城市更新对房地产市场的影响——来自上海的实证

文/杨巧 李鹏举



城市更新对房地产市场的影响
——来自上海的实证

文/杨巧 李鹏举

从第六次人口普查结果来看，2010年全国城镇家庭户数共2.07亿户，拥有成套住房的家庭户共有1.51亿户，户均成套住房比例为0.73套/户，其中北京、上海的户均成套住房分别为0.70套/户和0.72套/户，居民居住质量还有进一步提高的空间。当前以棚户区、城中村和危旧房的系列拆迁改造为代表的城市更新活动，通过对不成套、建筑质量较差的房屋拆迁处理，一定程度促进了居民居住水平的提高。由地方政府推进的各类城市拆迁工作，一方面可以改善城市面貌，提高居民居住质量，另一方面也是城市发展中提高土地资源利用效率的必然选择，而此举对房地产市场的中长期影响如何，还需进一步研究。基于此，本文拟探讨拆迁对房地产市场的影响机理，厘清两者之间的作用机制，并以上海市为例，结合上海市各区经济基本面、拆迁数据，研究城市更新对各区房地产价格的影响，为促进城市合理规划，有序、规范地推动城市更新提供有效建议。

一、文献综述

近年来国内学者对我国城市更新相关问题的学术研究主要集中在以下方面：城市拆迁过程中的私权保护；拆迁过程中各利益主体的博 过程与结果；拆迁中的纠纷解决方式与途径；拆迁补偿标准的确定。王静对拆迁过程中存在的利益纷争进行分析，提出为保障被拆迁人利益，政府应严格区分公益拆迁和非公益拆迁，严格拆迁过程，完善听证制度；刘东亮认为由于法院缺乏保持司法中立的制度保障，以司法强拆取代行政强拆的制度难负众望，解决城市拆迁中的系列问题需要从补偿范围、标准和形式等层面进行制度设计；张素华对政府在拆迁中的角色进行了定位，指出为保障被拆迁人的合理利益制度层面上需作出的改革方向；朱力等研究了我国城市拆迁存在的主要矛盾和阶段性特征，提出了完善建议。以上研究大多基于法学、社会学或公共管理学视角展开，较少有基于经济学视角进行的研究。

从经济角度考察，城市更新中的拆迁行为直接影响房地产市场供给与需求，进而对地方经济产生影响。我国学术界对城市拆迁与房价之间的关系研究非常少，这和我国房地产市场相关统计数据缺失有关，但近年部分学者仍在此领域取得了研究进展。张军涛、刘建国通过对2007和2010年城市拆迁户样本的调查，指出不同时期和社会属性的居民，对城市房屋拆迁改造的评价存在差异，房价越高，居民拆迁后进行二次置业的压力越大；柴国俊利用CHFS微观调查数据中区县样本拆迁数据，结合地方统计年鉴，研究了地方政府政绩导向对拆迁规模的影响，指出地方政府以GDP增长为代表的经济绩效和政绩诉求对拆迁规模存在显著正向影响，为改进当前唯GDP论的地方官员考核体制提供了参考；柴国俊还利用中国家庭金融微观调查数据，就拆迁行为对家庭消费支出的影响大小和途径进行了实证分析。以上研究，主要利用微观数据来进行研究，利用经济学范式研究政府主体与拆迁户的行为。结合我国当前房地产市场发展格局，由于土地资源有限，一线城市已普遍进入城市更新阶段，且今后一段时间内棚户区改造等城市更新工作关系到人民生活水平的提高，会是城市地方政府的工作重点。本文将结合上海市各区拆迁规模与房地产市场数据，定量研究城市更新中的拆迁行为对区域房地产市场产生的影响。

二、城市更新与房地产市场：作用机理

合理配置有限的城市资源是提高城镇化质量的关键，城市更新可以优化城市土地利用结构，提高土地利用效率，改善城市的自然和社会环境。对于土地资源稀缺的特大型和超大型城市，城市更新是今后盘活土地资源、缓解居住分异现象的主要手段。认识城市更新对房地产市场的影响，科学规划城市更新的速度和规模，是今后城市更新工作的关键。现实中城市更新对房地产市场的影响主要体现在供给和需求端。

