以南京市为例谈轨道交通对商业地价的影响

蔡向阳　吴睿灵

（南京农业大学工学院，江苏南京　210031）



·房地产开发·

以南京市为例谈轨道交通对商业地价的影响

蔡向阳吴睿灵

（南京农业大学工学院，江苏南京210031）

摘要：结合南京地区近些年的地铁建设情况和房价上涨情况，分析了南京市轨道交通对于南京土地利用的影响，并采用平滑指数模型，预估了南京市六合区的房价，为南京市的发展建设提供了依据。

关键词：轨道交通，商业地价，指数平滑法

1　研究背景

改革开放以来，城市空间作为经济发展和社会进步的重要载体正经历着前所未有的改革。伴随着这种变化，城市在不断的蔓延与扩张，大量居住区在城市边缘兴建，造成工作与居住的空间分异，这无疑增大了任命通勤的距离和交通量。与此同时轨道交通的发展，能够通过改善区域可达性，吸引人流，物质流的集聚，由此在经济杠杆的作用下推动站点周围地价的提升，反映到土地利用上。鉴于此，我们选取南京市为研究对象，探讨自2004年地铁1号线建设以来，伴随着城市轨道交通的发展，基于开发强度和商住用地的土地价格两个方面，探讨南京轨道交通对南京土地利用的影响。

2　南京地铁建设

南京地铁建设情况见表1。2005年，南京地铁1号线正式开通以及2010年南京2号线的开通。观察南京地图可知，南京市的地铁分布大致上是呈现南北分布，横跨南京三个中心区，地铁1号线、2号线未曾贯穿于江北地区。城市土地利用蔓延地区主要是江宁区和栖霞区，比较具有代表性的事物是仙林大学城和江宁大学城的崛起。

表1　南京地铁建设情况

受到南京青奥会的影响，南京地铁10号线、南京地铁S8号线、3号线正式通车，地铁的辐射范围首次进入江北地区。浦口区和六合区开始有了发展的契机，尤其表现在浦口区大桥北路弘扬广场的崛起，浦口高新区的发展，江北地区的城市环境和城市交通都有了很大的改善。

3　南京各区住房及商业地价情况

表2　南京市各区住宅及商业用地地价表　元

南京市各区住宅及商业用地地价表见表2。数据来源：南京土地市场网。数据分析：江南市中心各区，因为其拍卖的土地少，故其某些年份的地价平均值往往具有特殊性。商业地价价格的高低受众多方面的影响因素综合作用的结果。城市土地区别于其他生产要素的最大特点之一就是由于土地的相对位置不同而引起的不同地租。城市交通和土地利用之间联系的关键就在于交通成本与土地价格的互补：靠近市中心的土地，相对而言基础设施建设越完善，故而地价也较高，同时出行的交通成本较低，其中完整意义上的交通成本包括显性成本和隐性成本；随着距离的增大，地价降低、交通成本升高；人们在经济的驱使下会寻找到地价—交通成本综合的低点，而这样的位置通常在交通便利地价又较中心城区低廉的城市边缘区，人们越对其趋之若鹜，在经济杠杆的驱动下地价越是会有所提升［1］。地价—交通综合曲线见图1。

图1　地价—交通综合曲线示意图

总体而言，城市轨道交通对沿线土地价格产生影响的原因可归纳为以下两个方面：一方面，城市轨道交通的发展可以大大改善沿线土地的交通状况，提高沿线土地的可达性，尤其在城市边缘区，轨道交通通过缩短沿线地区与中心城区之间的通勤时间而弱化空间上距离感，从而节省出行者的通勤成本、吸引人流集聚，站点周边地区的发展带来超额利润，级差地租势必会提高；另一方面，城市轨道交通能够改善沿线土地的相对区位条件，加强沿线土地的关联程度，促进站点之间土地成为相互支撑的有机整体，并通过这种互补效应使得沿线区域形成联动从而推高了土地价格。这就解释了作为市中心的鼓楼区在有些年份其地价比周围的秦淮等区低。轨道交通站点周边地区的土地价格同时还受到诸如区域定位、开发时序等因素叠加的综合作用。受此影响，轨道交通沿线各个站点周边地区的地价则并不会完全呈现出随着距中心城区距离的增大而均匀递减的特征。例如在图2中，处于边缘区的城市副中心站点4的地价就明显高于相较而言距离中心城区更为接近的站点2，3的地价［2］。

图2　地租变化曲线示意图

4　关于江北六合区地价的预估

伴随着地铁3，10，S8号线的开通，江北浦口和六合迎来了发展契机。现用指数平滑法对六合区2016年的年平均地价做以下预估：我们用3次平滑模型进行计算，其计算公式为：

其中，S（3）t为3次指数平滑值。

其中，

由图3可以看出，地价呈现2次上升，可用3次平滑值进行预测：

图3　六合区地价图

由式（2）可得a11，b11和c11的值，代入预测模型，但是从南京其他区的地价我们可以清晰的看出在2008年的时候，有一个突变，应当加以修正，以消除2008年房价大涨的社会环境的影响，为了计算各期的模拟值，我们将式（2）代入式（1），并令T =1，则得：

令T =1，2，3，…，11；式（3）可以求出各期的模拟值。= 4 721。2016年六合区的年平均地价应该在4 721元/m2上下。

六合区地价及模型预估值对比见表3。

表3　六合区地价及模型预估值对比

5　结语

本次研究针对南京市土地利用情况分析，首先，针对南京轨道交通，包括南京地铁和南京长江大桥进行调查，发现南京的地铁1号线、2号线的辐射区域以南北贯通，集中在江南地区，而3，10，S8号线等地铁的开通，加快了江北地区的城市土地利用蔓延。而南京长江大桥的崛起，沟通了长江两岸，加速了长江沿岸处的城市土地价格的上涨。总体而言，南京是一个地域比较分明的城市，城市土地利用的蔓延正在由发达地区向发展中地区过渡，也给这个城市带来了新的发展机遇。通过对江北六合区未来地价的预估我们发现，伴随着地铁3，10，S8号线的开通，南京江北地区的地价仍会上涨，但是在政策大环境下，地价的上涨幅度会较2013年低。

参考文献：

［1］汪婧.轨道交通发展背景下大城市边缘区空间发展模式研究［D］.北京：建筑大学，2014.

［2］刘菁.城市大容量快速轨道交通沿线土地利用研究［D］.武汉：华中科技大学，2005.

Discussion on the impact of rail transportation to commercial land price taking Nanjing as an example

Cai Xiangyang Wu Ruiling
（Technology Institute，Nanjing Agricultural University，Nanjing 210031，China）

Abstract：Combining with the subway construction situation and house rising prices of Nanjing area in recent years，this paper analyzed the influence of Nanjing rail transportation to Nanjing land use，and adopted the smooth exponential model，estimated the house prices of Nanjing Liuhe area，provided basis for development and construction in Nanjing.

Key words：rail transportation，commercial land price，exponential smooth method

中图分类号：F293. 3

文献标识码：A

文章编号：1009-6825（2016）09-0235-02

收稿日期：2016-01-09

作者简介：蔡向阳（1995-），男，在读本科生