假设开发法在海域价格评估中的应用研究

林静婕　张继伟　袁　征　温荣伟

(国家海洋局第三海洋研究所，福建 厦门　361005)



假设开发法在海域价格评估中的应用研究

林静婕张继伟袁征温荣伟

(国家海洋局第三海洋研究所，福建 厦门361005)

【摘要】海域价格评估是规范我国海域使用有偿制度、推动我国海域市场有序发展、建设海洋强国、推动海洋经济发展的重要技术方法。本文选取海南省文昌市一个人工岛围填海项目作为案例，采用假设开发法详细测算了该海域的价格，并分析假设开发法在海域价格评估中的应用，探讨该方法存在的局限性和适用性。对我国开展海域使用权价格评估具有重要的现实意义和借鉴作用。

【关键词】海域价格评估；假设开发法；基准地价修正系数法

海洋是我国重要的天然资源，“十三五”规划纲要提出要进一步壮大海洋经济，发展蓝色经济。发展蓝色经济，首先要建立完善的海域资源市场，逐步摸清海域资源的价值，建立一个规范的海域资源有偿使用制度。海域使用权是指海域使用主体对依法获取的国家某一特定的海域，在一定期限内所享有的占有、使用和收益的权力[1]。海域使用权的价格评估，是根据海域的区位条件、利用潜力、利用效益，运用科学的估价方法，对海域资源的价值进行的评定和估算。国家海洋局发布《海域评估技术》规定，对未开发的海域评估遵循的4大原则：贡献原则、最有效利用原则、替代原则、市场供需原则。海域价格评估的方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准系数修正法5种方法，不同的估价方法有不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件[2]。

市场比较法是在海域市场较发达、海域交易实例充足的地区，将评估对象与具有替代性且在近期市场上已发生交易的实例做比较，所以市场比较法必须以发育健全的地产市场为基本条件，并掌握有充足的交易实例资料。收益法是在对于能够计算现实收益或潜在收益的海域，按一定的还原利率，将海域未来每年预期收益折算至评估基准日，以折算后的纯收益总和作为海域价格，所以收益法是对具备收益性质资产进行估价的方法。基准价格系数修正法是在已有海域基准价格的地区，针对评估对象价格影响因素的特殊性，利用海域价格修正系数，在同一地区同类用海的海域基准价格基础上做适当修正，以此确定海域价格，适用于市场比较案例较少的地方。成本法适合于新开发的海域或在海域市场欠发达、海域交易案例少的海域，以开发和利用海域所耗费的各项费用之和为基础，加上正常的利润、利息、税费和海域增值权益价格来确定海域价格。假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法，适用于待开发和再开发的海域，实质上是成本法的一种倒推，在测算出海域开发完成后的总价值的基础上，扣除预计的正常开发成本和利润来确定海域价格，以价格余额来估算海域价格的一种方法。假设开发法的理论依据是预期原理，海域开发完成后的总价值可以根据按土地设定的用途和开发程度和土地控制规划，选取合适的方法估算土地价格，最终的土地价格即为海域开发完成后的总价值[2]。

1研究方法

假设开发法是在预计海域开发完成后总价值的基础上，扣除预计的开发成本、利润和利息等，以价格余额来估算海域价格的一种方法。计算公式如下[2]：

P=V-Z-I

式中：P为待估海域价格；V为海域开发后的总价值；Z为开发成本；I为开发利润。(注：海域开发后的总价值采用基准地价系数法和成本逼近法进行计算)

1.1待估海域概况及数据来源

待估海域位于海南省文昌市滨海地区铺前中心渔港西北侧的海域，评估设定海域使用类型为“旅游娱乐用海”，用海方式为“填海造地”用海，评估设定开发程度为未开发利用，设定海域使用年期为50年，海域价格不包含附属用海设施及海上构筑物，本文针对其中面积2.71公顷的商服用地进行海域评估研究。