（一）对房地产市场供给的影响

1.优化土地供应结构。城市更新通过对城市老旧居住区的拆迁改造，在改善城市环境的同时，整理老城区内的土地资源。这类待开发的土地资源位于配套较为完备的老城区，从地段评价来说区位价值较高，且能更好实现住户的职住平衡。超大和特大型城市近年来土地供应以郊区土地为主，城市更新整理出来的土地进入土地一级市场，可优化土地供应结构，使得出让用地的区域分布更为合理，促进政府供地区域结构的多元化。

2.提高土地利用效率。无论是城中村，还是以棚户区为代表的老旧社区，大多于上个世纪90年代以前建成。受制于当时的建筑技术和材料，很多都是砖混结构的多层房屋。这类建筑对土地的利用强度不足，土地利用效率较低，且经过多年使用，建筑物折旧损耗较大，建筑质量也堪忧。作为城市更新的主要对象，对该类型房地产拆除后整理出来的土地重新进行城市规划，设定土地用途和开发强度，可进一步提高优质土地资源的利用效率。

3.增加房地产市场供应。在优化土地供应结构、提高土地利用效率的基础上，城市更新最终会表现为房地产投资额的增加与房地产市场供应量的增加。作为城市发展的客观要求，城市更新会带来房地产开发的活跃和房地产投资的增加。房屋退废完成后，后续的土地利用对城市房地产供给量的提高有一定促进作用，且基于土地经济价值，可以进一步促进不同档次的商品房供给分布更为均衡合理。

（二）对房地产市场需求的影响

1.增加租赁需求。城市更新对原有建筑物的拆除，使得居住其中的住户需要寻找其他的房源来解决自身住房问题。城中村的住户大多是城市流动人口，多以租赁形式在其中寻找安居之处。“十二五”之前，城镇化过程中我国保障性住房建设一直相对不足，租金低、配套相对齐全、工作生活较为方便的城中村住房是解决城市流动人口住房问题的有效途径。城中村的拆除使得这类租赁型房源的需求被转移到市场上，短期区域租赁市场供求矛盾加剧。

2.刺激购房需求。城市更新中对旧城区的改造和拆除，使得部分自住型住户拿到拆迁款后需要另购住房解决住房问题，对于住房买卖市场需求有典型的推动作用。这类需求属于典型的被动型需求，是因为自住房源被拆而被推到市场的需求类型。此外，片区内租赁型房源短期内下降，而租赁需求继续上升，带来片区租金水平的上涨，投资收益率上升，使得部分投资性需求也进入购房市场。这些都在一定程度上推动了购房需求的增加。

3.提高了居民居住质量。拆除重建后，由于进行了有效统一规划，并进行了项目重新设计，原来脏乱差的社区变得更漂亮，社区配套更先进完善，社会治安状况得以优化，道路等基础设施更加完备，居民的整体居住环境得以提高。老旧房屋拆除后，通过还建或者货币化安置，原有住户改善了居住条件，整体的居住质量也得以提高。

（三）对房地产价格的影响

通过以上分析可知，城市更新对房地产市场供给和需求分别产生影响，但从作用效果来看，对房地产市场供给的影响会在较长时间范围内凸显出来，而对需求的影响却是在当期实现。短期内由拆迁带来的租金价格上涨和房地产需求增加，会作用于当期的房地产市场，进而使得房价上涨压力增加。拆迁的规模越大，房价上涨的压力也就越大。因此，在当前房价调控背景下，需要科学合理制定城市更新进度和计划，避免房地产价格的短期波动，促进房地产市场健康可持续发展。

