万科业主VS北京房山区教委

南方周末记者 李洁茹 南方周末实习生 张馨予 周奕辰

长阳万科业主：没有万科就没有北京小学长阳分校，万科业主的子女当然应该优先入学。

其他小区业主：北京小学长阳分校并非万科业主的专属，根据就近入学原则，我们一直被告知小孩可以入读这里。

房山区教委：这是国家的学校，没有哪个文件说是万科的，不存在万科业主所言的“优先入学权”一说。

南方周末记者 李洁茹

南方周末实习生 张馨予 周奕辰

为了圆一个名校梦：让子女有机会上北京小学长阳分校（以下简称“北小分校”），赵东和其他万科业主多掏几十万元买中粮万科·长阳半岛。

原以为北京市西城区教委、房山区教委、北京小学、北京中粮万科共同签署的《关于在长阳半岛项目引进“北京小学”的合作协议书》（以下简称“四方协议”）能保障所有万科业主子女优先入读名校权，但现实远比梦想残酷——

因学位有限，赵东的女儿无法入读家门口的北小分校；

为落实教育公平，北小分校又接收了长阳半岛之外小区的孩子。

面对如此现实，赵东他们曾去找地方教育主管部门讨要说法，要求兑现“四方协议”。

上述四方协议商定，由万科地产在长阳半岛项目区内建配套小学，挂牌校名“北京小学长阳分校”，开学时间为2013年9月1日，合作期暂定六年。

在赵东等家长看来，万科业主的子女独享北小分校优先入学权。“北京小学是久负盛名的‘京城四小之一，北京四中的知名校友有陈凯歌……”谈到小区周边教育配套时，赵东尤为满意。

赵东回忆，2013年买房时，北京中粮万科房地产开发有限公司（以下简称“中粮万科”）在各类广告单上宣称：“买长阳半岛上北京四中”“长阳半岛实现了‘地产与‘名校的真正结合，带给业主实实在在的教育优先权”“史上最牛学位房推荐——中粮万科·长阳半岛”。

然而，赵东发现自己“上当”了。

“定心丸”变成“闹心丸”

2016年8月4日，10名万科业主代表到房山区教委讨要说法，他们不记得这是第几次与区教委就“四方协议”是否证实北小分校是长阳半岛项目的教育配套小学、万科业主子女是否拥有优先入读权等焦点问题而争论不休。

“我们就是因为‘四方协议这颗‘定心丸，才放心买中粮万科的房子。”万科业主杨欣告诉南方周末记者，2012年8月25日，西城区教委、房山区教委、北京小学、中粮万科共同签订了“四方协议”。该协议第七条显示：“该分校的招生，首先满足丁方（中粮万科）在房山区投资建设的住宅小区内业主京籍和非京籍子女的义务教育需求，并每年为万科在职员工保留10个入学名额。”

如今，这份原本被万科业主视为“定心丸”的协议，俨然已成为他们的“闹心丸”。更意外的是，其他小区业主也怒了。

据杨欣回忆，2013年初，长阳万科隔壁的中国铁建长阳国际城小区业主也开始维权，该小区众业主不满房山区教委将他们子女安排到附近的西营小学上课。由此，多个小区业主与学校、区教委等之间的矛盾开始激化。

2013年有媒体报道称，当年长阳国际城业主在各大网站论坛发帖，抗议房山区教委在北小分校入学资格上对长阳半岛业主倾斜，要求房山区教委根据就近上学原则给他们子女享受同等的入学资格。

“北小分校到底是谁的配套？”“这个学校到底是谁的？”面对群体激愤的万科业主，房山区教委相关工作人员公开回应：“义务教育法要求地方政府必须保证每个孩子有学上”“这是国家的学校，没有哪个文件说是万科的”。

同年5月，房山区教委出台《关于房山CSD长阳核心区划片招生范围的意见》，明确长阳起步区1-6号地中的半岛家园、云湾家园、紫云家园、中国铁建·长阳国际城、熙兆嘉园和北京城建·徜徉集业主子女小学全部入学于北小分校，属于规定性划入。

眼睁睁地看着家门口的优质教育资源被其他小区业主“侵占”，万科业主当然不乐意。据南方周末记者了解，不少万科业主将矛头直指房山区教委违背四方协议，肆意扩大招生范围。

对于万科业主的质疑，房山区教委回应，学区划片严格依据《中华人民共和国义务教育法》《小学管理规程》等规定，按照北京市教委关于义务教育阶段入学工作的有关意见要求，在综合适龄儿童人数、学校规模布局、现有交通状况等因素的基础上确定下来的，不存在优先入学权一说。