数据来源参照《文昌市城镇土地定级及基准地价评估成果报告》、《海南省建筑工程预算定额》、《海南省物价局、省住房和城乡建设厅关于调整城市基础设施配套费征收标准的通知》、《关于印发海南省2014年度城镇土地定级及基准地价评估成果报告》、《土地利用现状分类》[3-4]以及中国人民银行公布的最新存、贷款基准利率等，结合实地勘探进行评估[5]。

1.2结果分析

1.2.1海域开发总价值的确定

海域开发依据最有效利用原则，填海造地将实现对该海域最有效利用和经济、社会、环境效益的协调发展，所以海域开发总价值可以转化成土地价格。基准地价系数修正法和假设开发法均适用于商业、旅游、娱乐用地等，特别是在市场比较案例较少的地方。故本文采用基准地价系数修正法和假设开发法确定土地价格。

(1)基准地价系数修正法测算土地价格

基准地价系数修正法公式[2]：

式中：Pi为待估宗地地价；P为待估宗地对应的基准地价；Py为土地用途修正系数；Pq为交易期日修正系数；K为待估宗地所处区域影响因素总修正值，(Ki为第i个待估宗地区域因素修正系数)；∏S为待估宗地个别因素修正系数的乘积。

表1　基准地价系数修正法的系数说明表

土地价格Pi=(P×Py×Pq+基础设施开发程度差异)×(1+ K)×∏S=[1352×110%×0.97+0]×(1-5.22%)×0.9968=1362.91元/m2。

总价格：Pi×土地面积=1362.91×2.71×104=3693.47万元。

(2)假设开发法测算土地价格

假设开发法基本公式：地价=房地产开发完成后售价-建安工程费-专业费-管理费-利息-利润-买方购地支付的税费-销售税费

假设开发法的基本前提：①开发方式与开发规模类型假设。容积率以0.8条件下进行最有效利用开发，将开发为商业楼，计容建筑面积为21680m2，皆为可售建筑面积。②开发工期假设，依据类似的房地产开发项目的一般社会平均建设周期，假定正常开发周期为1年。③资金投入假设，开发期间各项成本均匀投入。④物价变动假设，采用的预测数据和关键变量在开发期间不会发生大的变化，不考虑物价上涨。⑤销售方式假设，假设在项目开发完成后一次性全部出租。

经过市场分析比较，得出本次评估的客观市场平均租金为70元/m2，有效出租面积为100%，一年中空置和收租损失率为5%，住房押金为2个月房租，2015年银行一年期存款基准利率为2.5%[5]。表2为房地产开发完成后售价的说明表，得出房地产开发完成后的售价为20699万元。拟建建筑为钢混结构，按类比法估算出建安工程直接费用为3500元/m2，基础设施配套费406.5万元，室外工程费474.25万元，其他工程费为284.55万元，故建安工程费为10650.3万元。专业费取6%的建安工程费，为639.02万元。管理费为开发成本的3%，为338.68万元。投资利息以2015年中国人民银行公布的贷款利率5.35%计算[5]。利润按利润率25%计算，得利润为5174.75万元。买方购地支付的税费按土地总价值的4%计算。销售税费由于本文案例是全部出租，故无销售税费。假设土地价格为P，进行计算。

