房地产公司股权价值评估研究——以不同开发阶段项目公司为例

文/张蕊蕊



房地产公司股权价值评估研究
——以不同开发阶段项目公司为例

文/张蕊蕊

摘要：飞速发展过后，房地产行业进入新的“白银时代”，经营环境发生大的变化，表现之一就是行业兼并收购加剧。在行业整合过程中，作为双方交易价格的基础，房地产公司股权价值评估是重要的环节。本文以房地产项目公司为例，简化了不同开发阶段房地产公司股权评估与审计的关系，有利于投资者决策。

关键词：股权评估；假设开发法；开发阶段

一、研究背景与意义

房地产兼并收购，主要有两种模式，公司层面战略合作，例如中交集团入股绿城中国；另一种则是项目公司层面进行接盘收购，如融创收购成都本土知名房企三个项目所有股权。本文以项目公司层面收购为案例，针对项目公司股权价值评估进行研究。

由于股权收购，交易价格最终由股权评估价值决定。大部分并购交易不仅涉及资产评估、而且还涉及审计工作，如果是国有企业出售，甚至涉及清产核资。现实中，往往出现：评估人员不懂财务知识，看不懂审计报告；而审计人员又不懂评估知识，看不懂评估报告等情况。本文主要贡献是，将审计与评估之间的复杂关系简单化，在假设开发法条件下，通过房地产开发的不同阶段为案例，让股权评估一目了然，转化为利用专家工作，更有利于投资者决策。

二、案列假设

本文价值评估不涉及品牌价值、规模经济效益价值，也不考虑项目公司拿地能力带来的期权价值等，完全是收购企业追求利润或者是快速进入市场的选择。

本文假设项目公司除开发成本、存货外，其他资产如应收应付款、预收预付款、货币资金、银行借款、固定资产等，不发生增减值变动（如发生变动，处理相对简单），采用资产基础法进行评估。

为便于理解，根据实际情况，本文做如下假设：项目公司注册资本金0.5亿元，股东以现金出资；项目可售货值5亿元，不含税金；本项目缴纳增值税，不考虑应交增值税，但考虑增值税金及附加、土地增值税，共计0.15亿元；项目开发成本（包含利息、但不包括管理费用、营销费用、税金）3亿元，已经完成投资2亿元；管理营销费用共计0.25亿元；所得税0.4亿元；由于是项目公司股权转让，交易双方仅涉及印花税，因为金额较小，忽略不计。

三、评估方法介绍

市场比较法，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的己知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场法在房地产市场比较发达的情况下得到广泛应用。

收益法，是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。

成本法，是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。

假设开发法，又称剩余法、倒算法或预期开发法。假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法主要适用于下列房地产的评估：待开发的土地的评估，用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等；将生地开发成熟地的土地评估，用开发完成后的熟地价减去土地开发费用；待拆迁改造的再开发地产的评估。

基准地价修正法，是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。

四、评估案例

选取房地产开发的四个不同阶段，进行评估研究。其中：

房地产价值=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用、税金等）

（一）截止审计评估基准日，项目公司经审计的资产负债表如表1：

表1

注：预收房款2亿元；工程款尚未支付，形成应付账款2亿元；尚未发生任何费用及税金。

开发成本价值=5-1-0.25-0.15-0.4=3.2

股权价值=0.5+（3.2-2）=1.7

（二）截止审计评估基准日，项目公司经审计的资产负债表如表2：

注：公司预收房款2亿元；工程款尚未支付，形成应付账款2亿元；管理费用与销售费用已经全部支付；尚未发生税金。

开发成本价值=5-1-0.15-0.4=3.45

股权价值=（0.5-0.25）+（3.45-2）=1.7

（三）截止审计评估基准日，项目公司经审计的资产负债表如表3：

注：公司预收房款2亿元；用现金支付工程款1亿元，尚未支付1亿元；管理费用与销售费用已经全部支付；尚未发生税金。

开发成本价值=5-1-0.15-0.4=3.45

股权价值=（0.5-0.25）+（3.45-2）=1.7

（四）截止审计评估基准日，项目公司经审计的资产负债表如表4：

注：公司预收房款2亿元；用现金支付工程款1亿元，尚未支付1亿元；管理费用与销售费用已经全部支付；增值税税金及附加、土地增值税等已经支付（简单化处理，将其结转成本费用）。

开发成本价值=5-1-0.4=3.6

股权价值=（0.5-0.4）+（3.6-2）=1.7

表2

表3

表4

五、本文运用

（一）本文适用于采用假设开发法进行价值评估的项目公司案例。

（二）本文没有研究房地产审计过程的细节要点、也没有研究房地产评估过程的专业技术，而是站在投资者角度，将审计与评估之间的关系简单化，从而将房地产股权估值，转化为利用审计、评估专家的工作。

参考文献：

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上接（第220页）员由于粗心而造成的工作失误。其次，对于收费工作的操作规范也需要进行明确。明确地规定收费工作的操作规范，对于其中违反收费工作的行为进行相应的处罚，制定明确的奖赏制度，有利于制约工作人员的行为，使其审慎地对待自身的工作。

完善退费制度，可以对于病区日常退费、减免医药费及未结账户所欠费进行分开管管理，使得工作人员的工作有重点，更为清晰。对病区的日常退费工作，应当经过病区护士长或科主任的审批，患者必须提供相应的退分申请材料、相关检查单据，经由审批过后方可申请退费。退费工作人员每天下班前都需要对当天的退费情况进行记录，核对相关的单据，并每周进行上报，防止退费出现差错。而对于减免医药费方面，由于患者存在特殊情况，符合减免医药费的规定的，也应当提供相关的材料，交由科室主任进行审核，并填报相关的审批单，经科室审核过后，需要经过医院的办公室统一进行审理，确认通过后方可进行。最后，对于未结账户所欠费用的，应当及时通知患者，在规定的时间内收回所欠费用，若欠费超过三个月的，可以根据医院的收费内部控制制度，对该患者费用进行挂账处理，将欠费的责任落实到具体的科室上来。

（三）提高收费票据的管理能力

为了提高对收费票据的管理能力，可以设置相应的收费及票据审核工作内容。进行收费审核的工作人员，需要对收费的内容、项目进行复核，将相关的数据统一录入医院的收费内部控制系统。而进行票据审核的工作人员，则需要对票据进行核实，并与医院的收费内部控制系统中的收费内容进行比对，确保二者统一。在完成以上工作后，还需要对医院收费票据的存根进行妥善保管，对所有的存根进行统一的管理。

四、小结

加强医院收费内部控制，并不是一个一蹴而就的过程，而是通过在医院的运营过程中，不断地对现有内部控制制度调整所得的结果。医院应当提高对收费内部控制的重视，从多个角度、多个层面入手，切实提高整体的收费内部控制能力，使得收费内部控制制度能更好地发挥其作用。

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作者单位：（山东高速地产集团有限公司） （开滦总医院康复医院）