谜一样的“优先入学”

被万科业主频频提及的“优先入学权”，最早源于中粮万科·长阳半岛项目营销宣传。

据不愿具名的万科业主回忆，尚未开盘前，各种极具吸引力的广告营销标语让知名教育资源配套成为了该项目的主要卖点——“引进北京四中、北京小学、北京四幼、红黄蓝幼儿园等市级名校，让业主子女畅享‘15年全程名校教育”“半岛业主将尊享‘一房一名额，拥有入学‘优先权”。

在《长阳笔记》一书里，有原万科集团高级副总裁、北京区首席执行官毛大庆如何通过各种途径以及关系引进北京小学的描述。北京万科向南方周末记者证实，“当年引入北小分校，的确得力于毛大庆通过其私人关系和个人影响力，否则，很难引进这些优质品牌教育配套小学。”

“万科支付15万发展基金，用于总校与分校的干部教师培训研修工作。”这是“四方协议”中的相关表述。北京万科承认：“相当于用这样一个附加条件来吸引北京小学进驻长阳半岛项目。”

“可以说，没有万科就没有北京小学长阳分校，万科业主的子女当然应该优先入学。”赵东说，尤其是2012年底至2013年初房山区政风行风热线公开回应此事后，他更是无法接受其他小区业主来“搭便车”。

与赵东等长阳万科业主感受不同是，熙兆嘉园业主李丽从不认为北京小学长阳分校是万科业主的专属，“根据就近入学原则，我们一直被告知可以入读这里”。

2012年12月18日，信件编号为FS2012121800014的咨询信件中，长阳国际城业主咨询：“有传言，北小分校、北京第四幼儿园优先万科业主，其他楼盘的孩子不行，想知道该说法是否属实？”房山区政风行风热线以信件形式回复：“北京小学（长阳分校）预计明年（指2013年）起招生，服务区域为中粮万科·长阳半岛小区；如其他业主子女有入学需求，请小区物业或者开发商出面与我委协商业主子女入学等相关事项。”

2016年8月16日，房山区教委相关负责人向南方周末记者否认了万科业主天天挂在嘴边的“优先入学权”一说。房山区教委认为，按照“四方协议”，区教委保证符合条件的长阳万科业主子女都能就读北小分校。“我们启用祥云校区，首先是为长阳的万科业主排忧解难，考虑和解决怡和校区容纳不下的长阳万科业主子女如何入读北小长阳分校的问题。不过，经进一步核实，上述协议中均无‘优先入学等规定字样。”

“事实上，学校的所有权主体属于房山区教委和北京小学。”与业主意见不同，北京万科向南方周末记者证实学校属于社区公共配套，万科只是代建方，“钱不是业主，也不是万科掏的，北京小学作为公立小学，招生原则按照教委的划片原则”。

房山区教委也称，经与长阳镇核实，当年由长阳镇人民政府向中粮万科拨付北京小学长阳分校工程款8529.51万元。

“现在看来，万科当年的宣传就是欺诈！”在上文提及的协调会上，一位业主激动起来。北京万科也承认，“这样的（宣传）基于概念模糊，可能存在误导，但我们在所有宣传单最下面都注明请业主留意相关法律条款界定范围的表述。”

江苏省律师协会公益委员会委员、律兜创始人金为铠对此认为，“优先入读”的确没有在协议中得以文字表述，但具体操作在于双方对这一提法的界定及落实，“比如明确了对于万科业主子女招满后空出来的学位可招收其他小区业主子女，或每年有针对万科业主子女一定的优先名额，才能称之为‘优先入学”。

金为铠认为，由于业主在整个购房过程中处于劣势，只能通过开发商的宣传作出购房判断，“宣传海报等属于宣传性的格式合同，单从合同法的角度，双方认知不一样的时候，法律应该保护弱势一方的权益”。

广东当代民办教育管理研究院院长张铁明则认为，从协议出发，万科业主子女享有入学优先权，但这个优先权也应该有个边界，“所谓的配套学校，是指为这个片区配套的，而不是指小区的专属用校”。

谁的孩子该上北京小学？

据万科业主统计，长阳半岛1期起价13500元／平方米，而旁边楼盘不到8000元／平方米，到2010年末单价直逼20000元／平方米，接近同期北京南四环的价格。与此同时期开盘的“邻居”徜徉集售价为14000元／平方米，而作为北京第一个限价商品房“长阳国际城”最高售价为12500元／平方米。