利息=(P+4%P)×[(1+5.35%)-1]+12267.02×[(1+5.35%)×0.5-1]=0.0664P+323.87万元。

P=20669-10650.3-639.02-338.68-(0.0664P+323.87)-5174.75-0.04P=3542.39-0.1064P

土地总价格P=3201.73万元土地单价=1181.45元/m2

(3)海域开发后总价值V

采用基准地价系数修正法和成本逼近法对海域开发后总价值进行了综合测算，其结果见表3。

表2　房地产开发完成后售价说明表

表3　测算结果一览表

基准地价系数修正法估价结果是根据替代原则，将估价对象的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格，是一种比较价格，由于其有理论基础，可操作性强，易于掌握，故该方法适宜性较高，评估结果的可信度较高。假设开发法也是根据替代原则，通过预测房地产的开发价值，扣除开发成本、开发利润后的剩余价格。基准地价系数修正法和成本逼近法都是通过不同的计算途径评估地价的方法，其两种评估结果具有价值的可比性，考虑到两种评估方法的评估结果相差不大，可信度高，反映了估价对象的地价水平。经综合考虑，本次评估采用两种估价方法评估结果的简单算术平均值作为最终评估结果，则：海域开发后的单=(1362.91+1181.45)÷2=1272.18元/m2。

海域开发后的总价值等于土地价格，故海域开发后的总价值为3447.61万元。

1.2.2开发正本Z

开发成本是指项目开发建设期间发展的一切费用的总和，主要包括海域取得费、海域开发费、管理费、投资利息等。本文案例海域由于是政府招牌挂，海域使用金、补偿费及海域使用前期费用不计入开发成本。海域开发费用在填海工程中主要包括建堤回填工程费用、管理费、其他工程费用、预备费及达高配置“五通一平”基础设施开发费等。根据该项目的工程可行性研究报告，估算各项工程费用共计2056.91万元；其他工程费用主要包括建设单位管理费、监理费、设计勘察费等等，共计289.85万元。所以，海域开发费为2346.76万元。海域开发周期为2年，投资利息率取银行贷款利率5.35%计[5]，海域开发费用在开发期内均匀投入，计息期按开发期的一半计。所以，投资利息为2346.76×[(1+5.35%)-1]=125.55万元，海域开发成本=2346.76+125.55=2472.31万元。

1.2.3开发利润I

参照土地一级开发利润，一般为6%-10% 。由于本次案例的海域水深较深，填海工程量较大，开发利润率会偏低，故本次评估海域开发利润率按海域开发成本的8%计。海域开发利润=2472.318%=197.78万元。

1.2.4待估海域价格P

海域使用权价格：P=3447.61-2472.31-197.78=777.52万元

2讨论

2.1假设开发法的局限性

(1)假设开发法中应用最有效利用原则计算总价值，但在操作性上还存在一定问题。即在假设开发法中在合法和最有效利用原则下使估价海域未来建设的不动产达到最大价值，但在实际海域评估操作中估价师无法客观、准确地判定假设开发规划方案是最有效利用的。假设开发法受到土地利用状况的影响较大，对于没有开发的海域，海域建成后的土地实际使用不可能完全按照规划所设计的条件进行，会有不同程度的调整，估价师很难预料该土地在未来实际的使用状况，用此评估的价值具有不确定性，评估的结果偏高或者偏低都有可能。目前有些海域在具体的规划设计方案出台之前，就先要求进行海洋价格评估，使用假设开发法进行预测将有很大的误差。

(2)目前我国海域市场还属于初级阶段，成交案例并不多，无法用充足的市场资料进行市场比较法确定海域开发完成后总价的预测。假设开发法还受到市场风险的影响，当市场存在泡沫的时候，确定的不动产的价值会偏高，如果其他参数又不进行调整，多余的泡沫自然会转移到海域建成后的总价值中，导致估算的海域价格偏高，而且市场泡沫在不是特别严重的情况下，具有很强的隐蔽性。

(3)对于同一海域，由于不同估价师由于自身经验、知识、技术水平和估价观点的不同，计算出的海域开发总价值都也是不同的。

(4)对于某些收益很少的公益性建筑物如博物馆、机关办公楼、图书馆和教学楼、公共绿地等无法准确判定其海域开发后的最大总价值，往往导致计算出的结果是负数。

2.2假设开发法在海域评估中的适用性

假设开发法是参照毗邻土地价格按人工岛设定用途及开发程度下预测待估海域开发完成后的价值，扣除开发成本和利润后得到的剩余价格，其开发完成后土地总价值的测算体现了海域经开发后形成土地带来的增值效益，能客观的反映估价对象的价值。该方法的适用条件是评估对象海域开发后的总价值能够通过所获得的相关市场信息直接或者间接确定价格。所以，假设开发法适合一般性的、常见用途的和市场流通性较好的待开发和再开发海域。