三、变量选取与实证分析

（一）变量选取及模型设定

为考察住房价格与城市拆迁规模之间的关系，此处建立包括上海市各区的住房价格、经济基本面、拆迁面积以及拆迁户数之间的面板数据回归模型。

变量的定义及处理如下：

住房价格（HP）：上海市各区的商品住宅平均销售价格（单位：元/平方米），并对住房价格取自然对数处理记为LnHP。

拆迁面积（SQUARE）：上海市各区每年的住宅拆迁面积（单位：万平方米），并对拆迁面积取自然对数处理，记为LnSQUARE。

拆迁户数（HOUSEHOLDS）：上海市各区每年的住宅拆迁户数（单位：户），并对拆迁户数取自然对数处理，记为LnHOUSEHOLDS。

国内生产总值（GDP）：上海市各区每年的人均国内生产总值（单位：元），并对国内生产总值取自然对数处理，记为LnGDP。

常住人口（POPULATION）：上海市各区每年的常住人口数（单位：万人），并对常住人口取自然对数处理，记为LnPOPULATION。

（二）数据来源及描述性统计

本文采用2005-2013年上海市7个区（浦东新区、徐汇区、静安区、普陀区、闸北区、杨浦区、长宁区）的数据构成年度面板数据进行实证分析。数据主要来源为2006-2014期间每年的《中国房地产统计年鉴》、《上海市统计年鉴》以及上海各区的统计年鉴。考虑到所选取指标的统一性和连贯性，因为虹口区2005-2013年的住宅商品房价格数据部分缺失，黄浦区2005-2013年的人均GDP的数据部分缺失，以及卢湾区、宝山区、嘉定区等2005-2013年的拆迁面积及拆迁户数数据缺失，所以将以上区域数据剔除，构成2005-2013年上海市7个区的面板数据，数据的描述性统计如表1所示。

表1　 变量的描述性统计

（三）面板数据单位根检验结果

对面板数据模型进行估计之前，通常需要对各变量的平稳性进行检验，通常有LLC检验、IPS 检验、ADF-Fisher检验和 PP-Fisher检验、Breitung t检验、Hadri检验等检验方法。为了保证变量同阶平稳，本文选择了LLC、ADF和PP检验三种检验方法。得出的结果如表2所示，从表中的检验结果可以看出变量的一阶差分显著拒绝存在单位根的原假设，体现出了平稳性，满足进行面板协整检验的要求。

表2　 变量的LLC、ADF以及PP的单位根检验结果

（四）LnHP面板数据回归模型

为避免出现“伪回归”现象，进一步对面板数据进行协整分析。本文采用Engle-Granger方法的Pedrori检验和Kao检验，两者均是基于模型回归残差的协整检验方法。其中，Pedrori检验是在整合组间尺度检验的Group ADF统计量检验和联合组内尺度检验的Panel ADF统计量检验的基础上进行的。检验结果如表3所示，从结果来看，可以认为变量之间存在长期稳定的协整关系

表3　 协整关系检验结果

对样本数据分别进行混合回归模型（Pooled model）、固定效应模型（Fixed Effects Model）、随机效应模型（Random Effects Model）的实证检验，根据模型估计和检验结果，LnHP模型采用随机效应模型显著性会更好。模型的回归结果如表4所示。