“为了名校学位，我们宁愿多花几十万。”赵东说，优先入学没有兑现，多花的钱也打了水漂。

为此，房山区教委向南方周末记者解释，北小分校自投入使用以来，符合入学条件的长阳万科业主子女都能按照四方协议入读该校，无一被拒。但随着长阳城区城市化进程加速，特别是北小分校3年良好发展态势和社会逐渐趋高的认可度，让越来越多的人为了孩子入学到附近购房，致使适龄儿童数量迅速膨胀，6‰的测算标准远远不能满足众多业主的需求。

以长阳万科为例，2016年该小区有220名适龄儿童需要入学，而北小分校计划编制4个班合计160个学位，仅长阳半岛业主的子女都无法容纳。“有什么办法能从220名适龄儿童中遴选160名入读北小分校，余下的60名孩子愿意到其他学校入学，而他们的家长都能满意接受？”房山区教委相关负责人反问，“让更多的百姓子女享受优质教育，这也是我们共同面临且必须解决的问题。”

“我们认可保证每个孩子要有学上的原则，但是否每个孩子都要上北小分校？”一位万科业主在上述协调会上激动得直拍桌子。

让长阳万科业主更无法接受的是，自2014年起，北小分校招生范围继续外扩，还包括了周边行政村，“这样肆意扩张招生范围，学校肯定塞不下。”杨欣说。

“西营、马厂、高岭、牛家场、保和庄属于过渡性的就近入学划入北小分校，该5村搬迁完成后，将到安置地附近入学。”房山区教委相关负责人如是解释。

“拆迁不是一年半载的事情，说不定孩子小学毕业了拆迁还未完。”杨欣对此解释并不满意。

对于启用新校区接收新生的方案中家长担心的装修污染问题，北小分校表示将对室内空气质量进行检测，只有相关检测指标合规，才会正式启用新教室。

张铁明说，“教育行政主管部门如果对生源和规模并无科学规划的话，这是失责。”

“虽然这个新校区建设的确略显匆忙，但从另外一个角度来说房山区教委仍在努力执行协议。”北京外国语大学法学院副教授姚金菊认为，核心问题实际上在于优质教育资源少，公众争夺自然无法避免。

为什么小区配套学校争议多？

一位不愿意透露姓名的前万科项目经理告诉南方周末记者，相关部门要求开发商在开发地产时引进基本公共服务配套是“行规”，但是否能引进如北京小学等名校就凭各自本事了。

华南师范大学教育科学学院教授袁征曾梳理全国小区学校教育配套政策，比如广州要求开发商“负责教育设施配套工程，竣工后其校舍产权及使用权应无偿交给市或区教育行政部门”。而政府把扣减土地出让金作为补偿。北京、天津也有类似规定。

根据《中华人民共和国物权法》相关规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”袁征认为小区配套幼儿园和学校校舍的所有权应该归全体业主。“住宅区配套教育设施归谁所有，这在法律上非常清楚，但在实践上却较为混乱，且易引起争议。”袁征说，“入读权按照义务教育法，周边符合条件的学生必须就近入学。”

南方某省教育厅一位不愿透露姓名的处长认为，现在当务之急是应该反思政策，“我觉得一个楼盘配套一所学校这个政策本身有问题，应该把区域规划、房地产开发和学校布局统筹起来一并考虑。”

而在房山区教委协调会上，一位工作人员也无奈地表示，教育行政主管部门并没有介入教育配套规划中，而是由规划、国土等部门参与规划，开发商建好学校后再移交给区教委。

上述教育厅的处长也说：“现有体制下，教育行政主管部门被动跟进房地产业，无法整体规划配套学校建设，导致学校教室有时多了，也有时少了。”

“人们对教育的关注和需求都在提高，长阳万科在此面临的问题具有一定代表性，体现了人们对优质教育资源的渴望。”姚金菊说，随着生活条件的改善，购房不仅仅是居住，还会考察相应公共服务设施，尤其是涉及教育配套设施的质量等问题。

为此，姚金菊提醒地方政府应从人口科学测算、班级容量等多重因素来合理划分学区，设置学校，尤其是放开二孩政策后即将出现的儿童教育高峰更需要提前做好科学测算，未雨绸缪。

截至南方周末记者发稿时，万科长阳、熙兆嘉园等业主先后收到了北小分校祥云新校区竣工的图片，“图片美极了，像一幅画，但谁知道美景背后有没有让我们胆战心惊的甲醛超标？”熙兆嘉园李丽说。

（为保护受访者隐私，文中业主均为化名）