“学区房”的市场价值和风险

文/秦云



“学区房”的市场价值和风险

文/秦云

“孟母三迁”古已有之，给孩子更好的成长环境、望子成龙是多数父母的心愿。随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，更是不惜花费重金购置教育质量好的学校的学区房产，应运而生的“学区房”从某种意义上讲，是现行教育体制下的独特现象，同样也成为了住宅房地产市场的特定产品类型。

由于上海公办初中入学多采用学籍对口方式，即便是户籍对口，相应的招生范围内也大多拥有优质公办小学资源，所以一般“学区房”的概念主要针对小学学区。而相对于私立小学全区招生，以考试、面试的方式挑选生源，公办小学“产证+户口”的硬指标，更能凸显“学区房”的意义。

一、上海“学区房”的分布和结构

虽然，上海的教育主管部门未曾对各公立小学进行过明确的排名，但综合师资力量、教学环境等软硬件条件和历年毕业生被优质私立初中录取的人数、比例等因素，业内对各小学的评价有一定共识。本文在细致研究各热门小学的招生范围的基础上，全面梳理了相应的“学区房”小区。

（一）“学区房”区域分布

表1 上海市各区域“学区房”数量及占比情况

从上表数据可以看出，相比城市建设由中心向远郊的发展趋势，中心城区各项公共设置配套相对完善，优质教育资源丰富，“学区房”也相对集中。

（二）“学区房”房屋类型结构

图1 不同房屋类型学区房结构比例

从房屋类型来看，公寓、工房作为“学区房”的绝对主力，分别占比57%、38%。相较而言，别墅及混合型小区总体数量少，在“学区房”中的占比也比较小。

考虑到区域交通便利程度、其他配套资源丰富程度以及小区自身品质、房龄差异等多种因素对房价的影响，为更好地展现“学区房”概念对房价的提升作用，须尽量剥离其他房价影响因素的“干扰”，下文如有需要对房价水平作对比分析，都会尽量选取原公房小区作进一步的研究分析。

二、上海“学区房”的市场表现

“学区房”小区在上海所有小区中的占比有限，仅约14%，而上海市户籍人口出生数自2007年超过10万人以来，连续多年保持高位，“学区房”的市场需求旺盛，也带动“学区房”市场价格水涨船高。

近三年上海二手房市场整体向上，价格一路上扬，虽然因为在不同年份间，由于市场自然周期调整、信贷政策差异等多种原因，价格增长幅度有着较为明显的差异，但从下图不难看出，“学区房”房价涨幅始终为全市房价涨幅水平约1.2-1.3倍。

图2 2013-2015年上海二手房价格变化情况

表2 浦东新区洋泾板块学区与非学区工房价格对比情况

在对整体市场有了一个基本的认识之后，再来看具体区域市场。以浦东洋泾板块为例，灵山路600弄的桃林一小区是1995年竣工的公房小区，是知名的上海市浦东新区福山外国语小学（花园校区）学区房，目前单价已达89000元/平方米。板块内与桃林小区房龄接近的泾南新苑、羽北小区、巨东小区分别对口的上海市第六师范附属小学（羽山校区）和上海市浦东新区第二中心小学（巨野校区），在热门度上略逊于福山外国语小学，房价基本在75000元/平方米水平。板块内其他无优质学区的原公房小区，房价水平基本不超过60000元/平方米。学区与非学区原公房的价差极值超过60%。

图3 浦东新区洋泾板块部分学区与非学区原公房地理位置示意图

除了浦东新区洋泾板块，同属原公房小区，其他区域的“学区房”与“非学区房”的价差也十分明显，下表列举了一些上海知名小学所在区域内学区原公房与非学区原公房的价差情况。

表3 上海知名小学学区原公房与非学区原公房价格差异情况

三、“学区房”的风险

（一）学区变动的风险

虽然一般来说，公立小学的招生范围相对固定，但也不排除地段范围内生源人数过多等因素造成招生范围的调整。以2013年的情况来说，就有不同区域的多个小区被划出了原本的学区范围。

