绿色建筑私募股权基金融资风险研究

王程程　阎祥东　毕冬宾（山东科技大学土木工程与建筑学院，山东　青岛　266590）



绿色建筑私募股权基金融资风险研究

王程程阎祥东毕冬宾
（山东科技大学土木工程与建筑学院，山东青岛266590）

摘要：根据风险核对表法和专家调查法，对绿色建筑私募股权基金融资项目风险进行了识别和分类，构建了风险指标体系，并运用灰色模糊综合评价法，对所识别的风险因素进行定性和定量分析，确定了每个风险因素的权重，明确了绿色建筑私募股权基金项目的融资风险水平。

关键词：绿色建筑，私募股权基金，风险指标体系

绿色建筑私募股权基金既能稳定市场，又为房地产开发商解决了开发资金短缺的问题，但该融资模式结构复杂、潜在风险复杂多样，投资者最关注的盈利是以有效管控风险为前提的，我国绿色建筑私募股权基金模式应用还不够广泛，因此对绿色建筑私募股权基金融资风险进行研究十分必要。以青岛B项目的风险评价为例，为该基金融资项目的参与者提供理论和实践依据，从而以最小的风险实现最大的利益。

1　私募股权基金简介

房地产私募股权基金（Real estate private equity fund）指非公开情况下以少数个人或投资机构为募集资金对象对房地产业进行投资的一种融资模式，其具有融资成本低、退出方式灵活、风险分散、便于重组等优点，被越来越多的房地产开发企业所关注［1］。

2　青岛B项目概况简介

隶属“节能减排—绿色住宅资助计划”的青岛B项目计划于2013年12月至2014年2月共募集资金30 000万元人民币，首期募集15 000万元，由中国农业银行托管，自基金成立之日开始，每12个月分配一次投资收益，预算16%年化预期收益率，超额收益部分项目结束后另行分配。整个项目建设过程中的基金募集活动交由山东A股权投资基金管理有限公司实施管理。

3　基于灰色模糊综合评价法的评价模型的建立

3.1灰色模糊综合评价法的原理

灰色模糊综合评价法是在已知信息不充分的情况下，将灰色关联分析法和模糊综合评价法结合建立评价模型，来评判模糊的事物或现象，该方法能够较好地处理方案评估与排序过程中的模糊性和人脑综合判断所带有的灰色性［2］。

3.2风险评定指标体系的构建

青岛B项目，作为绿色建筑私募股权基金融资项目的代表，融资结构复杂，加上绿色建筑市场状况等诸多因素，风险因素复杂，综合考虑多种评价方法，根据风险核对表法，总结出多种潜在风险，又与专家调查法结合，对潜在因素进行了筛选，又对每一风险因素做了二次分层细化，最终风险因素分解如表1所示。

根据表1所建立的评测指标体系，令U为风险评价指标集，U=｛U1，U2，…，Un｝，n为一级风险指标的个数；U =｛Uk1，Uk2，…，Ukm｝，m为所属第k个风险指标的二级指标的个数。

3.3确定评价等级集合V

采用模糊评价常用的5级评判方法，每个评价等级对应的风险等级大小为“高、较高、一般、较低、低”，用V =｛V1，V2，V3，V4，V5｝=｛高，较高，中等，较低，低｝来表示［3］。

3.4进行单因素评价

采用专家打分法，请20位有经验的建筑行业专家、教授及建筑经济师对评级因素集进行1～9分制打分，统计每项风险因素不同分数下的专家选择人数，最终得到如表1所示的专家评价样本统计表。

表1　融资风险指标体系

3.5灰色模糊评价矩阵计算

对应以上5级评价等级，将评价灰数i的等级也分为“高”“较高”“中等”“较低”“低”5个等级，基于灰色理论，用不同评价灰数i对应的白化权函数，计算出lrj在第i评价等级下的权fi［lrj］，进而得出i等级下评判矩阵的灰色统计数Nji和总灰色统计数Nj，其中计算式为：

指标U11的总灰色统计数N1= N11+ N12+ N13+ N14+ N15，基于式（1），依次求得经济、法律、市场等其他风险指标的灰色统计数据Nji和总灰色统计数据Nj，基于公式p1i= N1i/Ni（i =1，2，3，4，5）计算出每项风险水平所属的灰色权值。

3.6确定指标关联度及权重集合

将专家评分表中每个风险评价指标对应的列数据作为比较数列，即UJ=｛λ1j，λ2j，…，λpj｝，j = 1，2，…，n。其次，计算出风险关联系数和关联度，Uj对U0在r位专家上的关联系数为：

