注重人员梯次结构设计和职能设置，其结果是：一方面冗员车载斗量、人浮于事，一方面人员流动频繁，无“才”可用。更可怕的是，在信任危机加重的当代商业社会，以情感为纽带，靠人控制人，企业管理人员沾亲带故，甚至家族化，职务和权力分配就像多子的皇帝实行的“分封制”。企业管理信息和运营情况主要取决于家人或“亲信”的“小报告”，缺乏正常的法人治理结构、组织架构和制度控制。这样的管理，即使再好的综合体，也会混乱不堪，其结果将是关门大吉。

注释

图片来源：百度图片和相关公司门户网站；有关美国、法国、意大利图片为作者考察时拍摄.

Introduction to Urban Complex

For thousands of years China developed a farming civilization. City planning and construction did not begin until the1950s and1960s and rapid development took place in the 1990s. In the early 21st Century, "urbanization" was listed as a national strategy. With the expansion of city scale and the improvement of the degree of urban civilization, the special modern urban architectural form of "urban complex" has been introduced into China, and soon formed a vigorous development trend. In response to this trend, this paper has indepth study of the "urban complex" of the concept, connotation, origin, model, function, characteristics, development and changes and the construction planning problem, to call more people to care, support or even directly involved in China's urban complex and urban planning and construction.

urban complex；planning；construction；introduction

J06

A

10.3963/j.issn.2095-0705.2016.04.001（0001-012）

2016-07-06

蔡文武，工程师，曾任湖北省质量技术监督局副厅级巡视员。