恒大频频举牌引发A股概念股“暴动”

刘照普

今年年初，深圳神秘商人姚振华频频主导“宝能系”举牌万科企业股份有限公司（下称“万科”，000002.SZ），迅速以近400亿的巨资增持万科股权至22.45%，顺理成章地替代华润成为万科的第一大股东，用时仅5个月，后又合计增持万科股票至25.40%，逼近了30%的强制要约收购红线。

就在万科、宝能、华润等多方纷争呈现胶着状态时，与王石眼中“野蛮人”形象和出身截然不同，而且同属地产行业“豪门”的中国恒大集团（下称“恒大”，03333.HK）率其旗下公司全面在A股市场强势扫货：购入5%万科A股；多次强势举牌廊坊发展；其旗下恒大地产和恒大人寿还出现在宝鹰股份、金科股份、金螳螂等10多家A股上市公司的前10大流通股东名单之中，形成了独特的“恒大概念股”现象。

8月9日，万科发布公告称，恒大持有万科A的股份数已达到5%。当天恒大也发布公告，宣布将2016年销售目标上调至3000亿元，较原目标2000亿大增50%，较2015年2013.4亿实际销售额大幅提升49%。

《中国经济周刊》记者追踪调查发现，多年来，恒大掌门人许家印以激进的方式大手笔拿地，已经全面赶超万科。同时在多个产业版图强势布局，已经形成了包括地产、金融、互联网、体育、文化、健康、旅游、农牧等八大产业版图在内的商业帝国。许家印宣称，到2020年恒大要实现总资产3万亿元，其中地产销售达6000亿元的目标。

恒大概念股集体“暴动”，已有浮盈约70亿元

近日，A股市场上最为引人注目的“网红”非“恒大概念股”莫属。今年8月4日，在香港上市的中国恒大公告，其透过附属公司在A股市场上收购约5.16亿股万科A股，占万科已发行股本总额约4.68%，总代价约为91.1亿元人民币，收购成本为17.63元/股。之后，根据万科8月9日公告，恒大持有万科A 的股份数已达到5%。

恒大系举牌万科事件成为重磅消息迅速激活A股市场。

8月7日晚正值周日，廊坊发展公告，恒大地产第3次举牌，其持股比例已上升至15%，今年4月份，恒大地产首度举牌廊坊发展后，又于7月27日至29日完成两度举牌，持有其3801.7万股，占公司总股本达到10%。

关于宝鹰股份，恒大拟定增认购其6.4998亿元股份，届时，恒大的持股比例将由1.83%提升至6.25%，成为宝鹰股份的重要股东。

另外恒大又花费36.1亿买下了嘉凯城52.78%的股份。8月1日晚间，嘉凯城发布公告，原国有股东浙商集团、杭钢集团和国大集团将持有52.78%的股权转让给恒大地产的过户登记手续已办理完成。

因此，经过8月6日和7日一个周末的发酵，8月8日A股一开盘，在恒大频频举牌A股公司的重磅消息刺激下，恒大概念股集体上涨，已连续上涨近40%的廊坊发展快速涨停，嘉凯城收出第3个涨停；恒大人寿持股4.35%的粤宏远涨停，其持股3.64%的腾达建设也同样以涨停报收；万科A盘中冲击涨停，收盘涨幅达4.39%，宝鹰股份等其余恒大概念股也不同程度上涨。

《中国经济周刊》记者通过研究发现，今年一季度开始，恒大加快了在A股市场的布局，主要以投资房地产、电气设备、建筑装饰等行业的上市公司为主，许家印用中国恒大及恒大人寿两个平台买入了13家A股上市公司股票，涉及房地产、旅游、游戏、风电等多个行业。

记者根据公开资料统计发现，截至发稿为止，来势汹汹的恒大已砸向A股市场164亿元，其中有9家上市公司是通过旗下成立仅半年多的保险平台恒大人寿持有的。以8月9日收盘价计算，其总计持有股市值已达233亿元，有3家公司在买入后还获得现金分红，整体来看，“恒大系”投资A股已有浮盈约70亿元。

全面超越万科，目标瞄准6000亿

今年6月26日，许家印称，恒大已进入“多元+规模+品牌”的发展战略阶段，正在实施“夯实基础多元发展”的第7个“3年计划”，到2020年，总资产将超3万亿，地产年销售规模超6000亿。

《中国经济周刊》记者查阅恒大与万科多年来的公开资料发现，许家印关于恒大2020年总资产3万亿的“豪言壮语”并非是一时心血来潮时的表达。其实，在多年来与万科的捉对拼杀中，曾经“落后万科一大截”的恒大已经在悄悄缩小差距，甚至有些年份实现了迎头超越。

2008年，万科和恒大的地产业务合同销售额分别为478.7亿和60.3亿，恒大的销售规模只是万科的1/12。

7年之后的2015年，恒大与万科的差距已显著缩小，以合同销售额计算，万科与恒大分别为2614.7亿和2013.4亿，恒大的合同销售额已是万科的77%了。

据恒大财报显示，今年前7个月，恒大的合同销售额已达1848亿，逼近2000亿，恒大将2016年的目标调高至3000万，较原目标2000亿大增50%。而同期万科的销售额为2175亿，恒大的销售额占到万科的85%，恒大与万科的差距又进一步在缩小。

