投资客从一线涌入热点二线

【本刊综合】近期，厦门、合肥、南京等二线城市因快速上涨的房价而受到开发商、投资者的关注。国家统计局数据显示，5月份厦门房价环比上涨5.5%位居第一，合肥环比上涨5.1%位居第二，南京上涨4.1%。上述二线城市从今年4月就开始领涨。此外，天津、杭州、武汉、福州、无锡、南昌、郑州、宁波、石家庄、济南等城市房价涨幅单月环比均超过了1%。

以厦门为例，一项目在今年4月开盘价格为3.2万元/平方米，而去年11月其首次开盘价格仅为2.1万元/平方米，涨幅高达52%。合肥的上涨速度与厦门不相上下，5月，合肥下属长丰、肥东、肥西三县楼盘备案价均已过万元，且部分热门楼盘备案价直逼2万元。从库存水平看，二线城市房价的持续上扬使得市场可售房源库存消化时间保持快速下行，回落到2011年初低位水平。南京商品房库存仅为2.3万套左右，按照目前的销售速度，南京的去化周期不超过3个月。库存不足、投资客的增加是推动二线热点城市房价上涨的主因。一位厦门当地的开发商表示，厦门外来人口占多数，属于“移民城市”，很多东北地区的客户选择在厦门置业，这些客户通常不会居住在厦门，而是进行投资。近几个月，厦门、合肥等几个城市房价都显得较“高调”。一线城市的房价偏高，部分投资资金开始撤出一线城市，进入二线城市，使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。从另一个角度看，这也会增加部分二线城市政策收紧的风险。

从政策层面看，楼市过热，或催生包括限购在内的政策的实施，尤其部分二线城市有可能面临严厉的政策管控。对于当地的房企和购房者来说，必须警惕此类政策调整所带来的风险。而从规范市场交易秩序的角度看，各类捂盘惜售的现象或有增加的嫌疑。

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买房有多难：工资没有月供高

以家庭购置100平方米的住房为例。2016年5月，全国30个大中城市新建商品住宅的购置过程中，基于等额本息、30年的还款方式计算，平均月供额为5381元。其中，深圳比北京高出近1倍。如果仅靠工资维生，每月税前收入2万元，税后1万多元，基本别想在北京、上海、深圳买房。

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亢奋背后的去泡沫之痛

【本刊综合】这是一场由来已久的危机隐忧。时至今日，海南依然在经历4年前的那场降价潮。高举价格的屠刀，以一场价格退守在楼市去库存的高歌猛进中亢奋而又义无反顾。1-5月海南房地产商品房销售总备案数据成交67930套、5518851平方米，而同期一线城市，如北京仅成交31715套。1-5月海南楼市同比70%的增长率，位居全国第一。海南楼市的亢奋，价格是驱动，而这背后的则是居高不下的房屋库存。2015年末海南全省库存量3639.23万平方米，全省平均去化周期48.85个月。降价到走量，海南楼市似乎陷入这样一个死循环。根据海南备案成交数据显示，海南商品房成交均价在2011年最高点达到13366元/平方米，而2012年后，滑落至10140元/平方米，此后4年内，成交均价在1.1万元/平方米左右的区间游走。最终，在今年1-5月网签均价表现为9883元/平方米。三亚楼市成交均价下滑更加明显，自2012年后，三亚成交均价呈现每年超过10%的下滑态势。

北京住宅单套平均510万元

【本刊综合】北京楼市进入了“高端年”，不但豪宅成交量暴涨，部分商住项目也开始高端化。尤其在新房供需失衡的市场环境下，商住项目为了“躲调控”，大量入市，个别项目单价高达7万元/平方米。值得注意的是，在全城豪宅化的刺激下，据中原地产统计，2016年至今，北京单套住宅成交均价高达510万元，比2015年上涨幅度高达34%。截至6月20日，北京成交的商品房住宅中，1000万元以上的高端住宅，成交占比高达11.1%，而2015年这一比例为5.8%。从占据北京2016年成交榜单的项目看，位于前15位的项目中，仅有1个项目签约均价低于3万元/平方米，签约均价超过4万元/平方米的多达13个，签约均价在6万元/平方米以上的高端项目则达到了6个。今年前5个月，北京别墅类物业签约已经达到了2344套，合计签约金额达到了254亿元，同比上涨了187%，签约金额上涨更是高达206%，甚至出现了单月成交量首次突破700套的历史纪录。