学区的改变，会对小区价格产生多大的影响？以卢湾区的几个小区为例作进一步的分析：下表所列的原公房小区在2013年初价格水平十分相近，但随着2013年4月部分小区学区调整，学区和非学区的房价就逐渐拉开距离，到三年之后的2016年初，不再拥有学区标签的小区，价格比学区房低约15%。近几年，上海二手房市场整体行情向上，学区变为非学区，只是价格涨幅降低，但是如果一旦市场走势向下，学区的变动则可能引起绝对价格的下跌。

表4 2013年上海市部分小区学区变化情况

表5 卢湾区部分小区学区调整后价格变化对比情况

（二）“五年一户”的政策风险

所谓“五年一户”，就是每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会，即一个门牌号一居住户，五年内只接收一个学生（双胞胎和二孩例外）。2014年，静安区在全市最早出台“五年一户一学额”入学政策；2015年，黄浦、虹口、宝山、长宁、闸北、闵行等区对辖区内的全部或部分热门小学实施了“五年一户”限令；2016年，徐汇区和浦东新区也宣布实施“五年一户”禁令。一般情况下，普通购房者难以通过公开渠道查询到所购房产“五年一户”的入学指标是否已被使用，很有可能会面对“买了学区房却无法顺利入学”的局面。以静安区为例，2013年新政出台前，学区房年度成交量逐年上涨，2014年却明显下滑。

图4 2011-2014年静安区学区房成交套数及全市占比情况

二手房市场逐年表现不同，如果说绝对值的下降并不能说明问题的话，分析静安区“学区房”成交量占全市“学区房”成交量的比例也能发现：因为新政的出台，静安区的“学区房”市场活跃度明显降低。

房地产保值增值的能力需要通过变现未实现，所以交易的活跃度也是一个非常重要的市场指标，政策变化可能带来的风险不容忽视。

（三）义务教育均衡化的风险

之所以存在“学区房”，是因为教育资源不均衡，有择校才有“学区房”，这就需要政府切实推进义务教育的资源均衡，有效缩小学校之间的办学质量、办学条件的差距。

2015年11月，上海市教委公布了《上海市新优质学校集群发展三年行动计划（2015-2017年）》和《上海市教育委员会关于促进优质均衡发展、推进学区化集团化办学的实施意见》两份文件，文件要求：“到2017年底，学区化、集团化办学将覆盖全市50%的义务教育阶段学校，加入新优质学校集群发展的学校数量扩大至250所左右，覆盖全市义务教育阶段约25%的学校。”

随着义务教育资源的均衡化，附着在“学区房”上的“学区”价值就会被弱化。这里的价值弱化，这倒不是说“学区房”价格会下跌，更多是指原先的“非学区房”会由于教育资源的提升，缩小与“学区房”的价差。具体的市场变化，需要时间来检验。

房地产价格影响因素的组成十分丰富，可以分为房地产自身因素和外部因素两大类。其中自身因素可再分为房地产实物因素、权益因素、区位因素，外部因素包括人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。这些因素还可以进一步细分。“学区”的概念，可以归到“房地产自身因素——房地产区位因素——外部配套设施”这个子项上，和医院、休闲娱乐场所等其他配套设施组合在一起共同作用于房价，只是众多价格影响因素中的一个。

在教育资源尚未实现均衡化分布的情况下，“学区”这一单一因素对房价的影响被放大了，而随着政府和教育部门的不断努力，均衡化程度会提高，“学区”的作用也会被抑制。建议消费者谨慎选择“学区房”，一定要购买“学区房”的，应优选地段位置较好、各项生活配套设施齐全的次新公寓小区，尽量避免“老破小”，以合理控制风险。

作者单位：（上海城市房地产估价有限公司）