假设开发法的使用存在一些限制条件，主要包括以下内容：

①海域开发总价值是假设开发法的计算基础，对于海域价格评估有至关重要的影响。因此，运用假设开发法时，海域开发后的市场应该是相对平稳的。如果市场波动过大，则不宜采用假设开发法，尤其在假设性价值剩余过程中。

②假设开发法评估中具有开发过程的模拟，所涉及的成本、参数等均具有一定的理想性和标准性。所以，一些开发过程复杂、周期过长，以及成本构成超常的项目不适合使用假设开发法。

③假设开发法不适合用于一些特殊建筑物，或者附加值较底的建筑物。比如一块公共绿地，具有较低的附加值，如果扣除其本身价值，会导致海域价格为负数。

3研究小结

发展蓝色经济，首先要建立完善的海域资源市场，逐步摸清海域资源的价值，建立一个规范的海域资源有偿使用制度。海域使用权的价格评估，是根据海域的区位条件、利用潜力、利用效益，运用科学的估价方法，对海域资源的价值进行的评定和估算。海域价格评估的方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准系数修正法5种方法[7-14]。本文选取海南省文昌市一个人工岛围填海项目作为案例，采用假设开发法详细测算了该海域的价格，并分析假设开发法在海域价格评估中的应用，探讨该方法存在的局限性和适用性，以期为我国开展海域使用权价格评估提供参考和借鉴作用。

假设开发法的理论依据是预期原理，海域开发完成后的总价值可以根据按土地设定的用途和开发程度和土地控制规划，选取合适的方法估算土地价格，最终的土地价格即为海域开发完成后的总价值。

假设开发法是一种科学实用的估价方法，是成本法与收益法的综合运用，是站在未来预期收益的角度的一种预期性的估价，又是用预期收益扣减预期成本，属于成本法的倒算[6]。这种方法必须按照最有效利用和合法原则，仔细研究评估海域的规模、开发难易程度等情况和未来建成的待开发不动产的规划用途、容积率、周围环境等，综合考虑了社会、经济、环境等诸多因素综合作用的结果。

假设开发法开展海域价格的评估，对加强我国海域价格管理、促进海域的合理利用、推动我国海洋产业的健康发展具有强烈的现实指导意义。

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作者简介：林静婕，硕士，主要研究方向为海洋环境管理和环境经济等

通讯作者：张继伟，博士，高级工程师，主要研究方向为海洋环境经济与管理等

中图分类号：X21

文献标识码：A

文章编号：1673-288X(2016)04-0047-04

Analysis on the Hypothetical Development MethodinSeaAreaPriceEvaluation

LIN JingjieZHANG JiweiYUAN ZhengWEN Rongwei

(Third Institute Of Oceanography，State Oceanic Administration，Xiamen 361005，China)

Abstract：Sea area price evaluation is the important technique to regulate paid system of sea area use、promote the orderly development of sea market、contribute marine power and promote the development of marine economy in our country.Here we take a sea reclamation of man-made island in Wenchang，Hainan Province as case，and apply the hypothetical development method to measure the price of the sea area. Furthermore we analyze the application of hypothetical development method in sea area price evaluation，then discuss the applicability and limitation. As a matter of fact，the method has an important realistic meaning and reference in developing sea area price evaluation in our country.

Keywords：Sea area price evaluation；Hypothetical development method；Method of base price of land coefficient modification

引用文献格式：林静婕等.假设开发法在海域价格评估中的应用研究[J].环境与可持续发展，2016，41(4)：47-50.