在净利润方面，恒大优势显现。2008年，恒大净利润只有6个亿，仅为万科40亿净利润的15%；2010年、2011年和2014年3年，绝处逢生的恒大净利润分别达到75.9亿、113.8亿和180亿，均超过万科这3年的净利润72.8亿、96.2亿和157.5亿；2015年，恒大净利润升至173.4亿元，万科为181亿元，两者差距只有7.6亿元。

另外，恒大的公开报告认为，他们坚持一贯的“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售，快速周转”的高周转开发模式，截至去年底，恒大在建项目330个，在建工程面积5861.8万平方米；2015年新开工面积4255.6万平方米，新开盘项目81个，在售项目357个；2015年竣工面积2528.8万平方米。

恒大在地产方面的主要数据早已全面超越万科，同期万科A的财报数据是：2015年万科的总资产6113亿；万科持有货币资金人民币531.8亿元；在建项目权益建筑面积合计约3147万平方米、新开工面积为2127万平方米、实际竣工面积为1672万平方米。

据专业人士称，恒大快速发展的“秘诀”是许家印敢拿地，许家印从王石“地产拐点论”的相反逻辑出发，一直看好中国的房地产市场，不断地“跑马圈地”，成为中国“地王”。据公开财报显示，2009年末，恒大的土地储备面积已高达5500万平方米，到2010年末接近1亿平方米，2015年末达到1.56亿平方米，这个数量是万科的两倍多。

多元化的商业帝国版图

恒大系公司以强悍的手法在A股市场不断举牌、“攻城略地”，不仅火爆了一批“恒大概念股”，而且还让许家印一手打造、逆势扩张和快速崛起的恒大商业帝国版图成为市场关注的焦点。

据恒大官网显示，恒大的商业帝国版图共分为八大产业板块，分别是地产、金融、互联网、体育、文化、健康、旅游和农牧。

记者了解到，恒大早在数年前就开始了这种多元化发展的步伐，但是直到今年6月16日，在恒大的股东大会上，才通过了公司的更名议案。在这次股东大会上，不仅仅局限于地产业的恒大地产集团有限公司更名为中国恒大集团，更精准地囊括了恒大的多产业格局。

据悉，2013年前后，恒大开始了多元化的商业布局。从最初的文娱到影视和体育，再到后来迅速切入大健康、快速消费、金融和互联网产业，短短数年时间，恒大就凭借惊人的勇气和强大的资本力量构建起了庞大的商业版图。

《中国经济周刊》记者曾在江苏启东采访过恒大的海上威尼斯项目，这是恒大在启东海边圈地建造的一个巨无霸项目，它集酒店、会议、饮食、娱乐、运动、保健与商业于一体。该项目规划用地面积为8967.9亩，总建筑面积为1195.7万平方米，再加上周边配套的非建设用地面积5262亩，其总建筑面积为1515万平方米，成为名副其实的“恒大再造一座城”，大得让人咋舌。

一位资深股民称，恒大通过多元化扩张攻城略地的同时，还通过频繁的资本运作，拥有了多个资本运作平台，不仅包括集团本身具有的中国恒大，还有恒大最近在二级市场通过举牌和并购得来的资本平台，另外还有通过一级市场发行形成的资本平台，恒大因此聚拢了多个上市平台，包括恒大健康、恒腾网络、嘉凯城、恒大淘宝、恒大文化等，最近恒大又举牌万科，引起资本市场的轩然大波，从而让“恒大概念股”和庞大的恒大系资本运作平台浮出水面。

许家印提出了“三二”目标和“三高一轻”的运作思路，实现做实、做大、做强八大产业的目的。“三二”目标是指，2016年恒大要实现地产销售额3000亿和集团总资产2万亿的目标。许家印称，“ 2015年恒大的多元化产业格局已形成，今年不再进入新的产业，要把目前的八大产业一个个做实、做强、做大，尤其是金融集团要争取达到1万亿的资产规模。”

许家印列出了“三高一轻”的发展思路。所谓“三高”是指高杠杆、高周转和高收益。他说，“房地产本身就是高杠杆行业，没有高杠杆不可能实现跨越式发展；高周转是指恒大从拿地到开盘6个月，最快4个月实现开盘，快速开发、快速销售和快速回笼资金；高收益是指恒大为民生地产，客户群是普通老百姓，满足刚需，但是社区配套设施、园林环境、建筑立面包括装修标准，所用材料要豪宅标准，所以恒大才敢实施‘无理由退房，在此基础上，坚持实现高收益。”

“一轻”是指轻资产运营。如何将重资产变为轻资产？许家印称，在房地产库存方面，要特别注意科学合理安排推货节奏，注意车库和商业不要持有太多。现在电商对传统商业冲击非常大，大商业不好做，收购项目时就要注意，自持物业太多的项目要谨慎，否则会积压很多资金。

一位业内人士称，恒大以地产为主业、多元化快速发展产业推进逻辑的背后，是许家印缔造庞大商业帝国的蓬勃雄心。