表4　 LNHP模型随机效应检验结果分析

模型回归结果显示：上海市各区住房价格随拆迁户数、人均GDP以及常住人口的上升而上升，这说明上海市各区住房价格的上升与区域经济基本面、常住人口规模和各区城市更新涉及的家庭数呈正比。从系数值看，人均GDP系数值最大，说明上海市经济基本面的状况是促进房价增加的主要因素。拆迁户数系数值略高于常住人口数，说明拆迁户数对住房价格起到了一定的推动作用，甚至超过了人口因素对房价的影响。一方面，随着老城区的改造，被拆迁户获得了资金补偿，他们以此为基础购买自住房或进行房屋投资，推高了当期房价。另一方面，房地产开发商获得的城市更新用地，土地取得成本较高，在需求整体增长的趋势下成本的增加最终由购房者负担，从而也推高了房价。与此相对应的是，拆迁面积与住房价格呈反比，这在一定程度上说明，拆迁面积的增加带来了相应的房地产供给量的增加，因此对长期住房价格会产生一定的抑制作用，这和拆迁户数的增加带来的需求增加对房价的作用方向正好相反。从上海市城市拆迁面积来看，1995年至2004年间，整体拆迁规模不大，年均拆迁面积在435万平方米左右。2005年后上海进入城市更新的快速发展阶段，2005年全年拆迁规模达到1222.53万平方米，此后一直维持在较大规模，2011年后规模才逐步下降。分析拆迁结构，整体上看，拆迁户中住宅拆迁户数占比均在95%以上，但拆迁面积中住宅拆迁面积仅占60%左右，这在一定程度上说明对住房价格造成正向影响的主要是涉及的拆迁住宅户数，而商业等其他类型旧有房产的拆迁对住房市场价格的正向影响小。拆迁面积的扩大，使得土地利用效率提高，增加的房地产供给对住房价格形成了压制。以此为借鉴，在我国其他大中城市，随着城市更新进度的加快，被拆迁户数的快速增加会造成房价上涨的压力，而非住宅类拆迁面积的扩大对住房价格会起到一定抑制作用，需要在制定城市更新规划时考虑到这些因素。

四、结论与建议

研究结果表明，在经济基本面和人口因素对房价具有正向作用的基础上，拆迁户数由于需求端的作用对住房价格有显著推动作用，而拆迁面积作用于供给端对住房价格有一定的抑制。这有助于我们更好地认识城市更新对房地产市场的影响，并在此基础上为住房价格调控和城市规划提供有效建议。

（一）结合住房市场供求状况，制定科学合理的城市更新计划

制定城市更新计划前，需结合城市住房市场供求状况，判断城市更新对当前及未来房地产市场发展的影响，以此为基础安排城市更新的进度和规模。城市更新对房地产市场产生的冲击作用，最终仍然会反作用于城市更新的进行。只有与住房市场发展形成良性互动，城市更新才能获得更大的活力和动力，而一旦城市更新规模不合适，造成房价过快上涨，阻碍了市场发展或超越了市场承受能力，就会破坏城市更新的动力，影响拆迁进度。

（二）城市更新中需建立低收入人群住房问题的有效解决途径

城市更新增加了居住用地的供应，缓解了新增居住用地短缺的压力。但由于土地取得成本较高，开发商的市场定位集中于开发中高端产品，而旧城改造和棚户区改造面向的部分中低收入家庭，获得货币化拆迁补偿款后难以在原居住地购置新房。可考虑按照分区配建、就近平衡的原则，在城市更新区域地块适当配建一定比例的保障性住房，促进中低收入人群住房问题的有效解决。

（三）城市更新方式要多元化

城市更新方式中，目前大多采取的是拆除重建方式，这种方式涉及的住户家庭数太多的话，短期会造成房价上涨压力。现实中，可以考虑社区建筑物类型、质量和用途，采用多样化方式进行更新改造。比如对于建筑质量较好，土地利用效率还不错的建筑物，不改变主体结构，通过改善消防设施、基础设施和配套设施，进行周边环境整治或者功能改造等，促进其最高最佳使用。此外，城市的特色和个性是城市的灵魂，因此在旧城区改造过程中，政府应该制定专项计划，对不同区域有不同的规划，慎重决策传统街区的改建，适当保持城市特色。

（四）要通过城市更新完善区域内系列配套设施

城市更新过程不仅是增加房地产产品的供给，还要以此为契机，加快完善更新区域的公共配套设施、市政基础设施和道路交通设施。促进城市空间和功能的战略优化，不仅是提高房地产产品供给质量的关键，同时也可促进城市城区人口分布更为均衡，调整城市人口疏密不均的格局。

作者单位：（中南财经政法大学）