其中，ρ为分辨系数，ρ∈［0，1］。最优化考虑极值对计算的影响，实际计算中，一般取ρ≤0.5较为合适。

关联度计算公式为：

最后将求出的关联度进行归一化处理，从而求出各个因素的权重，得：

由表1得到参考序列U0=｛8，7，7，8，9，8，8，9，7，7，7，6，7，7，8，6，6，7，7，8｝，将每一列作为比较序列，得到差额序列。对于j = 1，2，…，n；r =1，2，…，p，可以得到：

令分辨系数ρ=0.5，求得各因素的关联度p为：

p =（0.414 9，0.489 6，0.465 8，0.408 9，0.458 1，0.493 1，0.542 1，0.861 6，0.689 8，0.636 9，0.418 2，0.553 4，0.701 6，0.788 9，0.526 8，0.827 8，0.809 0，0.745 6）。

将关联度归一后得到指标的权重集合：

W =（0.038 30，0.045 20，0.043 0，0.037 7，0.042 29，0.045 52，0.050 0，0.079 54，0.063 68，0.058 79，0.038 6，0.051 08，0.051 1，0.064 1，0.048 6，0.076 4，0.074 68，0.068 8）。

将计算出的各准则层权重相加，即WUi= WUi1+ WUi2+ WUin，即可得到目标层权重，WU=（政策风险，经济风险，法律风险，市场风险，不可抗力风险，技术风险，运营风险，信用风险）=（0.083 5，0.080 7，0.137 8，0.202 0，0.038 6，0.102 2，0.189 1，0.143 5）（所有结果通过matlab计算得到）。

3.7确定风险等级

根据一系列的计算结果，可得出该绿色建筑项目模糊评价矩阵B = W·P =（0.232 1，0.321 3，0.300 3，0.132 8，0.020 8），根据最大隶属度原则，该项目工程风险水平等级为中等偏上。分析模糊评价矩阵得出，较高隶属度与中等隶属度之间差距较小，且应用以上模糊评价计算所得到的青岛B私募股权基金项目风险水平无法代表与其他同等类型的绿色建筑项目风险水平。因此，对应各灰数i的风险等级具体赋值，即D =（d1，d2，d3，d4，d5）=（9，7，5，3，1）T；根据Z = B·DT，对模糊评价矩阵B做进一步处理，最终将Z进行单值化处理［4］；最后，得到绿色建筑私募股权基金融资模式风险的综合评价值计算结果为Z = B·DT=7.210 3。

通过上节数据计算分析可得，绿色建筑私募股权基金融资模式的风险等级处于中等偏上，其中，项目全生命周期内最主要的风险为运营风险，其中投资组合风险权重最大，为最关键风险因素。市场风险及技术风险为较严重风险，其中投资者的认可程度比重较大，对项目影响显著，这主要受私募股权基金模式在我国应用不广泛的影响，项目建设过程中如果对这两部分风险不加以预防控制，很容易带来风险损失。其他风险权重比重相对较小，但实施过程中不可轻易忽视，合理的风险管控能减少道德风险等权重较小的风险给项目带来的损失。

4　结语

结合青岛B私募股权基金项目风险水平分析结果，可知在国内受绿色建筑资本市场和法律法规不完善等因素的影响，绿色建筑私募股权基金融资模式的初期发展过程中所面临的风险因素相对复杂多样，政府需要采取相应的政策扶持、规范市场等措施控制其风险，随着市场的不断应用推广与投资者对该模式的认可，其风险水平将相应降低，趋于平稳，因而绿色建筑私募股权基金融资在我国还是具有较大发展潜力的。

参考文献：

［1］花蕴，汪红艳，王烨.房地产投资信托与房地产私募股权基金的辨析与应用初探［J］.特区经济，2013（4）：17-19.

［2］葛娟.绿色建筑REITs模式融资风险管理研究［D］.青岛：青岛理工大学，2013.

［3］许炳，白宵.项目风险识别、度量及评价研究综述［J］.项目管理技术，2014（5）：25-28.

［4］张学梅.基于模糊—灰色理论的研发项目风险评价方法研究［J］.技术与市场，2013（5）：102-104.

中图分类号：TU723.3

文献标识码：A

文章编号：1009-6825（2016）06-0229-03

收稿日期：2015-12-10

作者简介：王程程（1991-），女，在读硕士

Green building PE financing model and risk research

Wang Chengcheng Yan Xiangdong Bi Dongbin
（College of Civil Engineering and Architecture of Shandong University of Science and Technology，Qingdao 266590，China）

Abstract：Identificating and classificating the risk of green building private equity finacing model according to risk checklist method and expert investigation method and constructing the risk index system，using the grey fuzzy comprehensive evaluation method to identify the risk factors qualitational and quantitative，determining the weight of risk factors and make the green building private equity fund project financing risk level clear.

Key words：green building，PE fund，the index system risk